[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #88] 양도세 예정신고 고지 후 확정신고하면 어떻게 되나

이런 고민, 하고 계신가요

대전에 사는 오민석 씨(58)는 올해 3월에 오래 가지고 있던 상가를 팔았고, 6월에는 시골 땅을 팔았습니다. 두 번 모두 기한 안에 예정신고(부동산을 판 뒤 정해진 기간 안에 먼저 하는 양도세 신고)를 하고 세금도 냈어요. 그런데 9월에 세무서에서 고지서가 왔습니다. 상가 취득가액이 잘못 적혔으니 세금을 더 내라는 내용이었어요. "내년 5월에 두 건을 합쳐 제대로 신고하면 이 고지서는 어떻게 되나요? 그냥 둬도 되는 건가요?" 민석 씨가 물어 온 내용입니다.

먼저 결론부터

1. 한 해에 한 건만 팔고 예정신고를 했다면, 그 신고와 그 뒤의 고지로 대개 마무리됩니다. 나중에 확정신고를 따로 해서 고지를 되돌리기는 어렵습니다.
2. 같은 해에 두 건 이상 팔고 다음 해 확정신고에서 합쳐 다시 계산하는 경우가 있습니다. 이때 예정신고 내용은 확정신고에 흡수돼 사라진다고 법원이 판단한 적이 있습니다.
3. 그렇다고 예정신고를 대충 해도 된다는 뜻은 아닙니다. 취득가액과 필요경비는 처음부터 증빙대로 맞춰 두세요.

하나씩 따져 보기

예정신고와 확정신고의 차이

양도세 신고는 두 단계로 나뉩니다. 먼저 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 필요하면 다음 해 5월에 확정신고(한 해 동안 판 것을 모아 최종 정산하는 신고)를 한 번 더 합니다.

예정신고는 연필로 적어 둔 중간 메모, 확정신고는 연말에 볼펜으로 쓰는 결산서라고 생각하면 쉽습니다. 그래서 예정신고의 효력을 '잠정적'이라고 표현해요. 다만 한 해에 한 건만 팔았다면 원칙적으로 예정신고만으로 납세 의무가 끝납니다.

한 건만 팔았다면 고지서 효력은 그대로 남습니다

한 건만 판 사람이 예정신고를 잘못해서 세무서가 이를 바로잡아 고지했다고 해 볼게요. 이 사람이 다음 해 5월에 고친 내용으로 확정신고를 하고, 앞서 한 신고에 대해 경정청구(이미 신고한 세금을 바로잡아 달라고 요청하는 것)를 했습니다. 이런 청구가 받아들여지지 않은 사례가 있습니다.

과세관청의 논리는 이렇습니다. 예정신고를 고쳐 달라는 청구라면 청구 기간이 이미 지났습니다. 확정신고를 고쳐 달라는 청구라면 신고한 내용 그대로 고쳐 달라는 셈이라 다툴 대상이 없습니다. 결국 고지서의 효력은 남습니다. 고지 내용이 억울하다면 고지를 받았을 때 정해진 불복 절차로 다투는 것이 맞습니다.

두 건 이상 팔았다면 확정신고가 앞의 신고를 흡수합니다

민석 씨처럼 같은 세율이 적용되는 자산을 한 해에 둘 이상 팔면 사정이 달라집니다. 이때는 두 가지 방법이 있습니다. 두 번째 예정신고를 할 때 앞 건을 합쳐 신고하거나, 각각 신고한 뒤 다음 해 5월 확정신고에서 합쳐 정산하는 거예요.

예정신고를 한 뒤 그와 다른 내용으로 확정신고를 한 사건에서 법원은 이렇게 판단한 적이 있습니다. 예정신고로 잠정 확정된 세액은 확정신고에 흡수돼 소멸하고, 예정신고를 바탕으로 한 징수처분(세금을 걷기 위해 내린 고지)도 함께 사라진다는 겁니다. 고지된 세액도 확정신고에서 다시 정산되는 구조가 되는 셈이죠.

이 판결을 어디까지 믿어도 될까요

이 판단을 두고는 의견이 나뉩니다. 이렇게 보면 예정신고 때 세금을 적게 신고해도 나중에 확정신고를 하면 가산세까지 사라질 수 있거든요. 그러면 예정신고 제도가 힘을 잃는다는 비판이 나옵니다. 사안이 다르면 과세관청이 다르게 다툴 여지도 남아 있습니다.

그러니 "두 건 팔았으니 고지서는 무시해도 된다"고 단정하면 위험합니다. 고지를 받았다면 고친 내용이 확정신고에 정확히 반영되게 하세요. 그리고 고지된 세금을 낼지, 불복할지는 기한 전에 따로 판단하셔야 합니다.

숫자로 보기

민석 씨 상가(가상 사례)의 양도차익을 다시 계산해 봅니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비(자본적지출·양도비)를 뺀 금액입니다. 자본적지출은 건물 가치를 높이려고 쓴 수리·공사비를 말합니다.

취득가액을 계약서보다 4천만 원 높게 적는 바람에 양도차익이 그만큼 줄어 있었습니다. 이 표는 양도차익까지만 계산한 것입니다. 장기보유특별공제, 세율, 지방소득세(소득세의 10%)는 넣지 않았습니다. 실제 세액을 알려면 보유 기간과 자산 종류에 따른 요건을 확인해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 취득가액은 실제 거래한 금액이 원칙입니다. 그 금액을 확인할 수 없을 때만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 씁니다. 기억에 기대서 적지 마세요.
2. 상가를 임대하면서 감가상각비를 사업소득의 필요경비로 넣었다면, 그만큼을 취득가액에서 빼야 합니다. 상가를 팔 때 자주 빠뜨리는 부분입니다.
3. "일부러 적게 신고하고 한 건 더 팔아서 확정신고하면 된다"는 식의 계산은 하지 마세요. 판결 하나에 기댄 위험한 생각입니다. 다운계약서처럼 금액을 거짓으로 적는 일은 이와 별도로 무겁게 다뤄집니다.
4. 같은 해에 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월 확정신고 대상인지 꼭 확인하세요. 건마다 예정신고만 하고 끝내면 합산 정산이 빠질 수 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 취득가액은 실지거래가액이 우선이고, 확인할 수 없으면 매매사례·감정·환산가액 순으로 적용하며, 감가상각비는 취득가액에서 뺌
• 소득세법 제105조(양도소득과세표준 예정신고): 양도 후 기한 안에 하는 예정신고 의무
• 소득세법 제110조(양도소득과세표준 확정신고): 다음 해 5월 확정신고와 합산 정산
• 국세기본법 제45조의2(경정 등의 청구): 신고한 세액을 바로잡아 달라고 청구하는 절차

오늘의 점검표

• [ ] 올해 판 부동산이 한 건인지 두 건 이상인지 정리했다
• [ ] 취득 계약서와 영수증으로 취득가액을 확인했다
• [ ] 임대하면서 감가상각비를 경비로 넣은 적이 있는지 확인했다
• [ ] 고지서를 받았다면 납부 기한과 불복 기한을 달력에 적었다
• [ ] 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월 확정신고 일정을 잡았다

세무법인대승이 도와드립니다

한 해에 부동산을 여러 건 파시거나 예정신고 뒤에 고지서를 받으셨다면, 확정신고를 어떻게 할지 미리 정해 두는 것이 좋습니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세·중과 여부를 판단하고, 취득가액 증빙을 점검해 양도세를 미리 계산해 드립니다. 예정신고부터 확정신고까지 함께하겠습니다.