[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #52] 1+1 재개발 새집 두 채 양도세

이런 고민, 하고 계신가요

서은정 씨(62세)는 1999년에 부천의 오래된 단독주택을 샀고, 그 집에서 쭉 살았습니다. 재개발이 되면서 그 집 한 채가 새 아파트 두 채(84㎡, 59㎡)로 돌아왔습니다. "집이 한 채였으니 하나쯤은 세금 없이 팔 수 있겠죠? 둘 중 뭘 먼저 팔아야 하나요?" 이번 편은 이 질문을 다룹니다.

먼저 결론부터

1. 집 한 채가 입주권 두 개, 새집 두 채(1+1)로 바뀌면 먼저 파는 쪽은 과세되고, 나중에 파는 쪽만 1세대 1주택 비과세를 노려 볼 수 있습니다.
2. 그래서 차익이 작은 쪽을 먼저 팔고, 차익이 큰 쪽을 나중에 비과세로 받는 순서가 유리한 경우가 많습니다.
3. 남이 받은 1+1 입주권을 사 오는 경우(승계취득)나 공사 기간에 살 집(대체주택)을 따로 사는 경우에는 보통의 특례가 적용되지 않는다고 봐야 합니다.

하나씩 따져 보기

입주권 두 개, 팔 수 있는 순서는 정해져 있습니다

조합원입주권(재개발·재건축 조합원이 새 아파트를 받을 수 있는 권리)은 세법상 1개를 가진 경우에만 비과세 문이 열려 있습니다. 조건은 관리처분계획 인가일에 기존 집이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있었을 것, 그리고 양도할 때 다른 주택이나 분양권이 없을 것입니다. 입주권 양도가액이 12억 원을 넘으면 과세된다는 점도 기억해 두세요.

입주권이 두 개면 먼저 판 하나는 과세되고, 남은 하나는 위 요건을 갖췄을 때 비과세가 가능하다는 것이 과세관청의 입장입니다. 같은 날 두 개를 함께 팔면 어느 쪽을 먼저 판 것으로 할지 본인이 고를 수 있다고 봅니다. 차익이 작은 쪽을 먼저 판 것으로 정하면 되겠지요.

새집 두 채가 다 지어진 뒤라면

완공 뒤에는 그냥 두 채짜리 1세대 2주택입니다. 먼저 파는 집은 과세되고, 나중에 파는 집은 옛집을 가졌던 기간과 공사 기간, 완공 뒤 기간을 이어서 보유기간 요건을 따져 비과세를 검토합니다. 은정 씨가 큰 평수부터 덜컥 팔아 버리면 비과세는 작은 집 몫이 됩니다. 계약서에 도장 찍기 전에 순서부터 정하시는 게 좋습니다.

옛집 취득가액은 두 채가 나눠 가집니다

옛집 하나를 산 돈을 두 채가 나눠 쓰는 셈입니다. 과세관청은 옛집 취득가액을 감정평가액 중 각 아파트에 들어간 비율로 나누고, 추가로 낸 분담금(청산금)은 그 집의 취득가액에 더하는 방식으로 봅니다. 장기보유특별공제(오래 보유한 만큼 차익을 깎아 주는 제도)를 따질 때 청산금으로 산 부분의 보유기간은 관리처분계획 인가일부터 계산합니다. 이건 시행령 제166조에 적혀 있습니다.

숫자로 보기

가상의 숫자로 계산해 봤습니다. 옛집 취득가액은 1억 5천만 원이고, 관리처분 때 평가액이 6억 원으로 잡혔습니다. 84㎡(분양가 5억 4천만 원)는 평가액으로 전부 충당했고, 59㎡(분양가 4억 6천만 원)는 남은 평가액 6천만 원에 청산금 4억 원을 더 내고 받았습니다.

세금을 매길 차익만 놓고 봐도 6억 8천만 원 차이가 납니다. 세율과 공제율은 보유·거주기간에 따라 달라서 세액까지는 계산하지 않았고, 실제로 낼 돈에는 지방소득세(양도소득세의 10%)가 따로 붙습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 1주택자가 1+1 입주권을 사 오면 "새집 들어가기 전 옛집 3년 안에 팔기" 같은 일시적 1주택·1입주권 특례가 적용되지 않는다고 과세관청은 봅니다. 완공 뒤에도 마찬가지이고, 법원도 같은 취지로 판단한 적이 있습니다.
2. 1+1을 받은 상태에서 공사 기간에 살 대체주택을 사서 1년 넘게 살았더라도, 그 대체주택은 특례 대상이 아니라는 것이 과세관청의 입장입니다.
3. 옛집이 두 채였는데 입주권 하나로 합쳐진 경우에는 반대 상황이 생깁니다. 입주권을 팔면 옛집 두 채 중 본인이 고른 한 채 몫은 과세됩니다.
4. 한 채를 자녀 세대로 넘기려고 서류상으로만 세대를 나누거나 가짜로 전입하는 일은 하지 마세요. 사실과 다른 신고는 나중에 세금과 가산세로 돌아옵니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택과 1조합원입주권 비과세 요건, 12억 원 고가 기준
• 소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례): 일시적 1주택·1입주권, 대체주택 특례
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 재개발로 2채가 된 상속주택의 선순위 판정
• 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등): 입주권·신축주택 양도차익과 보유기간 계산
• 소득세법 제100조(양도차익의 산정): 함께 사고판 자산의 가액 안분

오늘의 점검표

• [ ] 관리처분계획 인가일에 옛집이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지 확인했다
• [ ] 두 채(또는 입주권 두 개) 각각의 취득가액과 양도차익을 대략 계산해 봤다
• [ ] 차익이 작은 쪽을 먼저 파는 순서로 계획을 세웠다
• [ ] 나중에 팔 집의 양도가액이 12억 원을 넘는지 확인했다
• [ ] 관리처분 평가액, 청산금 납부 영수증을 챙겨 두었다

세무법인대승이 도와드립니다

1+1 재개발·재건축은 어느 쪽을 먼저 파느냐만으로 세금이 크게 달라집니다. 세무법인대승은 매매 계약 전에 비과세와 중과 해당 여부를 따져 보고, 두 채의 양도세를 순서별로 미리 계산해 드립니다. 신고서 제출까지 끝까지 함께하겠습니다.