[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #8] 월세 가계약금 100만 원, 임차인이 취소하면 돌려줘야 하나

이런 고민, 하고 계신가요

대전에서 원룸 건물을 운영하는 박정숙 씨는 지난주 부동산 사장님 전화를 받았습니다. 사진을 본 손님이 "방 좀 잡아 주세요" 하며 가계약금 100만 원을 보냈다는 거예요. 그런데 사흘 뒤 그 손님이 "다른 집을 구했으니 돌려주세요"라고 문자를 보냈습니다. 박 씨는 고민입니다. "그동안 다른 손님도 돌려보냈는데, 이걸 그냥 돌려줘야 하나요?"

먼저 결론부터

1. 가계약금을 돌려줄지는 '계약이 실제로 성립했는지'로 정해집니다. 계약서를 썼는지는 기준이 아니에요.
2. 성립하기 전이면 집주인이 돌려줘야 하고, 성립한 뒤라면 해약금 규칙에 따라 임차인이 포기하거나 집주인이 배액을 물어 줍니다.
3. 가계약금을 받을 때 집 호수, 보증금, 월세, 기간, 입주일을 문자로 확정해 두면 다툼이 크게 줄어듭니다.

하나씩 따져 보기

계약서가 없어도 계약은 성립할 수 있어요

계약서를 안 썼으니 계약도 없다고 생각하는 분이 많습니다. 하지만 민법에서 계약은 서로 뜻이 맞으면 성립하거든요. 종이는 그걸 증명하는 수단일 뿐입니다.

반대로 돈이 오갔다고 해서 계약이 무조건 성립하는 것도 아닙니다. 집도 제대로 안 보고 "일단 찜"하는 뜻으로 보낸 돈이라면, 계약 조건을 아직 하나도 정하지 않은 상태예요. 이런 단계를 흔히 가계약(본계약을 나중에 맺기로 하고 순번만 잡아 두는 약속)이라고 부릅니다.

성립 전이면 돌려주고, 성립 후면 해약금 규칙

계약이 성립하기 전이라면 집주인이 그 돈을 가지고 있을 근거가 없습니다. 법적으로는 부당이득(정당한 이유 없이 얻은 이익)이 되어 돌려줘야 해요. 보증금, 월세 같은 핵심 조건을 구체적으로 합의하지 않았다는 이유로 계약이 성립하지 않았다고 보고 반환을 인정한 법원 사례도 있습니다.

계약이 이미 성립했다면 민법 제565조 해약금(계약을 풀기 위해 내놓는 돈) 규칙이 적용됩니다. 어느 한쪽이 이행에 착수(중도금이나 잔금을 치르는 것처럼 계약 내용을 실제로 실행하기 시작하는 것)하기 전까지는, 돈을 낸 사람은 그 돈을 포기하고 받은 사람은 배액(두 배)을 돌려주면서 계약을 해제할 수 있어요. 그러니까 임차인이 마음을 바꾸면 집주인은 돌려주지 않아도 되고, 집주인이 마음을 바꾸면 두 배를 물어 줘야 합니다.

위약금 특약을 써 둘 때

"계약을 안 지키면 가계약금은 위약금으로 한다" 같은 문구를 넣는 분도 계시죠. 민법 제398조는 위약금 약정을 손해배상액의 예정(손해가 나면 이만큼 물어 주기로 미리 정한 금액)으로 봅니다.

다만 금액이 지나치게 크면 법원이 줄일 수 있습니다. 특약을 써 둬도 계약이 성립하지 않은 상태라면 효과를 주장하기 어렵고요. 그러니 특약 문구만 믿지 말고 계약 조건을 먼저 확정해 두는 게 안전합니다.

숫자로 보기

박 씨처럼 가계약금 100만 원을 받은 경우를 상황별로 나눠 보면 이렇습니다.

정한 계약금이 가계약금보다 큰데 그중 일부만 받은 상태였다면, 배액을 어느 금액으로 계산할지 따로 따져 봐야 합니다. 이때는 변호사와 확인해 보세요.

계약이 성립했는지는 아래 기준으로 가늠해 볼 수 있습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 계약서를 안 썼으니 언제든 없던 일로 할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 조건을 다 정했다면 집주인이 취소할 때도 배액을 물어야 할 수 있어요.
2. 조건 없이 받은 가계약금을 "원래 안 돌려주는 돈"이라며 쥐고 있으면 반환 청구를 받을 수 있습니다. 성립 전이라면 깔끔하게 돌려주는 편이 낫습니다.
3. 위약금 특약 금액을 크게 잡으면 법원이 줄일 수 있습니다. 받은 돈 범위에서 상식적인 수준으로 정하세요.
4. 돌려주지 않고 남은 돈도 세금 문제가 생길 수 있습니다. 위약금 성격의 돈은 신고 대상이 되는지 확인해야 하니, 장부에 따로 표시해 두세요.

근거 조문

• 민법 제565조(해약금)·제567조(유상계약에의 준용): 매매 규정이지만 임대차에도 준용되어, 계약금을 주고받았으면 이행에 착수하기 전까지 준 쪽은 포기, 받은 쪽은 배액 상환으로 계약을 해제할 수 있습니다.
• 민법 제398조(배상액의 예정): 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하고, 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다.

오늘의 점검표

• [ ] 가계약금을 받기 전에 동·호수까지 집을 특정했나요?
• [ ] 보증금, 월세, 임대 기간, 입주일을 금액·날짜로 정했나요?
• [ ] 그 조건을 문자로 보내고 "동의합니다" 같은 답을 받아 두었나요?
• [ ] 위약금 특약을 쓴다면 금액이 상식적인 수준인가요?
• [ ] 돌려주지 않은 가계약금이 있다면 장부에 따로 적어 두었나요?

세무법인대승이 도와드립니다

가계약금을 돌려주지 않게 되면 그 돈을 어떤 소득으로 신고할지, 상가라면 부가가치세와는 어떻게 연결되는지 정리해야 합니다. 세무법인대승이 임대소득 신고, 상가 임대 부가가치세, 임대사업자 등록과 세금, 보증금·월세 조정이 세금에 미치는 영향까지 함께 살펴 드리겠습니다. 가계약금 반환을 두고 다툼이 커질 것 같으면 변호사와 먼저 상의해 보세요.