[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #32] 이민 가기 전 집 두 채, 양도세 비과세 받는 순서

이런 고민, 하고 계신가요

정민호 씨(47) 가족은 내년 봄 캐나다로 이민을 갑니다. 그런데 집이 두 채예요. 6년째 살고 있는 수원 아파트가 있고, 작년에 갈아타려고 산 화성 아파트는 아직 이사 전이거든요. "일단 가족이 다 같이 나가고, 거기서 두 채를 천천히 팔면 비과세 되는 거 아닌가요?" 민호 씨가 상담에서 처음 꺼낸 질문입니다.

먼저 결론부터

1. 해외이주 특례는 출국하는 날 집이 딱 한 채일 때만 씁니다. 두 채를 가진 채로 출국해서 두 채를 팔면 둘 다 과세될 수 있어요.
2. 일시적 2주택이라면 출국 전, 거주자일 때 종전 집부터 정리하세요. 이 순서를 지켜야 합니다.
3. 해외근무로 나가는 공무원이나 파견 직원은 출국 뒤에도 거주자일 수 있어요. 그렇다면 일반 비과세 규칙을 그대로 따릅니다.

하나씩 따져 보기

해외이주 특례는 어떤 제도인가요

보통 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간을 채워야 하고, 지역에 따라 거주기간까지 채워야 해요. 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위를 말합니다. 그런데 이민으로 세대 전원이 출국하면 이 기간을 묻지 않는 특례가 있어요. 조건은 출국일 현재 1주택이고, 출국한 날부터 2년 안에 파는 것입니다.

1년 이상 계속 외국에 머물러야 하는 유학이나 근무 때문에 세대 전원이 나가는 경우도 같은 틀로 봅니다. 다만 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이라면 넘는 부분에는 세금이 붙어요. 이 점은 일반 비과세와 똑같습니다.

두 채를 가지고 출국하면

비행기 탈 때 짐 규정을 떠올려 보세요. 탑승구를 지날 때 짐이 하나여야 하는데 두 개를 들고 탔다면, 비행기 안에서 하나를 버려도 소용이 없겠죠. 과세관청은 출국일에 일시적 2주택이었던 세대가 출국한 뒤 두 채를 팔면 두 채 모두 과세 대상으로 봅니다.

순서를 바꾸면 사정이 달라져요. 출국 전 거주자일 때 종전 집을 일시적 2주택 비과세 요건에 맞춰 먼저 팝니다. 그다음 한 채만 남긴 채 출국해서 2년 안에 새 집을 팔면 두 집 모두 비과세를 검토할 수 있어요. 새 집은 보유기간이 짧아도 괜찮습니다.

장기임대주택이나 상속주택을 함께 가진 채로 출국한 경우에도 과세관청은 이 특례를 인정하지 않았어요. 출국일에 집이 한 채인지를 기준으로 기억해 두시면 됩니다.

출국 전에 팔아도 될까요

법 문장대로라면 출국한 뒤에 팔아야 해요. 그러면 집을 팔러 다시 한국에 들어와야 하는 불편이 생기죠. 그래서 과세관청과 조세심판원은 연고이주·무연고이주로 해외이주신고를 하고 확인서를 받았다면 출국 전에 팔아도 특례를 인정해 왔습니다. 조건은 두 가지예요. 확인서 유효기간 안에 세대 전원이 실제로 출국해야 하고, 그 사이 다른 집을 사지 않아야 합니다.

현지이주는 다르게 봅니다. 현지이주는 외국에 나가 있다가 영주권을 받는 경우인데, 이때는 영주권 취득일을 출국일로 봐요. 그 전에 판 집에는 특례를 인정하지 않은 해석이 있습니다. 해외이주신고 없이 먼저 판 경우도 인정받지 못한 사례가 있으니, 확인서부터 받는 게 순서예요.

해외근무라면 거주자일 수도 있어요

국외에서 근무하는 공무원은 거주자로 봅니다. 내국법인의 국외사업장이나 100% 출자한 해외현지법인에 파견된 임직원도 마찬가지예요. 이분들은 출국 뒤에도 거주자라서 출국 특례 대신 일반 1세대 1주택이나 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 예를 들어 대사관에 파견된 공무원이 새 집을 산 지 3년 안에 종전 집을 팔았다면, 가족이 함께 출국했더라도 일시적 2주택 요건을 따져 보면 됩니다.

숫자로 보기

해외이주 특례로 비과세를 받아도 12억 원을 넘는 고가주택이면 넘는 부분은 과세돼요. 이때 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 양도차익을 깎아 주는 제도)가 문제가 됩니다. 과세관청은 비거주자에게는 1세대 1주택용 공제율인 표2를 적용하지 않고, 일반 공제율인 표1을 적용한다고 봐요.

아래는 10년 보유하고 10년 거주한 집을 15억 원에 판 가상 사례입니다.

같은 집인데도 세금을 매기는 금액이 7,800만 원 차이 납니다. 이 표는 기본공제와 세율을 적용하기 전 단계까지만 계산했어요. 지방소득세(양도세의 10%)도 넣지 않았습니다.

상황별 판단 기준도 정리해 볼게요.

놓치기 쉬운 함정

1. 세대원마다 출국일이 다를 때: 출국일은 세대 전원이 출국한 날이에요. 자녀가 학업 때문에 늦게 나가면 그 자녀가 나간 날부터 2년을 셉니다.
2. 분양권을 가진 채로 출국: 출국 뒤 완공된 아파트를 팔면 이 특례를 적용할 수 없다고 과세관청은 봅니다.
3. 출국 전에 판 뒤 다른 집을 사거나 출국하지 않을 때: 실제로 출국했는지는 과세관청이 나중에 확인해요. 계획이 틀어지면 비과세가 취소될 수 있습니다.
4. 서류만 맞추기: 세대를 서류상으로만 나누거나 주소만 옮겨서 한 채인 것처럼 만드는 일은 하지 마세요. 실제 생활이 기준이고, 가산세까지 붙을 수 있어요.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택과 일시적 2주택은 비과세하되, 12억 원을 넘는 고가주택은 제외
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 해외이주나 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국한 경우의 보유·거주기간 특례
• 소득세법 시행령 제3조(해외현지법인등의 임직원 등에 대한 거주자 판정): 국외근무 공무원과 해외 파견 임직원은 거주자로 봄
• 소득세법 제95조(양도소득금액): 장기보유특별공제 표1·표2 공제율

오늘의 점검표

• [ ] 출국 예정일에 우리 세대 집(분양권·입주권 포함)이 몇 채인지 세어 봤다
• [ ] 일시적 2주택이면 종전 집을 출국 전에 팔 수 있는지 일정을 맞춰 봤다
• [ ] 이민 유형(연고·무연고·현지이주)을 확인하고 해외이주신고 확인서를 받았다
• [ ] 해외근무라면 출국 뒤 내가 거주자인지 비거주자인지 확인했다
• [ ] 12억 원 넘는 집이면 비거주자일 때 장기보유특별공제가 얼마나 줄어드는지 계산해 봤다

세무법인대승이 도와드립니다

이민이나 해외근무를 앞두고 있다면, 집을 언제 어떤 순서로 팔지부터 정해야 합니다. 세무법인대승은 출국 전에 비과세가 되는지, 세금이 무거워지는 경우는 아닌지 따져 보고 양도세를 미리 계산해 드립니다. 해외에 계시는 동안 필요한 양도세 신고까지 함께 챙깁니다.