[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #27] 집 마당만 도로에 수용되면 1세대 1주택 비과세 되나요

이런 고민, 하고 계신가요

청주 외곽 단독주택에서 12년째 살고 있는 오순례 씨(가명)는 얼마 전 시청에서 우편을 받았습니다. 집 앞 길을 넓히는 공사 구역에 마당 앞쪽 40㎡가 들어간다는 내용이었어요. 보상금은 9천만 원 남짓입니다. 순례 씨는 "집이 한 채뿐이고 오래 살았으니 당연히 세금이 없겠지" 하고 있었어요. 그런데 이웃은 "마당만 떼어 가면 양도세가 나온다더라" 하네요.

먼저 결론부터

1. 집과 마당이 함께 수용되면 보유기간·거주기간 요건을 묻지 않고 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있어요. 사업인정 고시일(나라가 공익사업이라고 공식 발표한 날) 전에 산 집이어야 합니다. 남은 땅을 5년 안에 팔면 그 땅도 함께 비과세 대상이에요.
2. 건물은 두고 마당만 수용되면 과세관청과 법원 모두 1세대 1주택 비과세를 인정하지 않는 쪽입니다. 대신 공익사업용 토지 감면을 검토해 볼 수 있어요.
3. 관청이 사들인다고 모두 수용은 아니에요. 보통 매매처럼 산 것이라면 2년 보유 같은 원래 요건을 다 채워야 합니다.

하나씩 따져 보기

집과 마당이 함께 들어가면 기간을 묻지 않아요

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 집 한 채를 팔 때 비과세를 받으려면 원래 2년 이상 보유해야 합니다. 살 때 조정대상지역(집값 과열을 막으려고 정부가 지정한 지역)이었다면 2년 이상 거주까지 해야 하고요.

그런데 수용은 내가 원해서 파는 게 아니잖아요. 그래서 법은 사업인정 고시일 전에 산 주택과 부수토지(집에 딸린 대지·마당)가 협의매수나 수용될 때는 보유기간·거주기간 제한을 풀어 줍니다.

대전의 한도윤 씨는 취득 당시 조정대상지역이던 단독주택을 사서 세만 놓고 직접 살지는 않았어요. 산 지 2년이 안 됐을 때 집과 마당 일부가 도로 사업에 들어갔습니다. 고시 전에 산 집이고 다른 집이 없다면 한 번도 안 살았어도 비과세 대상이 될 수 있어요.

남은 땅은 5년 안에 팔면 함께 봐 줘요

수용되고 남은 자투리땅은 쓸모가 애매해서 옆집에 파는 경우가 많아요. 수용일부터 5년 안에 팔면 이 남은 집이나 부수토지도 같은 특례에 들어갑니다. 과세관청은 사는 사람이 꼭 사업시행자일 필요는 없다고 봅니다.

고가주택(실거래가 합계 12억 원 초과) 여부는 수용된 부분과 나중에 판 부분의 값을 합쳐서 따진다는 게 과세관청의 입장이에요.

마당만 떼어 가면 비과세가 어렵습니다

순례 씨 같은 경우예요. 부수토지는 기차의 객차와 비슷합니다. 기관차인 집과 같이 움직여야 비과세를 받을 수 있어요. 집은 그대로 두고 마당만 떼어 넘기면 집에 딸린 땅을 판 것으로 보지 않습니다.

예전에는 과세관청도 마당만 수용돼도 비과세된다고 해석한 적이 있었어요. 그 뒤 법원이 부수토지는 주택에 딸려서 양도돼야 한다고 판단했고, 과세관청도 그 방향으로 해석을 바꿨습니다. 지금은 비과세가 안 된다고 생각하고 준비하시는 게 안전해요.

대신 조세특례제한법의 공익사업용 토지 감면을 살펴보세요. 사업인정 고시일로부터 거슬러 2년 이전에 취득한 땅을 2026년 12월 31일까지 양도하면 양도세의 15%를 감면받을 수 있어요. 보상금을 정해진 채권으로 받는 부분은 20%입니다. 감면은 신청을 해야 받을 수 있고, 감면 한도 같은 다른 요건도 확인해야 해요.

관청이 산다고 다 수용은 아닙니다

김포의 박준호 씨는 산 지 1년 반 된 집을 시청에 팔았어요. 시청이 직원 주차장을 만든다며 사업인정 고시 없이 보통 매매로 산 경우였습니다. 이때 시청은 일반 매수인과 같은 입장이라 수용 특례가 적용되지 않아요. 2년 보유 요건을 못 채웠으니 비과세가 안 되고, 단기 보유라 세율도 높게 적용될 수 있습니다.

숫자로 보기

상황별 판단 기준

가상 계산 (금액은 모두 가정)

순례 씨 계산은 토지를 고시일 2년 전보다 먼저 취득했고 보상금을 현금으로 받았다고 가정한 것입니다. 지방소득세는 표에 넣지 않았고 따로 계산해야 해요.

놓치기 쉬운 함정

1. 사업인정 고시일 이후에 산 집은 특례 대상이 아닙니다. 과세관청은 고시일 뒤에 상속받은 집도 마찬가지로 봐요.
2. 수용 뒤 남은 땅을 팔기 전에 집을 두 채 이상 갖게 되면 비과세가 안 될 수 있어요. 한 채를 새로 산 경우는 과세관청 해석이 바뀐 적이 있으니 팔기 전에 꼭 확인하세요.
3. 남은 마당에 상가를 지어서 팔면 그 땅은 수용 특례를 받을 수 없습니다.
4. 보상 직전에 주소만 옮기는 위장 전입이나 서류상 세대분리, 계약 금액을 사실과 다르게 쓰는 일은 하지 마세요. 비과세가 취소되고 가산세까지 붙을 수 있어요.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택과 주택부수토지 비과세, 실거래가 합계 12억 원 초과 고가주택은 제외
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항: 사업인정 고시일 전 취득 주택이 수용되면 보유·거주기간 제한 없음, 남은 부분은 5년 안에 팔아야 포함
• 소득세법 시행령 제154조 제7항: 부수토지 면적 배율(수도권 밖 도시지역 5배 등), 수용될 때는 고시일 전날의 용도지역 기준
• 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면): 고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지는 15%(채권 보상분 20%) 감면

오늘의 점검표

• [ ] 사업인정 고시일과 내가 집을 산 날짜를 비교해 봤다
• [ ] 수용 범위에 건물이 들어가는지, 마당만 들어가는지 보상 서류로 확인했다
• [ ] 매수자가 공익사업 시행자로서 협의매수·수용하는 것인지 확인했다
• [ ] 남은 땅을 판다면 수용일부터 5년이 언제까지인지 적어 두었다
• [ ] 마당만 수용된다면 공익사업용 토지 감면 요건과 신청 방법을 챙겼다

세무법인대승이 도와드립니다

보상 통지를 받으면 먼저 비과세 대상인지, 감면을 받을 수 있는지부터 따져 봐야 합니다. 세무법인대승은 보상 서류와 취득 날짜를 보고 비과세·중과 여부를 판단해 드려요. 남은 땅을 언제 팔지, 양도세가 얼마쯤 나올지 미리 계산하고 신고와 감면 신청까지 함께해 드립니다.