[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #55] 아파트 리모델링 비용, 양도세 필요경비로 인정될까

이런 고민, 하고 계신가요

고양시 일산의 아파트에 사는 박서연 씨(52세)는 이사를 앞두고 매매계약서를 받아 들었습니다. 2023년에 5,000만 원을 들여 집을 통째로 고쳤으니 양도세가 꽤 줄겠다고 기대하고 있었죠.

"영수증도 다 있어요. 도배, 주방, 욕실까지 전부 빼면 되는 거죠?"

그런데 공사비라고 해서 전부 필요경비가 되지는 않습니다. 오늘은 리모델링 비용 가운데 어디까지 인정되는지 같이 짚어 보겠습니다.

먼저 결론부터

1. 양도세에서 빼 주는 공사비는 집의 가치를 높이거나 쓰임새를 바꾼 비용(자본적 지출)이고, 원래 상태를 유지하는 비용(수익적 지출)은 빠집니다.
2. 도배·장판·싱크대·타일·변기·조명·붙박이장은 보유 중에 바꿨다면 대부분 인정받지 못합니다. 반면 발코니 확장 새시, 배관·난방 설비 교체, 구조 변경은 인정되는 쪽입니다.
3. 같은 공사도 분양받을 때 공급자와 계약해서 한 것이면 인정 범위가 넓어집니다. 어느 경우든 증빙이 있어야 합니다.

하나씩 따져 보기

유지비와 업그레이드는 다르게 봅니다

양도차익(판 값에서 산 값과 경비를 뺀 이익)을 계산할 때 빼는 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비 세 가지입니다. 리모델링 비용은 이 중 자본적지출액에 들어가야 빠질 수 있어요.

자동차에 빗대 볼게요. 엔진오일이나 와이퍼를 가는 건 원래 성능을 지키는 일이고, 승용차를 캠핑카로 개조하는 건 차의 쓰임새를 바꾸는 일이죠. 세법은 집에 대해서도 이렇게 나눠서, 개조처럼 가치를 실제로 올린 비용만 필요경비로 인정합니다.

보유 중 리모델링, 인정되는 항목은 따로 있어요

과세관청과 심판례는 보유 중에 한 공사를 항목별로 나눠서 봅니다. 발코니를 넓히면서 단 새시, 수도·냉난방 설비와 배관 교체, 벽 구조를 바꾼 공사는 인정한 사례가 많아요.

도배, 장판, 마루, 싱크대·주방가구, 욕실 타일과 변기, 조명·전기공사, 붙박이장, 방수공사는 수익적 지출로 봤습니다. 이름이 '리모델링'이어도 결과는 같았어요. 실무에서도 자주 헷갈리는 부분입니다.

보일러는 사례마다 결과가 다릅니다. 연료를 도시가스로 바꾸면서 온수배관까지 한꺼번에 교체한 경우는 인정됐지만, 보일러 기계만 바꾼 경우는 부인한 사례와 인정한 판결이 둘 다 있어요.

분양받을 때 한 공사는 범위가 넓어요

분양 계약 단계에서 공급자와 특약이나 옵션계약을 맺어 발코니를 확장하고 빌트인 가구를 넣었다면, 그 비용은 필요경비로 봅니다. 확장하면서 같이 깐 마루처럼 딸린 공사까지 인정한 사례도 있습니다.

같은 빌트인 가구라도 입주한 뒤에 따로 사서 달았다면 인정되지 않아요. 집을 사고 입주하기 전에 손본 공사는 인정한 사례와 부인한 사례가 함께 있어서, 해석이 하나로 정리돼 있지 않습니다.

집의 용도를 바꾼 개조는 따로 봐요

연립주택을 원룸 여러 개로 바꾸는 식으로 구조를 아예 바꾼 공사는 자본적 지출로 인정됐습니다. 이때는 싱크대, 가스 공사, 호실별 도어락까지 개조 공사의 일부로 봤어요.

숫자로 보기

박서연 씨의 상황을 가상으로 꾸며 계산해 보겠습니다. 분양가 5억 2,000만 원, 분양받을 때 공급자와 계약한 발코니 확장 옵션 1,500만 원, 양도가액 8억 3,000만 원, 중개수수료 등 양도비 500만 원입니다.

두 금액 차이 3,200만 원은 부인된 공사비 합계와 같습니다. 여기 숫자는 양도차익까지만 계산한 것이고, 장기보유특별공제·세율·지방소득세는 반영하지 않았어요. 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위) 1주택 비과세에 해당하는지에 따라 실제 세금은 달라지니, 그 요건부터 확인해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 견적서에 '리모델링 일체'라고만 적혀 있으면 인정 항목도 구분할 수 없습니다. 항목별 금액이 나와 있어야 해요.
2. 현금으로 내고 증빙을 안 받으면 인정 항목이라도 빼기 어렵습니다. 세법은 증명서류를 받아 두었거나 계좌이체처럼 금융거래로 지출이 확인되는 경우만 인정해요.
3. 인정 안 되는 공사를 다 넣고 신고하면 나중에 경정되면서 가산세까지 붙을 수 있습니다.
4. 업체와 짜고 금액을 부풀리거나 하지 않은 공사의 영수증을 만드는 건 절대 하면 안 됩니다. 세금을 줄이는 방법이 아니고 탈세예요.

근거 조문

• 소득세법 제97조제1항(양도소득의 필요경비 계산): 양도가액에서 빼는 필요경비는 취득가액, 자본적지출액 등, 양도비 등입니다.
• 소득세법 제97조제1항제2호(양도소득의 필요경비 계산): 필요경비로 인정되는 자본적지출액의 범위는 대통령령으로 정합니다.
• 소득세법 제97조제2항제1호(양도소득의 필요경비 계산): 실거래가로 계산할 때는 취득가액에 자본적지출액과 양도비를 더해 필요경비로 합니다.
• 소득세법 제97조제5항(양도소득의 필요경비 계산): 필요경비 계산의 세부 사항은 대통령령에 맡깁니다.

오늘의 점검표

• [ ] 공사가 분양받을 때 계약한 것인지, 보유 중에 한 것인지 나눠 두었다
• [ ] 견적서·계약서에 항목별 금액이 적혀 있다
• [ ] 세금계산서, 현금영수증, 카드전표나 계좌이체 기록이 있다
• [ ] 새시·배관·난방 설비 공사와 도배·가구 공사를 따로 정리했다
• [ ] 분양 옵션계약서를 보관하고 있다
• [ ] 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는지 확인했다

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