[세금, 다시 따져 봤습니다 #21] 자재 창고로 임대한 땅, 양도세 중과 취소된 사례

이런 처분을 받았습니다

A씨는 1997년과 2004년에 광역시 안의 대지 두 필지(각 228㎡)를 사서 그 위 건물과 함께 임대했습니다. 첫 번째 땅의 건물은 무허가건물이었고, 두 번째 땅에는 2008년에 구청 허가를 받아 가설건축물(임시로 짓는 건물이라 존치기간이 정해진 건물)을 지었습니다. 임차인 두 곳 모두 인테리어 공사업을 하는 사업자였고, 이 건물들을 작업장이자 장비·자재 창고로 썼습니다.

A씨는 2020년 11월 27일 땅과 건물을 한 법인에 팔았습니다. 그리고 사업용토지로 보고 기본세율로 양도소득세를 신고·납부했습니다.

그런데 2023년 초 지방국세청이 세무서를 감사하다가 이 땅을 지적했습니다. 재산세가 종합합산과세대상(건물 부속토지로 인정받지 못해 따로 합산해 매기는 토지)으로 매겨져 있으니 비사업용토지라는 것이었어요. 세무서는 그해 8월 16일 기본세율에 10%p를 더한 중과세율로 다시 계산해 2020년 귀속 양도소득세를 고지했습니다. A씨는 이의신청을 거쳐 2024년 3월 심판청구를 냈습니다.

세무서는 이렇게 봤습니다

세법이 하치장(물건을 쌓아 두고 보관하는 땅)을 사업용토지로 인정하기는 합니다. 다만 세무서는 법원 판례를 들어 하치장은 "사업장과 별도로" 마련된 곳이어야 한다고 봤습니다. 이 땅은 임차인들이 사업자등록을 한 사업장 그 자체였고, 간판까지 걸고 제작과 판매를 함께 했다는 거죠. 따로 하치장 신고를 한 사실도 없었습니다. 두 번째 땅은 가설건축물 존치기간을 한 번 연장한 뒤로는 연장하지 않았으니 건축물로 볼 수 없다고도 했습니다.

청구인은 이렇게 맞섰습니다

1. 두 임차인은 주문을 받아 만드는 인테리어 업체라서 목재 장비·자재·제품을 밖에 둘 수 없어 창고가 꼭 필요했다. 실제로 창고로 썼다.
2. 법에는 하치장의 허가·신고 요건이 없고, 땅 주인이 직접 써야 한다는 조건도 없다.
3. 이 밖에 수입금액 비율 기준, 사업 관련 토지의 일반 조항, 구청의 연장 안내 누락으로 과세구분이 바뀐 점도 주장했다.

증거로는 임대차계약서(첫 번째 건물 용도가 '창고'로 적혀 있음), 자재가 쌓인 현장 사진, 매달 임차료가 들어온 입금 내역, 가설건축물 연장 경위가 담긴 구청 민원 회신을 냈습니다.

조세심판원의 판단

허가나 신고가 없어도 실제로 쓰면 하치장

심판원은 법 조문에 하치장을 정의한 내용이나 설치 허가·신고 요건이 없다는 점을 먼저 짚었습니다. 그래서 "사실상 하치장으로 사용하면 직접 사용한 것"으로 보고, 임차인이 쓴 경우에도 똑같이 적용된다고 했습니다.

사진이 보여 준 자재 보관

현장 사진을 보면 임차인들이 건물 안에 자재를 보관하고 있었습니다. 심판원은 임차인들에게 자재를 쌓아 둘 공간이 필요했다고 보고, 이 땅을 장비·자재 보관 장소로 쓴 하치장으로 인정했습니다.

투기 목적도 없었고 과세 논리도 맞지 않았다

중과 제도는 투기로 땅을 묵혀 두는 사람을 겨냥한 것입니다. 그런데 이 땅에서는 임차인이 실제로 사업을 했고, A씨도 꾸준히 임대업을 했습니다. 또 재산세에서는 무허가 건물이라며 건물이 없는 땅처럼 매겨 놓고, 하치장을 따질 때는 건물이 있다며 인정하지 않는 건 일관성이 없다고 봤습니다.

결과는 중과세율로 매긴 양도소득세 부과처분 전부 취소였습니다. 나머지 주장은 따로 판단하지 않았습니다. 이 판단은 결정 당시 법 기준입니다. 사업장과 별도의 하치장만 인정한 판례도 있으니, 사진처럼 실제 보관 사실을 보여 줄 증거가 없으면 결과가 달라질 수 있습니다.

우리 사업장에 적용하면

땅을 남에게 빌려줬더라도 임차인이 그 땅을 어떻게 썼는지가 사업용 여부를 판단하는 근거가 됩니다. 재산세 과세구분만 보고 미리 포기하지 마세요. 반대로 실제 용도를 보여 줄 자료가 없으면 다투기 어렵습니다.

가설건축물이 있다면 존치기간 만료일을 꼭 달력에 적어 두세요. 이 사건의 두 번째 땅도 연장 신청을 한 번 놓친 뒤부터 종합합산으로 바뀌었습니다.

비슷한 처분을 받았다면

이 사건처럼 지방국세청 감사 결과에 따라 과세하는 경우에는 고지 전에 과세예고통지가 옵니다. 이 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사(고지 전에 과세가 맞는지 다시 심사해 달라는 청구)를 할 수 있습니다. 이미 고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있어요. 이의신청을 먼저 거쳤다면 이의신청 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 합니다. 이 단계들은 세무사가 대리할 수 있고, 그 뒤 행정소송은 변호사가 맡습니다.

근거 조문

• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위): 재산세 종합합산 토지는 원칙적으로 비사업용이고, 사업 관련 토지는 예외로 둠
• 소득세법 시행령 제168조의11(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위): 제1항 제7호에서 하치장·야적장 등을 사업용으로 인정
• 국세기본법 제68조(청구기간): 심판청구는 처분 통지를 받은 날부터 90일 이내
• 국세기본법 제81조의15(과세전적부심사): 과세예고통지를 받은 날부터 30일 이내 청구

원출처

• 조세심판원 조심 2024부2400: 임차인이 자재 보관 장소로 쓴 토지를 하치장으로 보아 비사업용토지 중과 처분을 취소한 사례

오늘의 점검표

• [ ] 팔려는 땅의 재산세 과세구분(종합합산·별도합산)을 확인했다
• [ ] 임차인이 그 땅을 실제로 어떻게 쓰는지 사진으로 남겨 두었다
• [ ] 임대차계약서에 사용 용도를 구체적으로 적었다
• [ ] 가설건축물이라면 존치기간 만료일과 연장 여부를 확인했다
• [ ] 과세예고통지나 고지서를 받은 날짜를 적어 두었다

세무법인대승이 도와드립니다

과세예고통지나 고지서를 받으셨다면 불복해서 다퉈 볼 만한 사건인지부터 세무법인대승이 같이 검토해 드립니다. 과세전적부심사, 이의신청, 심판청구를 대리하고, 경정청구(이미 낸 세금이 많았다며 고쳐 달라고 하는 신청)로 돌려받을 세금이 있는지도 찾아 드립니다. 청구 기한이 짧으니 통지서를 받으시면 바로 연락 주세요.