그린벨트 땅이 협의매수될 때 양도세 감면 40%·25% 받는 조건

이런 고민, 하고 계신가요

박정호 씨(66)는 아버지에게서 경기도 외곽의 밭을 물려받았어요. 이 땅은 1970년대에 개발제한구역(그린벨트, 건물을 짓거나 땅 모양을 바꾸는 일이 크게 제한되는 구역)으로 묶였고, 아버지는 그보다 앞서 사 두셨습니다. 작년에 그린벨트가 풀리더니 몇 달 만에 공공주택 사업인정고시(공익사업에 땅을 쓸 수 있다고 나라가 공식 발표하는 것)가 났고, 이제 공사 쪽에서 협의매수(보상금을 정해 서로 합의해서 사 가는 것)를 하자고 합니다.

정호 씨가 물었어요. "그린벨트 땅은 세금을 40%나 깎아 준다던데요. 그런데 회사 때문에 4년쯤 대전에서 살았거든요. 그래도 괜찮을까요?"

먼저 결론부터

1. 그린벨트 땅을 매수청구, 협의매수, 수용으로 2028년 12월 31일까지 넘기면 양도소득세를 40% 또는 25% 감면받을 수 있습니다.
2. 감면을 받으려면 취득일부터 매수청구일(또는 사업인정고시일)까지 땅이 있는 곳에서 계속 살아야 합니다. 일 때문에 다른 곳에 산 기간이 있으면 감면을 받기 어려워요.
3. 이 감면이 안 되더라도 공익사업용 토지 감면(15%, 채권으로 받은 부분은 20%)은 남아 있을 수 있습니다. 다만 이쪽은 2026년 12월 31일까지 양도해야 해요.

하나씩 따져 보기

그린벨트가 아직 남아 있는 땅과 풀린 땅

그린벨트 안에 있는 땅은 개발제한구역법에 따른 매수청구나 협의매수로 넘겨야 감면 대상이 됩니다. 이미 풀린 땅은 공익사업 법률에 따른 협의매수나 수용이어야 하고요. 풀린 땅에는 조건이 하나 더 있어요. 해제일부터 1년 안에 사업인정고시가 나야 합니다. 해제 전에 경제자유구역 등으로 지정된 곳이라면 이 기간이 5년입니다.

정호 씨 땅은 해제된 뒤 몇 달 만에 고시가 났으니 이 조건은 충족해요. 이웃에게 그냥 파는 일반 매매는 처음부터 이 감면 대상이 아닙니다.

40%와 25%의 차이

언제 취득했느냐를 봅니다. 그린벨트 지정일 이전에 취득했다면 40%예요. 그렇지 않더라도 매수청구일·협의매수일(해제된 땅은 사업인정고시일)부터 거꾸로 세어 20년 이전에 취득했다면 25%입니다.

물려받은 땅은 돌아가신 분이 취득한 날을 취득일로 봐요. 정호 씨는 아버지가 지정 전에 사셨으니 40% 쪽에 해당합니다.

걸리는 부분은 거주요건

법은 취득일부터 기준일까지 "해당 토지등의 소재지에서 거주"하라고 정해 두었어요. 어느 지역까지를 소재지로 보는지, 거주기간을 어떻게 세는지는 대통령령(시행령)으로 정합니다. 과세관청과 법원은 이 거주를 중간에 끊기지 않은 "계속" 거주로 봐요.

취학, 징집, 질병 요양처럼 시행령이 정한 사유라면 예외로 인정받을 수 있습니다. 하지만 근무상 형편은 예외로 보지 않는다는 게 과세관청의 입장이에요. 마일리지 적립과 비슷합니다. 한 번 끊기면 처음부터 다시 쌓아야 하거든요. 상속받은 경우 피상속인이 거주한 기간을 어떻게 이어서 보는지도 시행령에서 함께 확인해야 합니다.

두 감면은 겹쳐 받을 수 없어요

공익사업용 토지 감면(제77조)은 사업인정고시일부터 거꾸로 세어 2년 이전에 취득한 땅이면 받을 수 있어요. 보상을 현금으로 받으면 15%, 채권으로 받은 부분은 20%입니다. 과세관청은 두 감면을 함께 받을 수는 없고 하나를 골라야 한다고 봐요. 정호 씨처럼 거주요건이 막히면 제77조로 신청하는 게 현실적인 방법입니다.

숫자로 보기

계산을 쉽게 하려고 감면 전 양도소득세(산출세액)를 8,000만 원으로 가정했어요. 표에 지방소득세(감면 반영 방식은 따로 확인해야 함)는 넣지 않았습니다.

거주요건 하나 때문에 정호 씨 세금이 2,000만 원(4,800만 원과 6,800만 원의 차이)까지 달라질 수 있어요. 감면에는 해마다 받을 수 있는 한도도 있습니다. 같은 해에 다른 감면을 받은 게 있다면 한도에 걸리는지 함께 확인해야 해요.

놓치기 쉬운 함정

1. 거주요건을 맞추려고 주민등록만 옮겨 두는 일은 하지 마세요. 위장 전입은 실제로 살았는지 조사하면 드러나고, 감면이 취소되면 가산세까지 붙습니다.
2. 종중(문중) 땅은 종중이 소재지에 "거주하는" 사람이 아니어서 이 감면을 받을 수 없다는 게 과세관청의 입장이에요.
3. 그린벨트 안 집을 팔 때 비과세되는 부수토지(집에 딸린 땅) 범위는 그린벨트인지 여부와 관계없이 도시지역(녹지지역 포함)인지로 정해집니다. 범위를 넘는 땅은 과세될 수 있으니 미리 면적을 확인하세요.
4. 이축권(그린벨트 안에서 집을 옮겨 지을 수 있는 권리)만 따로 팔면 양도소득이 아니라 기타소득으로 과세돼요. 땅과 함께 파는 경우에도 신고 방법에 따라 세금 종류가 바뀝니다.

근거 조문

• 조세특례제한법 제77조의3(개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면): 그린벨트 땅의 매수청구·협의매수·수용 시 40%·25% 감면, 2028년 말까지 양도분
• 조세특례제한법 제77조의3 제3항: 상속받은 땅은 피상속인이 취득한 날을 취득일로 봄
• 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면): 공익사업 양도 시 15%, 채권으로 받은 부분은 20% 감면, 2026년 말까지 양도분
• 조세특례제한법 제77조 제7항: 수용으로 감면을 받으려면 감면신청이 필요함

오늘의 점검표

• [ ] 내 땅이 지금 그린벨트 안인지, 해제됐다면 해제일과 사업인정고시일은 언제인지
• [ ] 그린벨트 지정일과 내(또는 피상속인) 취득일 중 어느 쪽이 먼저인지
• [ ] 취득일부터 기준일까지 땅이 있는 곳에 끊기지 않고 살았는지, 끊겼다면 그 사유가 무엇인지
• [ ] 보상을 현금으로 받는지 채권으로 받는지
• [ ] 양도 시기가 2026년 말을 넘기는지(제77조 기한)

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