[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #29] 등록임대사업자 의무와 과태료, 전세 재계약 5% 한도

이런 고민, 하고 계신가요

윤성호 씨(가명)는 대전에 있는 아파트 한 채와 오피스텔 한 채를 임대주택으로 등록해 두었습니다. 세입자와 재계약할 때가 다가와서 "시세가 많이 올랐으니 이번엔 좀 올려도 되겠지" 했는데, 지인이 등록임대는 마음대로 못 올린다고 하더군요. 오피스텔은 사무실로 쓰겠다는 사람이 있어서 그쪽에 넘길까 생각하던 참이었고요. "등록할 땐 세금 혜택 얘기만 들었지, 지킬 게 이렇게 많은 줄은 몰랐어요."

먼저 결론부터

1. 등록임대사업자가 지킬 의무는 계약할 때(설명, 표준계약서, 신고)와 계약한 뒤(증액 제한, 계속 임대, 계약 유지)로 나뉘어 있습니다.
2. 임대료는 5% 범위 안에서만, 그리고 계약하거나 직전에 올린 뒤 1년이 지나야 올려 달라고 할 수 있습니다. 어기면 3천만원 이하 과태료 대상입니다.
3. 임대보증금 보증에 가입하지 않으면 보증금의 10% 이하(최대 3천만원) 과태료가 나올 수 있습니다. 예외에 해당하는지부터 확인해 보세요.

하나씩 따져 보기

계약서 쓰는 날 챙길 것

등록임대주택은 계약하는 방식부터 일반 전월세와 다릅니다. 국토교통부령으로 정한 표준임대차계약서를 써야 하거든요. 이 양식을 안 쓰면 1천만원 이하 과태료(형벌은 아니고 행정청이 물리는 돈) 대상입니다.

세입자에게 설명해야 할 것도 있습니다. 임대료 증액 제한, 임대의무기간(등록할 때 약속한 계속 임대 기간) 가운데 남은 기간, 선순위 담보권이나 세금 체납 같은 권리관계를 알려 주고 확인을 받아야 해요. 설명을 빠뜨리면 500만원 이하 과태료입니다.

계약한 뒤에는 시·군·구에 임대차계약을 신고합니다. 신고를 안 하거나 거짓으로 하면 1천만원 이하 과태료이고, 신고 기한은 관할 지자체 안내로 꼭 확인해 두세요. 등록하고 나면 등기부에 부기등기(등기부에 덧붙여 적는 표시)도 해야 합니다. 이 집이 임대의무기간과 증액 제한을 지켜야 하는 재산이라고 적어 두는 건데, 빠뜨리면 500만원 이하 과태료입니다.

계약 기간 중에 지킬 것

윤성호 씨가 제일 궁금해한 임대료부터 볼게요. 올려 달라고 할 수 있는 폭은 임대료의 5% 범위 안에서 대통령령으로 정한 비율까지이고, 계약하거나 직전에 올린 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다. 이 선을 넘겨 청구하면 3천만원 이하 과태료입니다.

임대의무기간 동안에는 계속 임대해야 하고, 허가 없이 임대사업자가 아닌 사람에게 팔 수도 없어요. 둘 다 3천만원 이하 과태료 대상입니다. 다른 임대사업자에게 넘기는 건 신고만 하면 되지만, 그 양도신고를 빠뜨리면 100만원 이하 과태료가 붙습니다.

세입자에게 책임질 사유가 없는데 계약을 해지하거나 재계약을 거절하는 것도 안 됩니다. 1천만원 이하 과태료예요. 오피스텔 같은 준주택(법상 주택은 아니지만 주거용으로 쓸 수 있는 건물)을 사무실처럼 주거 아닌 용도로 쓰게 해도 1천만원 이하 과태료 대상이에요. 윤성호 씨의 오피스텔 계획은 접는 게 맞습니다.

임대보증금 보증은 등록이 말소될 때까지

등록임대주택은 원칙적으로 임대보증금 전액에 대해 보증에 가입하고, 등록이 말소되는 날까지 유지해야 합니다. 말소일에 세입자가 살고 있다면 그 계약이 끝나는 날까지 유지해야 하고요.

가입하지 않아도 되는 예외도 있습니다. 보증금이 주택임대차보호법에서 정한 소액임차인 최우선변제 기준액 이하이고, 세입자가 보증에 들지 않는 데 동의한 경우가 대표적이에요. 기준액은 지역과 시기마다 다르니 계약하는 시점의 요건을 확인해야 합니다.

숫자로 보기

전세보증금 2억원으로 등록임대를 하고 있는 집을 예로 들어 볼게요.

보증금이 4억원이면 10%는 4,000만원이에요. 하지만 법에서 3천만원을 넘지 못하게 정해 두어서 과태료 상한은 3,000만원입니다. 5%는 최대치일 뿐이고 실제 비율은 대통령령으로 정해집니다. 보증금과 월세를 서로 바꿔서 조정할 때의 기준은 국토교통부령에서 따로 확인해야 해요.

놓치기 쉬운 함정

1. 재계약은 물론 묵시적 갱신(아무도 따로 말하지 않아 계약이 그대로 이어지는 것)도 임대차계약 신고 대상에 들어갑니다. 표준계약서와 신고를 다시 챙겨야 하는지 꼭 확인하세요.
2. 임대료에는 보증금과 월세가 둘 다 들어갑니다. 보증금은 그대로 두고 월세만 조금 올려도 증액이라서 5%와 1년 기준이 똑같이 적용돼요.
3. 세입자가 동의했다고 해서 법정 한도를 넘겨 올려도 되는 건 아닙니다. 과태료 대상이 되고, 세입자가 더 받은 금액을 돌려 달라고 할 수도 있어요.
4. 세입자를 압박해서 내보내거나 의무기간 중에 가족 명의로 집을 돌리는 방법은 쓰지 마세요. 과태료 대상이 될 수 있고, 갈등만 커집니다. 분쟁이 생겼다면 변호사와 상의하세요.

근거 조문

• 민간임대주택에 관한 특별법 제43조(임대의무기간 및 양도 등): 의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 양도하려면 신고하거나 허가를 받아야 합니다.
• 민간임대주택에 관한 특별법 제44조(임대료): 증액은 5% 범위 안에서만 할 수 있고, 증액 후 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다.
• 민간임대주택에 관한 특별법 제47조(표준임대차계약서): 표준계약서를 쓰고, 권리관계와 남은 의무기간 등을 계약서에 담아야 합니다.
• 민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증): 보증에 가입하고 유지해야 하며, 소액 보증금에 세입자가 동의한 경우 등은 예외입니다.
• 민간임대주택에 관한 특별법 제67조(과태료): 위반 행위별 과태료 상한(3천만원, 1천만원, 500만원, 100만원, 보증금의 10%)이 정해져 있습니다.

오늘의 점검표

• [ ] 등록증으로 임대의무기간과 남은 기간을 확인했나요
• [ ] 이번 계약에 표준임대차계약서를 썼나요
• [ ] 계약 신고와 부기등기를 마쳤나요
• [ ] 직전 증액일에서 1년이 지났는지, 인상 폭이 5% 범위 안인지 계산해 봤나요
• [ ] 보증금 보증에 가입했는지, 또는 예외 요건과 세입자 동의서를 갖췄나요

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