[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #29] 주택 마당 텃밭도 1세대 1주택 비과세 될까

이런 고민, 하고 계신가요

충남의 한 면 소재지에서 단독주택에 10년 넘게 살아온 윤순자 씨(가명) 이야기예요. 마당 한쪽에는 상추와 깻잎을 심고, 담장 쪽 200㎡에는 매실나무를 줄지어 심어 해마다 매실을 내다 팔았어요. 자녀 곁으로 이사하려고 집을 3억 원에 내놓았는데 이웃이 이런 말을 했습니다. "마당에서 농사지은 땅은 집으로 안 쳐 준다던데?" 집이라고는 이 한 채뿐인 순자 씨는 세금이 나올까 봐 걱정이에요.

먼저 결론부터

1. 집에서 먹을 만큼 가꾸는 작은 텃밭은 보통 마당으로 보고, 집과 함께 1세대 1주택 비과세 여부를 따져요.
2. 넓은 면적에서 오래 경작하고 수확물을 팔아 왔다면 그 부분은 농지로 보아 비과세에서 빠질 수 있어요.
3. 농지로 빠진 부분은 자경농지 감면 요건을 따로 확인하고, 집값과 땅값을 어떻게 나눌지도 정해야 해요.

하나씩 따져 보기

비과세는 집과 '딸린 땅'까지 받아요

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 집 한 채를 요건대로 가지고 있다가 팔면 양도세가 없어요. 이때 건물만 비과세되는 건 아니에요. 집에 딸린 토지도 함께 비과세되는데, 건물이 들어선 면적에 지역별 배율을 곱한 넓이까지만이에요.

배율은 시행령에서 지역마다 다르게 정하고 있어요. 그래서 내 땅이 도시지역 안인지 밖인지, 어떤 용도지역인지부터 확인해 보셔야 해요. 또 집과 딸린 땅의 실제 거래가격을 합쳐 12억 원을 넘으면 고가주택이라 비과세를 그대로 받지 못하고 따로 계산해야 해요.

상추 몇 포기는 마당으로 봐요

과세관청은 마당 일부에 채소를 조금 길러 집에서 먹는 정도라면 주택 부수토지(집에 딸려 집의 쓰임에 이용되는 땅)로 봐요. 시골집 마당에 감나무 몇 그루 있다고 그 집을 과수원이라고 부르지는 않잖아요. 같은 이치예요.

다만 이 경우에도 전체 면적이 배율 한도 안에 들어가는지는 따로 확인해야 해요.

팔려고 키웠다면 농지로 볼 수 있어요

넓은 면적에서 여러 해 동안 작물을 키워 판 부분은 이야기가 달라져요. 이런 부분은 실제 경작에 쓰는 논·밭·과수원, 곧 농지로 보아 비과세에서 뺄 수 있거든요. 지목이 '대(대지)'로 되어 있어도 서류상 이름보다 실제 쓰임을 보고 판단해요.

몇 ㎡를 넘으면 농지라는 식의 정해진 선은 없어요. 규모, 경작 기간, 판매 여부, 항공사진 같은 자료를 모아 사안마다 판단해요. 해석도 한쪽으로 모이지 않았어요. 과세관청과 조세심판원은 배율 한도 안의 땅이라도 농사에 쓰였으면 부수토지로 보지 않았어요. 반면 법원은 이런 땅도 부수토지로 볼 수 있다고 판단한 적이 있어요.

농지로 빠지면 감면을 살펴봐요

농지로 본 부분은 조세특례제한법의 자경농지 감면을 검토해요. 농지 가까이 살면서 직접 농사를 지은 기간(재촌자경 기간)이 요건을 채우는지 확인해야 해요. 또 땅이 도시지역의 주거·상업·공업지역에 있으면 감면 대상에서 빠질 수 있어요.

계약서 한 장으로 집과 땅을 함께 팔면서 값을 나누지 않았고 감정가액도 없다면, 기준시가 비율로 양도가액과 취득가액을 나눠 계산해요.

숫자로 보기

순자 씨 사례를 가정해서 계산해 볼게요. 부수토지는 모두 600㎡이고, 지역 배율로 계산한 한도 안에 들어간다고 가정합니다.

전체 양도가액은 3억 원, 취득가액은 2억 원, 필요경비는 500만 원이에요. 매실밭이 전체 기준시가에서 차지하는 비중을 10%로 가정하고, 필요경비도 단순하게 같은 비율로 나눴어요.

거래가격이 12억 원 이하라 고가주택은 아니에요. 농지로 빠진 950만 원은 장기보유특별공제와 기본공제를 거쳐 세율을 적용하게 되고, 자경농지 요건을 채우면 감면을 받을 수 있어요. 세율은 보유기간과 사업용 토지 여부에 따라 달라지기 때문에 이 글에서는 세액까지는 계산하지 않았어요. 세액을 계산하면 지방소득세(산출세액의 10%)가 따로 붙어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 지목이 '대'라고 안심하는 경우: 실제로 농사에 쓴 땅이면 농지로 볼 수 있어요.
2. 매실밭 몫의 값을 계약서에 일부러 낮게 적는 경우: 실제와 다른 계약서를 쓰는 건 가산세는 물론 처벌까지 받을 수 있는 일이에요. 하지 마세요.
3. 팔기 직전에 나무를 베어 마당처럼 꾸미는 경우: 그동안 어떻게 썼는지를 항공사진 등으로 확인하기 때문에 효과를 기대하기 어려워요. 오히려 자경 감면을 받을 근거만 잃을 수 있어요.
4. 증빙을 챙기지 않는 경우: 판매 기록, 연도별 사진, 경작 확인서가 없으면 어느 쪽으로 주장하든 설득력이 약해요.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택과 배율 이내의 부수토지를 비과세하고, 실거래가 합계 12억 원 초과 고가주택은 제외
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 비과세 요건과 지역별 부수토지 배율
• 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면): 농지로 판단된 부분의 감면 요건

오늘의 점검표

• [ ] 건물 면적과 전체 대지 면적, 용도지역을 서류로 확인했다
• [ ] 마당 텃밭이 집에서 먹는 정도인지, 판매용인지 정리했다
• [ ] 경작한 기간과 판매 기록, 사진을 모아 두었다
• [ ] 농지로 볼 부분이 있다면 직접 경작과 거주 요건을 확인했다
• [ ] 집과 땅을 함께 팔 때 값을 어떻게 나눌지 미리 정했다

세무법인대승이 도와드립니다

마당에 텃밭이나 과수가 있는 집은 어디까지 비과세되는지부터 따져야 세금을 예측할 수 있어요. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세와 감면 해당 여부를 판단하고, 예상 양도세를 미리 계산해 드립니다. 계약 이후 신고까지 함께 챙겨 드릴게요.