[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #10] 처남 명의 땅 팔면 양도세는 누가 내나

이런 고민, 하고 계신가요

쉰여덟 살 정민호 씨는 15년 전에 충남의 밭 한 필지를 샀습니다. 그때 사업 빚 문제로 자기 이름이 부담스러워서 등기는 처남 이름으로 했어요. 이제 그 땅을 팔려고 보니 걱정이 줄줄이 생깁니다. "처남 이름으로 팔면 세금은 누가 내는 거죠? 제 이름으로 되돌려 놓으면 그것도 양도가 되나요? 혹시 처남이 몰래 팔아 버리면 어떻게 하죠?"

먼저 결론부터

1. 명의신탁(실제 주인이 다른 사람 이름으로 등기해 두는 것) 부동산을 팔면, 원칙적으로 양도세는 등기에 이름이 오른 사람이 아니라 실제 주인이 냅니다.
2. 이름을 실제 주인에게 되돌리는 것은 양도로 보지 않습니다. 이때 쓴 취득세 같은 비용은 나중에 팔 때 필요경비(양도차익에서 빼 주는 비용)로 인정되지 않습니다.
3. 명의신탁 자체가 부동산실명법 위반이라 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 바로잡기 전에 세금과 제재를 함께 따져 봐야 합니다.

하나씩 따져 보기

세금은 실제 주인이 냅니다

세법에는 실질과세라는 원칙이 있어요. 소득이 이름으로만 다른 사람에게 가 있고 실제로는 따로 주인이 있으면, 실제 주인에게 세금을 매깁니다. 택배 송장에 받는 사람으로 처남 이름을 적었더라도 물건값을 내고 상자를 연 사람이 민호 씨라면 물건 주인은 민호 씨인 것과 비슷합니다.

그래서 처남 이름으로 양도세를 신고했더라도 세무서는 나중에 민호 씨에게 다시 과세할 수 있어요. 이때 처남 이름으로 이미 낸 세금은 처남에게 돌려주지 않고, 민호 씨가 낸 세금으로 먼저 빼 줍니다.

이름을 되찾아 오는 것은 양도가 아닙니다

세법에서 양도는 돈을 받고 자산을 사실상 넘기는 것을 말합니다. 처남 이름을 민호 씨 이름으로 바꾸는 것은 원래 주인 자리로 돌아오는 것일 뿐 돈이 오가는 거래가 아니어서, 과세관청은 양도로 보지 않습니다. 취득 시기도 이름을 되찾은 날이 아니라 처음에 땅을 산 날로 봅니다.

다만 등기부상 이름이 처남이면 일단 처남이 주인이라고 추정됩니다. 명의신탁이라는 사실은 그렇게 주장하는 쪽이 증명해야 해요. 매매대금을 누가 냈는지, 재산세를 누가 냈는지, 누가 땅을 관리해 왔는지 같은 자료가 필요합니다.

처남이 몰래 팔아 버렸다면

이 대목은 과세관청과 법원의 시각이 다릅니다. 법원은 처남이 마음대로 팔고 돈을 써 버려 대금이 민호 씨에게 실제로 돌아오지 않았다면, 민호 씨에게 양도세를 물릴 수 없다고 판단한 적이 있어요. 소송으로 한참 뒤에 일부를 받아낸 것도 대금이 돌아온 것으로 보지 않았습니다.

반대로 민호 씨가 매매에 미리 동의했거나 나중에라도 인정했다면, 대금을 돌려받았는지와 관계없이 민호 씨가 납세의무자가 될 수 있습니다.

미등기 중과와 부정행위 문제

명의신탁 부동산을 처남 이름으로 판 것은 원칙적으로 미등기 양도(등기 없이 파는 것으로, 무겁게 과세됨)로 보지 않습니다. 하지만 명의신탁을 이용해서 다른 집의 1세대 1주택 비과세를 받거나 다주택 중과를 피했다면 이야기가 달라집니다. 과세관청은 이를 사기나 그 밖의 부정한 행위로 보고, 세금을 매길 수 있는 기간을 더 길게 적용합니다.

숫자로 보기

처남 이름으로 이미 세금을 냈는데, 나중에 세무서가 민호 씨에게 다시 과세한 경우를 가상으로 계산해 보겠습니다(지방소득세 제외).

다시 계산한 세액은 민호 씨의 다른 양도 실적 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신고를 제대로 하지 않은 데 따른 가산세는 위 금액과 별도로 붙을 수 있어요. 지방소득세도 따로 계산해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 이름을 되찾을 때 낸 취득세나 등기 비용은 나중에 팔 때 필요경비로 빼 주지 않습니다. 이 비용은 돌려받지 못한다고 생각해야 해요.
2. 처남 이름으로 신고했다면 처남은 경정청구(이미 한 신고를 고쳐 달라는 요청)를 할 수 있습니다. 보통은 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 해야 하고, 판결로 거래 내용이 달라졌다면 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 해야 합니다.
3. 세금을 줄이려고 새로 다른 사람 이름을 빌리거나 위장 매매를 하는 것은 하지 마세요. 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있고, 부정행위로 보면 세금을 매길 수 있는 기간도 길어집니다.
4. 처남이 체납해서 땅이 압류되면, 등기상 주인은 처남이라 그 압류는 유효하다고 봅니다. 이름을 되찾은 뒤에도 풀리지 않을 수 있어요.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의): 양도는 자산을 유상으로 사실상 넘기는 것이라 이름을 되찾는 것은 양도가 아님
• 국세기본법 제14조(실질과세): 이름만 빌려준 사람이 아니라 소득이 실제로 귀속된 사람에게 과세
• 국세기본법 제51조(국세환급금의 충당과 환급): 이름을 빌려준 사람이 낸 세금은 실제 주인의 기납부세액으로 먼저 공제
• 국세기본법 제45조의2(경정 등의 청구): 5년 안 경정청구, 판결 등 후발 사유는 안 날부터 3개월 안
• 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기): 대금 청산일과 등기접수일 등 양도 시기 판단 기준

오늘의 점검표

• [ ] 매매대금과 재산세를 내가 냈다는 통장 기록을 모아 두었나요
• [ ] 처음 땅을 산 날짜와 매매계약서를 찾아 두었나요
• [ ] 명의자(처남 등)가 팔 때 내가 동의했는지 기록으로 남겼나요
• [ ] 이 명의신탁 때문에 다른 집의 비과세나 중과 판단이 달라지지 않았는지 확인했나요
• [ ] 명의자 이름으로 이미 신고·납부한 세금이 있는지 확인했나요

세무법인대승이 도와드립니다

명의신탁 부동산은 누가 납세의무자인지부터 비과세·중과에 미치는 영향, 실명으로 바로잡을 때의 제재까지 함께 살펴야 합니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세·중과 여부를 판단하고 양도세를 미리 계산해 드리며, 신고까지 함께합니다. 혼자 이름부터 바꾸지 마시고 먼저 상담해 보세요.