[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #21] 상가 임대 계약갱신요구권 10년과 묵시적 갱신 차이

이런 고민, 하고 계신가요

수원에서 3층짜리 건물을 가진 한정우 씨는 1층을 동네 꽃집에 세 주고 있습니다. 첫 계약은 2020년 4월이었고 2년마다 꽃집 사장님 요청으로 연장해 왔어요. 올해 4월에는 서로 아무 말 없이 기간이 지나갔고요. 그런데 지난주 사장님이 "내년 봄 이후에도 계속하고 싶다"는 문자를 보냈습니다.

한 씨 생각은 이렇습니다. "올해는 묵시적 갱신이라 1년짜리잖아요. 이번에 제가 안 하겠다고 하면 끝나는 거 아닌가요? 처음 계약서에 갱신 안 한다는 특약도 넣어 뒀거든요."

먼저 결론부터

1. 묵시적 갱신(아무도 말을 하지 않아 계약이 저절로 이어지는 것)과 계약갱신요구권(임차인이 요구하면 집주인이 함부로 거절하지 못하는 권리)은 서로 다른 제도입니다.
2. 상가 임차인은 최초 계약부터 따져 전체 10년 안이라면, 중간에 묵시적 갱신이 있었더라도 갱신을 요구할 수 있습니다.
3. "갱신 요구 안 함" 특약은 효력이 없습니다. 거절하려면 법에 적힌 사유가 있어야 합니다.

하나씩 따져 보기

묵시적 갱신은 아무도 말하지 않았을 때 생깁니다

집주인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면, 기간이 끝나는 날 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 이렇게 이어진 계약의 기간은 1년이에요.

이때 집주인이 눈여겨봐야 할 점이 있습니다. 묵시적 갱신 기간에는 임차인이 언제든 해지를 통고할 수 있고, 집주인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나거든요. 집주인 쪽에서 보면 1년을 꼭 채운다는 보장이 없는 계약입니다.

갱신요구권은 임차인이 요구했을 때 생깁니다

임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 갱신된 계약은 전 임대차와 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봐요. 월세와 보증금은 제11조가 정한 범위 안에서만 올리거나 내릴 수 있으니, 올릴 수 있는 한도는 제11조와 그 시행령 요건을 확인해 보세요.

이 권리는 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 쓸 수 있습니다. 중간에 묵시적 갱신으로 이어진 기간도 이 10년 안에 포함해 셉니다. 묵시적 갱신이 한 번 있었다고 갱신요구권이 사라지지는 않아요. 집주인이 갱신 거절을 통지했더라도 정당한 거절 사유가 없었다면 임차인이 갱신요구권을 쓸 수 있다고 법원이 본 사례도 있습니다.

거절할 수 있는 경우는 법에 정해져 있어요

제10조 제1항이 거절 사유를 정해 두었습니다. 3기 차임액에 이르도록 월세를 밀린 적이 있거나, 집주인 동의 없이 전대(빌린 가게를 다시 남에게 세 주는 것)를 했거나, 고의나 중대한 과실로 건물을 부순 경우 등이에요. 서로 합의하고 집주인이 상당한 보상을 해 준 경우도 여기에 들어갑니다.

재건축을 이유로 거절하려면 요건이 엄격합니다. 계약할 때 공사 시기와 기간을 포함한 계획을 구체적으로 알려 주었거나, 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거하는 경우여야 해요. "언젠가 리모델링할 생각"이라는 정도로는 거절 사유가 되지 않습니다.

숫자로 보기

한 씨 꽃집 계약을 날짜순으로 정리해 보겠습니다.

전체 10년에서 이미 지난 7년을 빼면 3년이 남습니다. 사장님 문자는 지금 계약 만료(2027.3.31) 6개월 전부터 1개월 전 사이에 온 것이니, 요구 기간 안에 들어옵니다.

놓치기 쉬운 함정

1. "묵시적 갱신은 1년짜리라 이번에 끝낼 수 있다"는 생각. 전체 10년 한도가 남아 있으면 임차인은 다시 갱신을 요구할 수 있습니다.
2. 계약서의 갱신 배제 특약을 믿는 것. 임차인에게 불리한 약정이라 제15조에 따라 효력이 없습니다.
3. 말로만 주고받는 것. 갱신 요구를 받은 날, 거절했다면 그 사유를 문자나 내용증명으로 남겨 두세요.
4. 다툼이 생겼을 때 자물쇠를 바꾸거나 물건을 빼는 식으로 직접 내보내는 것. 오히려 집주인이 문제를 떠안게 됩니다. 명도 같은 절차는 변호사와 상의하세요.

근거 조문

• 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등): 만료 6개월~1개월 전 갱신요구, 거절 사유, 전체 10년 한도, 묵시적 갱신 1년과 3개월 해지 통고
• 상가건물 임대차보호법 제9조(임대차기간 등): 기간을 정하지 않았거나 1년 미만이면 1년으로 봄
• 상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정): 임차인에게 불리한 약정은 효력 없음

오늘의 점검표

• [ ] 최초 계약 시작일부터 지금까지 누적 기간을 계산해 봤다
• [ ] 지금 계약의 만료일과 6개월 전·1개월 전 날짜를 달력에 적어 두었다
• [ ] 이번 계약이 갱신요구로 이어졌는지, 묵시적 갱신인지 구분했다
• [ ] 거절할 생각이라면 제10조 제1항 사유에 해당하는지 확인했다
• [ ] 갱신 요구와 통지 내용을 문자나 내용증명으로 남겨 두었다

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