[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #46] 조합원입주권 먼저 팔면 비과세 될까

이런 고민, 하고 계신가요

윤서 씨(41)는 결혼 전부터 수원의 오래된 아파트 한 채를 갖고 있었어요. 재건축이 진행되면서 그 아파트는 조합원입주권(재건축·재개발이 끝나면 새 아파트를 받을 권리)으로 바뀌었고요. 작년에 결혼한 남편 도현 씨도 집이 한 채 있습니다.

"혼인으로 두 채가 되면 비과세가 된다던데, 제 입주권을 먼저 팔아도 되는 거죠?" 이 질문은 생각보다 간단하지 않습니다.

먼저 결론부터

1. 혼인·상속·동거봉양 같은 2주택 특례는 대부분 '주택'을 팔 때를 전제로 만들어졌어요. 입주권을 팔 때 쓸 수 있다고 조문에 적혀 있는 경우는 주택을 새로 산(대체취득) 경우뿐입니다.
2. 특례 요건을 갖춘 뒤에 한쪽이 입주권으로 바뀌었다면, 남은 '주택'을 파는 건 대체로 인정됩니다. 반대로 입주권을 먼저 파는 건 대부분 어렵습니다.
3. 윤서 씨처럼 입주권이 된 뒤에 혼인하고 입주권을 먼저 파는 경우는 과세관청과 조세심판 결정의 입장이 서로 달라서 신중해야 합니다.

하나씩 따져 보기

입주권을 팔 때 쓰는 비과세 조항은 따로 있어요

소득세법에는 입주권을 팔 때 쓰는 비과세 조항이 따로 있습니다. 먼저 관리처분계획 인가일(조합원이 어떤 새 집을 받을지 확정받는 날, 그 전에 철거됐다면 철거일)에 기존 집이 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위) 1주택 비과세 요건을 갖추고 있어야 해요.

그다음 팔 때 다른 주택이나 분양권이 없어야 합니다. 1주택이 있다면 그 집을 산 날부터 3년 안에 입주권을 팔아야 하고요. 입주권 실거래가가 12억 원을 넘으면 과세 대상이 됩니다.

비유하자면 2주택 특례들은 '주택 코너 전용 쿠폰'이에요. 입주권 코너에서 쓸 수 있다고 적힌 쿠폰은 대체취득 한 장뿐인 셈이죠.

일시적 2주택은 어느 쪽이 바뀌었는지부터 보세요

A집을 갖고 있다가 1년이 지난 뒤 B집을 샀다고 해 볼게요. 새로 산 B가 입주권이 됐는데 B를 산 날부터 3년 안에 A를 판다면, 과세관청은 일시적 2주택 특례를 적용해 줍니다.

A가 입주권이 된 경우도 B를 산 날부터 3년 안에 그 입주권을 팔면 앞에서 본 입주권 비과세 조항으로 비과세를 받을 수 있어요. 다만 인가일에 A가 비과세 요건을 갖추고 있었어야 합니다. A와 B가 둘 다 입주권이 됐다면 적용할 조항이 없어서 과세됩니다.

상속·동거봉양은 '주택'을 파는 쪽만 인정돼요

일반주택 A와 상속주택 B를 가진 세대에서 B가 입주권으로 바뀌었다고 해 볼게요. 이때 A를 팔면 상속주택 특례를 받을 수 있습니다. 반대로 A가 입주권이 됐는데 그 입주권을 팔면 과세관청은 비과세가 안 된다고 보고, 법원도 같은 판단을 한 적이 있어요.

부모님을 모시려고 세대를 합친(동거봉양 합가) 뒤 합가 때 갖고 있던 입주권을 먼저 파는 경우도 과세관청은 비과세를 인정하지 않습니다.

혼인은 상황마다 해석이 달라요

두 사람이 각자 집을 한 채씩 갖고 혼인했고 그 뒤에 한 채가 입주권으로 바뀌었다면, 그 입주권을 먼저 팔아도 비과세를 인정하는 해석이 있습니다. 혼인 전부터 한 사람은 입주권, 한 사람은 집을 갖고 있었다면 혼인한 날부터 10년 안에 그 '주택'을 먼저 팔 때 특례를 받을 수 있어요.

윤서 씨처럼 혼인 전부터 갖고 있던 입주권을 먼저 파는 경우를 과세관청은 과세 대상으로 봅니다. 조세심판 단계에서 비과세를 인정한 적은 있지만 오래된 결정이라 지금도 그렇게 볼지는 장담하기 어려워요. 그래서 일단 세금을 내고 신고한 뒤 경정청구(이미 낸 세금을 돌려 달라는 청구)를 검토하는 방식도 있습니다. 두 사람 다 입주권만 가진 채 혼인한 경우는 비과세 근거가 없어요.

숫자로 보기

윤서 씨라면 도현 씨 집을 먼저 파는 쪽이 조문상 근거가 분명합니다. 그 집 자체의 보유·거주 요건은 따로 확인해야 해요.

놓치기 쉬운 함정

1. 입주권 비과세는 관리처분계획 인가일에 기존 집이 비과세 요건을 갖췄는지를 따집니다. 파는 날 기준이 아니에요.
2. 3년 기한은 다른 주택을 산 날부터 셉니다. 기한을 넘겨도 봐주는 경우는 경매·공매 진행 같은 몇 가지 사유로 한정돼요.
3. 특례를 받으려면 신고기한 안에 특례적용신고서를 내야 합니다. 비과세라고 신고를 건너뛰면 안 돼요.
4. 세대 수를 맞추려고 서류상으로만 세대를 나누거나 위장 전입을 하면 특례가 부인되고 가산세까지 붙습니다. 절대 하지 마세요.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택과 조합원입주권 비과세 요건(3년 안 양도, 12억 원 기준), 주택과 입주권을 함께 가진 경우의 제한
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 일시적 2주택, 상속주택, 동거봉양·혼인(10년) 특례
• 소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례): 주택을 팔 때의 특례와 특례적용신고서 제출

오늘의 점검표

• [ ] 지금 가진 것이 '주택'인지 '입주권'인지, 바뀐 날(인가일)이 언제인지 확인했다
• [ ] 인가일에 기존 집이 비과세 요건을 갖췄는지 확인했다
• [ ] 다른 주택을 산 날부터 3년이 언제 끝나는지 달력에 적었다
• [ ] 혼인·합가·상속이 입주권으로 바뀌기 전에 있었는지 후에 있었는지 정리했다
• [ ] 어느 것을 먼저 팔지 정하기 전에 세무 상담을 받았다

세무법인대승이 도와드립니다

입주권과 주택이 섞여 있으면 무엇을 먼저 파느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다. 세무법인대승은 계약 전에 비과세 가능 여부와 중과 여부를 따져 보고, 예상 양도세를 미리 계산해 드립니다. 특례적용신고서와 양도세 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.