[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #15] 집과 땅이 수용될 때 사업인정 고시일 보는 법

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 외곽에 사는 오상훈 씨(58세)는 요즘 우편함 열기가 겁납니다. 사는 집과 그 옆 빈 땅이 도로 확장 구간에 들어갔다는 안내문이 왔거든요. 집은 2024년 4월에 샀고, 땅은 2022년 11월에 사 둔 뒤 그냥 비워 뒀습니다.

"집은 산 지 3년도 안 됐는데 비과세가 될까요? 놀리던 땅은 세금이 확 붙는 거 아닌가요?" 서류마다 '사업인정 고시일'이라는 말이 나오는데, 이게 무슨 날인지부터 막막하다고 하십니다.

먼저 결론부터

1. 사업인정 고시일(나라가 "이 땅은 공익사업에 쓴다"고 관보에 공식 발표한 날)은 수용될 때 받는 양도세 특례 세 가지의 기준 날짜입니다.
2. 기준 날짜는 같아도, 언제까지 취득했어야 하는지는 특례마다 달라요. 1주택 비과세는 고시일 전 취득, 비사업용 토지 제외는 고시일 5년 이전 취득, 세액감면은 고시일 2년 이전 취득이 조건입니다.
3. 세 가지 모두 공익사업 시행자에게 협의매수(시행자와 합의해서 파는 것)되거나 수용될 때만 적용됩니다. 개인끼리 사고팔 때는 해당하지 않습니다.

하나씩 따져 보기

사업인정 고시일은 어떤 날인가요

도로나 택지, 철도처럼 여러 사람을 위한 사업을 하려면 "이 사업 때문에 땅을 수용할 수 있다"는 인정을 먼저 받아야 합니다. 시행자 이름과 사업지역, 대상 토지 목록을 관보에 실은 날이 바로 사업인정 고시일이에요.

다른 법에 따라 진행하는 사업이라면 지구 지정 고시일이나 실시계획 승인 고시일 같은 날이 이 역할을 합니다. 그러니 보상 안내문에서 어느 고시가 기준인지부터 확인해 보세요. 줄자에 비유하면 이 날이 눈금 0이고, 규정마다 0에서 몇 칸 앞서 샀는지를 거꾸로 재는 셈입니다.

집은 고시일 전에 샀다면 기간을 묻지 않아요

1세대 1주택(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족이 집을 한 채만 가진 경우) 비과세는 원래 일정 기간 이상 보유해야 하고, 지역에 따라서는 거주 요건도 채워야 합니다. 그런데 고시일 전에 산 집과 그 부수토지(집에 딸린 땅)가 수용되면 보유·거주 기간을 따지지 않아요.

오상훈 씨 집은 고시일(2025년 9월) 전에 샀으니, 다른 집이 없다면 이 특례를 기대해 볼 만합니다. 다만 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면 넘는 부분에는 세금이 붙습니다. 그리고 마당 같은 부수토지만 일부 떼어 수용될 때는 과세관청이 비과세를 인정하지 않습니다.

땅이 비사업용 토지에서 빠지려면 5년이 필요해요

비사업용 토지(사업이나 거주에 쓰지 않고 놀리는 땅)에는 기본세율에 10%p를 더한 세율이 붙어요. 하지만 수용되는 땅을 고시일로부터 5년 이전에 취득했다면, 지목이나 실제 사용 기간을 따지지 않고 비사업용 토지로 보지 않습니다.

오상훈 씨 땅은 고시일 기준으로 2년 10개월쯤 전에 샀습니다. 이 특례만으로는 중과를 피하기 어렵고, 다른 사업용 인정 요건에 해당하는지 따로 살펴봐야 합니다.

2년 이전에 취득했다면 세금을 깎아 줘요

고시일부터 거꾸로 세어 2년 이전에 취득한 토지등을 공익사업 시행자에게 팔거나 수용당하면 양도소득세를 감면받습니다. 고시 전에 판 경우에는 고시일 대신 양도일부터 셉니다. 현금 보상이면 15%, 채권 보상이면 20%입니다. 공공주택 특별법 등 정해진 법에 따른 사업에서 채권을 만기까지 들고 있기로 특약을 맺으면 3년 만기는 35%, 5년 이상 만기는 45%까지 올라가요.

이 감면은 2026년 12월 31일까지 양도한 분에만 적용됩니다. 오상훈 씨 땅은 2년 조건을 채웠으니, 중과세율로 계산한 세액에서 감면을 받는 구조가 됩니다.

숫자로 보기

오상훈 씨 상황을 세 가지 특례에 대 보면 이렇습니다.

땅의 산출세액이 3,000만 원이라고 가정하고 보상 방식별 감면액을 계산해 봤습니다. 지방소득세(양도소득세의 10%)는 빼고 계산했어요.

마지막 줄은 1,500만 원 × 15% = 225만 원과 1,500만 원 × 20% = 300만 원을 더한 값입니다. 만기 보유 특약을 어기면 감면받은 세액 가운데 양도소득세의 15%(5년 만기는 25%)에 해당하는 금액을 다시 내야 해요. 감면세액에 붙는 농어촌특별세와 감면 한도도 함께 확인해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 상속받은 재산은 규정마다 취득일이 다릅니다. 감면과 비사업용 토지 판단에서는 돌아가신 분이 취득한 날을 씁니다. 하지만 1주택 수용 특례에서는 과세관청이 상속개시일을 취득일로 봐요. 그래서 고시일 뒤에 상속받은 집은 이 특례를 받기 어렵습니다.
2. 사는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 사업시행자로 지정되기 전의 예정자나 지역주택조합에 판 경우, 매도청구로 넘어간 경우에는 특례나 감면을 인정받지 못한 사례가 많습니다.
3. 파는 순서도 따져 봐야 합니다. 집을 먼저 일반 매매로 팔고 남은 부수토지가 나중에 수용되면, 그 땅은 비과세를 받기 어렵습니다.
4. 날짜나 서류를 손대면 안 됩니다. 계약서 날짜를 앞당겨 쓰거나 1주택으로 맞추려고 서류상으로만 세대를 나누는 일은 하지 마세요. 등기와 보상 서류로 모두 확인되고, 감면이 취소되는 데다 가산세까지 붙습니다.

근거 조문

• 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면): 고시일부터 2년 이전에 취득한 토지등은 15~45% 감면, 2026.12.31. 양도분까지
• 소득세법 제88조(정의): 양도, 1세대, 주택의 뜻
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 고시일 전에 취득한 주택이 수용되면 보유·거주 기간을 따지지 않음
• 소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등): 고시일부터 5년 이전에 취득한 수용 토지는 비사업용에서 제외

오늘의 점검표

• [ ] 보상 안내문에서 기준이 되는 고시일과 그 근거 법률을 확인했다
• [ ] 집과 땅 각각의 취득일(상속이면 돌아가신 분의 취득일까지)을 확인했다
• [ ] 우리 세대가 가진 주택이 정말 한 채인지 확인했다
• [ ] 사는 쪽이 지정된 공익사업 시행자인지 확인했다
• [ ] 현금과 채권 중 보상 방식, 만기 보유 특약을 맺을지를 세액과 함께 비교했다

세무법인대승이 도와드립니다

수용 통지를 받았다면 협의에 응하기 전에 비과세, 중과, 감면 가운데 어느 것이 적용되는지부터 따져 보는 것이 좋습니다. 세무법인대승은 고시일과 취득일을 맞춰 보고, 보상 방식별 양도세를 미리 계산해 드립니다. 감면 신청과 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.