재건축 이주용으로 산 빌라, 1세대 1주택 비과세 받으려면

이런 고민, 하고 계신가요

수원에 사는 박선영 씨(가명)는 20년 된 아파트 한 채가 전 재산입니다. 2024년 5월 재건축 사업시행인가가 났고, 공사 기간에 살 곳이 필요해 그해 9월 근처 빌라를 샀습니다. 새 아파트는 2027년 봄 준공 예정이에요. 선영 씨가 묻습니다. "입주하면 빌라는 팔 건데, 그때 집이 두 채라서 양도세가 나오는 건 아닐까요?"

먼저 결론부터

1. 재건축 기간 동안 살려고 산 집(대체주택)은 요건을 다 채우면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
2. 사업시행인가일 이후에 취득해야 하고, 그 집에서 1년 이상 살아야 합니다.
3. 새 아파트가 완성된 뒤 3년 이내에 대체주택을 팔고, 같은 3년 안에 새 아파트로 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 살아야 합니다.

하나씩 따져 보기

대체주택은 공사 기간에 지내는 임시 숙소입니다

집을 고치는 동안 잠깐 묵는 숙소를 떠올리시면 쉽습니다. 원래 집이 공사 중이라 어쩔 수 없이 한 채를 더 갖게 된 것이니, 일정 조건을 지키면 그 숙소를 팔 때 1세대 1주택처럼 봐 주는 제도예요.

여기서 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위를 말합니다. 반가운 점도 있습니다. 대체주택은 일반 비과세에서 따지는 보유기간·거주기간 제한을 받지 않거든요. 대신 이 특례만의 요건을 지켜야 합니다.

처음 갖고 있던 것이 '주택'이었는지부터 보세요

특례는 원래 갖고 있던 주택 한 채가 재건축·재개발 등에 들어간 경우를 위한 제도입니다. 그래서 과세관청은 아래 경우에 특례를 인정하지 않습니다.

• 이미 관리처분계획 인가가 나서 조합원입주권(새 아파트에 들어갈 권리)이 된 것을 사들인 뒤 집을 산 경우
• 재개발 구역에서 상가나 빈 땅(나대지)을 갖고 있다가 입주권을 받은 경우

반대로 사업시행인가는 났지만 관리처분인가 전인 주택을 산 경우에는 아직 주택이라서 특례 대상이 될 수 있다고 봅니다.

'1주택'인지는 대체주택을 사는 날 기준으로 봅니다

전에는 사업시행인가일 현재 1주택이어야 한다는 해석이 있었습니다. 지금은 조세심판원과 과세관청 모두 대체주택을 취득하는 날 1세대 1주택인지를 봅니다.

그래서 일시적 2주택 상태에서 새로 산 집이 재건축에 들어갔다면, 대체주택을 사기 전에 예전 집을 먼저 팔아 1주택으로 정리해 두어야 합니다. 원래 2주택이고 둘 다 비과세 대상이 아니었다면 특례가 어렵습니다.

거주 1년, 두 집의 계산법이 다릅니다

대체주택에서 사는 1년은 중간에 나갔다 다시 들어와도 기간을 합쳐서 셀 수 있다고 해석됩니다. 새 아파트의 1년은 '계속하여' 살아야 합니다.

새 아파트에는 세대 전원이 이사하는 것이 원칙입니다. 취학, 근무상 형편, 질병 요양 같은 부득이한 사유로 일부가 못 들어가는 경우는 인정됩니다. 해외 근무·유학으로 세대 전원이 출국한 경우에는 출국한 뒤 3년 이내에 사유가 해소되어 돌아와서 1년 이상 계속 살면 됩니다.

숫자로 보기

선영 씨 일정을 표로 정리해 봤습니다. 비과세 여부를 판단하는 문제라 세액 계산 대신 날짜로 확인합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 입주 후 1년을 못 채우는 경우: 빌라를 비과세로 판 뒤 새 아파트 거주 요건을 못 채우면, 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 이내에 원래 냈어야 할 세금을 신고·납부해야 합니다.
2. 특례 신청서 누락: 신고기한 안에 특례적용신고서와 재건축 전 주택의 토지·건축물대장 등본을 함께 내야 합니다.
3. 가족에게 받은 집: 같은 세대원에게 증여받은 집은 대체주택을 취득한 것으로 보지 않는다는 해석이 있습니다.
4. 서류만 맞추기: 거주 기간을 채우려고 실제로 살지 않으면서 전입만 해 두거나, 세대를 형식적으로 나누는 것은 하지 마세요. 실제 거주 여부는 공과금·통학 기록 등으로 확인되고, 들키면 비과세 부인에 가산세까지 붙습니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세와 12억 원 초과 고가주택 제외, 재건축 기간 거주용 주택 예외
• 소득세법 시행령 제156조의2 제5항(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례): 대체주택 비과세 요건 세 가지
• 소득세법 시행령 제156조의2 제12항: 특례적용신고서 제출
• 소득세법 시행령 제156조의2 제13항: 사후 요건을 못 채웠을 때 2개월 이내 신고·납부

오늘의 점검표

• [ ] 재건축에 들어간 것이 원래 내 '주택'이었다
• [ ] 대체주택을 사업시행인가일 이후에 샀고, 그날 우리 세대는 1주택이었다
• [ ] 대체주택에서 실제로 1년 이상 살았다
• [ ] 새 아파트 완성일을 확인하고 3년 기한을 달력에 적어 두었다
• [ ] 입주 뒤 세대 전원이 1년 이상 계속 살 수 있는지 가족 일정을 맞춰 보았다

세무법인대승이 도와드립니다

재건축 일정은 인가 변경이나 공사 지연으로 자주 바뀌어서, 기준일과 3년 기한을 정확히 짚는 게 중요합니다. 세무법인대승은 대체주택을 팔기 전에 비과세 요건을 충족하는지와 고가주택 과세분 여부를 판단해 드리고, 양도세를 미리 계산해 드립니다. 특례신청서 준비부터 신고까지 함께 챙겨 드립니다.