[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #16] 세 든 상가건물 샀을 때 임대인 승계와 밀린 월세

이런 고민, 하고 계신가요

최윤호 씨(가명)는 올봄 전주 시내에 있는 2층짜리 상가건물을 샀습니다. 1층에는 보증금 5,000만 원, 월세 250만 원에 들어와 있는 카페가 있었어요. 그런데 잔금을 치르고 나서야 카페 사장님이 이전 주인에게 월세 두 달 치를 못 냈다는 사실을 알게 됐습니다.

"계약서는 제 이름으로 새로 써야 하나요? 밀린 월세는 이제 제가 받으면 되는 건가요?" 세 든 건물이나 집을 사신 분들이 정말 자주 물어보시는 내용이거든요.

먼저 결론부터

1. 대항력(집이나 건물이 팔려도 새 주인에게 계약을 주장할 수 있는 힘)을 갖춘 임차인이 있다면, 산 사람이 법에 따라 임대인 자리를 그대로 이어받습니다. 계약서를 새로 쓰지 않아도 계약은 그대로 살아 있어요.
2. 소유권이 넘어온 뒤의 월세는 새 주인이 받습니다. 계약이 끝났을 때 보증금을 돌려줄 사람도 새 주인입니다.
3. 넘어오기 전에 밀린 월세는 원칙적으로 이전 주인이 받을 돈입니다. 새 주인이 받으려면 채권을 넘기는 합의와 임차인에게 알리는 통지가 있어야 해요.

하나씩 따져 보기

계약서, 꼭 다시 써야 할까

주택은 주택임대차보호법 제3조 제4항, 상가는 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항이 적용됩니다. 두 조항 모두 건물을 산 사람, 즉 양수인(사들인 사람)은 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봐요. 그래서 보증금, 월세, 남은 기간 같은 기존 계약 조건이 그대로 이어집니다.

그래도 실무에서는 "기존 임대인의 지위를 승계한다"는 문구를 넣어 새 주인 이름으로 계약서를 정리해 두는 경우가 많아요. 나중에 누가 임대인인지 다툴 일이 없거든요. 다만 이 자리에서 월세를 올리거나 조건을 바꾸려면 임차인과 따로 합의해야 합니다.

이어받는 대상은 대항력을 갖춘 임차인과의 계약이에요. 주택은 집을 넘겨받고(인도) 전입신고를 마친 다음 날부터, 상가는 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 등기부에는 이런 내용이 나오지 않으니 사기 전에 꼭 따로 확인해 보세요.

임차인이 "주인 바뀌면 나가겠다"고 할 때

주인이 바뀐 게 싫다며 계약을 끝내겠다는 임차인도 있습니다. 법원은 임차인이 매매 사실을 안 날부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 새 주인과의 계약에 묶이지 않을 수 있다고 본 사례가 있어요. 이 경우 보증금은 이전 주인에게 돌려받게 됩니다.

사는 사람 입장에서는 보증금만큼 매매대금을 깎아 줬는데, 막상 임차인이 이전 주인에게 보증금을 달라고 하는 꼬인 상황이 생길 수 있어요. 그러니 매매계약을 맺기 전에 임차인이 승계에 동의하는지 확인하고, 동의하지 않을 때 어떻게 정산할지도 계약서에 적어 두세요.

밀린 월세는 누구 몫일까

매매는 물론이고 상속이나 증여로 주인이 바뀌어도, 그 뒤 월세는 새 주인이 받습니다. 그런데 바뀌기 전에 밀린 월세는 이전 주인이 받을 권리예요. 새 주인이 아무 절차 없이 "예전에 밀린 것까지 저한테 주세요"라고 하면 다툼이 생기기 쉽습니다.

새 주인이 받고 싶다면 먼저 이전 주인과 채권을 넘기기로 합의해야 해요. 그다음 이전 주인이 임차인에게 그 사실을 알려야 합니다. 통지는 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로 하는 게 안전해요.

숫자로 보기

최 씨 사례에 가상의 매매가를 넣어 정리해 봤습니다. 모든 금액은 예시예요.

밀린 월세를 정리하는 방법은 크게 두 가지예요.

두 번째 방식은 새 주인이 못 받을 위험까지 떠안게 되니 임차인의 형편도 함께 살펴보세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 대항력 있는 임차인을 모르고 사는 경우: 등기부에는 임차인이 나오지 않습니다. 전입신고나 사업자등록 여부, 보증금 액수를 매도인과 임차인 양쪽에 확인해야 해요.
2. 통지 없이 밀린 월세를 독촉하는 경우: 채권 양도 합의와 통지가 없으면 임차인은 새 주인에게 낼 이유가 없습니다. 괜히 사이만 틀어질 수 있어요.
3. 계약서를 다시 쓰면서 조건을 일방적으로 바꾸는 경우: 갱신요구권을 포기한다는 특약처럼 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없을 수 있어요. 나가 달라며 문을 잠그는 식의 자력 퇴거도 오히려 문제가 됩니다. 정리가 필요하면 변호사와 상의하세요.
4. 상가 세금 정리를 늦추는 경우: 잔금 뒤 월세에 대한 세금계산서는 새 주인이 발행합니다. 사업자등록과 부가가치세 처리 방식은 잔금 전에 확인해 두세요.

근거 조문

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등): 집을 넘겨받고 전입신고한 다음 날부터 대항력이 생기고, 산 사람은 임대인 지위를 이어받음
• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제5항·제6항: 임대차가 붙은 주택을 매매·경매하면 매수인 보호에 관한 민법 규정과 동시이행 규정을 준용
• 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등): 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 대항력이 생기고, 산 사람은 임대인 지위를 이어받음

오늘의 점검표

• [ ] 사려는 집이나 건물에 임차인이 있는지, 대항력을 갖췄는지 확인했다
• [ ] 보증금, 월세, 남은 계약 기간을 임차인에게도 직접 확인했다
• [ ] 보증금을 매매대금에서 어떻게 정산할지 매매계약서에 적었다
• [ ] 밀린 월세는 누가 받을지 정했고, 넘겨받는다면 임차인 통지까지 마쳤다
• [ ] (상가) 잔금 전에 사업자등록과 세금계산서 발행 준비를 마쳤다

세무법인대승이 도와드립니다

세 든 집이나 건물을 사면 임대소득 신고, 상가 월세의 부가가치세, 임대사업자 등록 문제가 한꺼번에 생깁니다. 보증금과 밀린 월세를 어떻게 정산하느냐에 따라 세금 계산도 달라지고요. 세무법인대승이 잔금 전부터 함께 살펴 드리겠습니다. 임차인과 법적 분쟁이 생기면 변호사와 함께 보시길 권해 드려요.