[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #76] 상가 팔 때 받은 부가세, 양도세 양도가액에 넣을까

이런 고민, 하고 계신가요

박정민 씨(61)는 경기 남부에서 작은 상가 한 칸을 15년째 세놓고 있습니다. 부가세를 받아서 내는 일반과세자(보통 규모의 부가가치세 사업자)예요. 이번에 상가를 정리하려는데, 매수인이 건물값에 부가세를 얹어 주겠다고 합니다.

"받은 부가세까지 판 값에 들어가면 양도세가 늘어나는 거 아닌가요?" 몇 년 전 분양받은 넓은 평수 아파트 계약서에도 부가세가 따로 적혀 있어서, 그건 또 어떻게 처리하는지 궁금하다고 하셨어요.

먼저 결론부터

1. 일반과세자가 매수인에게 받아서 나라에 낸 부가세는 양도가액(판 값)에 넣지 않습니다.
2. 살 때 낸 부가세 가운데 공제받지 못한 것은 취득가액이나 자본적지출(자산 가치를 높인 비용)에 더할 수 있습니다. 국민주택 규모를 넘는 주택 분양, 토지 조성공사가 대표적이에요.
3. 간이과세자가 낸 부가세, 그리고 매수인이 낼 부가세를 매도인이 대신 낸 경우는 과세관청이 판 값에서 빼 주지 않는다고 봅니다.

하나씩 따져 보기

팔 때 받은 부가세는 잠시 맡아 둔 돈입니다

부가세는 택배 상자와 비슷해요. 파는 사람이 매수인에게 받아서 나라에 그대로 넘겨주는 돈이라, 내 손을 거쳐 가도 내 몫이 아니거든요. 그래서 판 값은 부가세를 뺀 금액으로 잡습니다.

부가세는 건물분에만 붙고 토지분에는 붙지 않아요. 그래서 계약서에 토지값과 건물값을 나눠 적는 게 기본입니다.

조심하셔야 할 경우도 있어요. 매수인이 내기로 한 부가세를 파는 사람이 아무 조건 없이 자기 돈으로 대신 냈다면, 과세관청은 그 금액을 판 값에서 빼 주지 않는다고 봅니다. "부가세 별도, 매수인 부담"으로 계약했다면 실제로 받아서 내는 게 깔끔합니다.

포괄양수도라면 원칙적으로 부가세가 없습니다

포괄양수도는 임대 사업을 세입자, 권리, 의무까지 통째로 넘기는 거래예요. 이런 거래는 부가세를 매기지 않으니 보통은 부가세 문제가 생기지 않습니다.

다만 포괄양수도로 계약해 놓고 부가세 명목으로 돈을 받은 뒤 돌려주지 않았다면 사정이 달라집니다. 그 돈은 사실상 매매대금이 된 것으로 보아 판 값에 들어갈 수 있거든요.

간이과세자는 해석이 하나로 정리돼 있지 않습니다

간이과세자(매출 규모가 작아 간편한 방식으로 부가세를 내는 사업자)에게는 매수인에게서 부가세를 따로 받아야 할 의무가 없습니다. 과세관청은 간이과세자가 상가를 팔고 낸 부가세를 판 값에서 빼 주지 않는다는 입장이에요.

반론도 있습니다. 간이과세자도 법에 따라 납부할 의무가 있는 세금인데 일반과세자와 다르게 다루면 형평에 어긋나고 이중과세 소지가 있다는 거죠. 다툼의 여지가 남아 있는 부분이라, 간이과세자라면 계약 조건부터 미리 상의해 보세요.

살 때 낸 부가세, 공제받지 못했다면 원가입니다

국민주택 규모(통상 전용 85㎡ 이하이고 지역에 따라 기준이 다르니 확인이 필요합니다)를 넘는 주택을 분양받으면 건물분에 부가세가 붙습니다. 직접 살든 임대를 놓든 이 부가세는 공제받을 수 없어요. 그래서 과세관청도 취득가액에 더할 수 있다고 봅니다. 실무에서 자주 빠뜨리는 항목이에요.

진입로 토목공사, 땅 고르기, 개간 공사에 붙은 부가세도 매입세액 공제를 받지 못했다면 자본적지출에 넣을 수 있습니다. 다만 사업자로서 이미 공제나 환급을 받은 부가세는 넣지 못해요. 한 번 돌려받은 돈을 경비로 또 뺄 수는 없으니까요.

숫자로 보기

① 상가를 팔 때 (가상 예시)

② 분양 아파트를 팔 때 (가상 예시)

박정민 씨가 2019년에 토지분 3억 원, 건물분 5억 원, 건물분 부가세 5,000만 원을 내고 전용 85㎡ 초과 아파트를 분양받았다고 해 볼게요. 올해 11억 5,000만 원에 팔고, 중개수수료 같은 양도비가 1,000만 원 들었습니다.

부가세 한 줄로 양도차익이 5,000만 원 줄어듭니다. 이 예시는 양도차익까지만 계산했어요. 장기보유특별공제, 세율, 지방소득세(양도세의 10%)는 넣지 않았습니다. 비과세가 되는지, 어떤 세율이 적용되는지는 보유·거주 요건을 따로 확인해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 계약서에 부가세 별도인지 포함인지를 적지 않는 것. 받은 돈 전부가 매매대금으로 읽힐 수 있습니다.
2. 부가세를 줄이려고 건물값을 낮춰 적거나 계약서를 두 장 쓰는 것. 토지값과 건물값의 비율이 맞지 않으면 다시 계산될 수 있습니다. 이중계약서는 그 자체로 큰 문제가 되니 하시면 안 됩니다.
3. 분양계약서, 세금계산서, 공사 영수증을 잃어버리는 것. 증빙이 없으면 부가세를 원가로 인정받기 어렵습니다.
4. 상가 감가상각비를 잊는 것. 임대소득 신고 때 경비로 넣은 감가상각비는 취득가액에서 빼야 합니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항: 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비로 이루어진다.
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제2항: 실지거래가액으로 계산할 때는 실제 취득가액에 자본적지출액과 양도비를 더한다.
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제3항: 사업소득 경비로 넣은 감가상각비는 취득가액에서 뺀다.
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제5항: 취득가액의 범위 같은 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

오늘의 점검표

• [ ] 나는 일반과세자인가요, 간이과세자인가요?
• [ ] 매매계약서에 토지값, 건물값, 부가세가 각각 나뉘어 적혀 있나요?
• [ ] 포괄양수도라면 부가세 명목으로 받은 돈이 남아 있지 않나요?
• [ ] 분양받은 주택이 국민주택 규모를 넘는지, 그 부가세를 취득가액에 넣었나요?
• [ ] 토목공사나 조성공사 부가세를 공제받았는지, 그 영수증을 갖고 있나요?

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