[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #24] 계약 끝나도 안 나가는 상가 임차인, 명도소송 순서

이런 고민, 하고 계신가요

대전에서 3층짜리 상가 건물을 가진 윤혜란 씨는 요즘 잠을 잘 이루지 못합니다. 1층 꽃집과의 계약이 지난달 끝났는데, 임차인이 "새 자리를 아직 못 구했다"며 나가지 않고 있거든요. 월세도 넉 달째 밀렸습니다. 아들은 "그냥 열쇠 바꾸고 짐을 빼 버리세요"라고 하는데, 정말 그래도 되는 걸까요?

먼저 결론부터

1. 안 나가는 임차인은 법원 절차로만 내보낼 수 있습니다. 열쇠 교체, 단전·단수, 짐 빼기는 하지 마세요.
2. 계약할 때 제소전화해를 받아 두면 나중에 긴 소송 없이 바로 집행할 수 있습니다.
3. 명도소송을 해야 한다면 점유이전금지가처분부터 걸어 두는 것이 순서입니다.

하나씩 따져 보기

내 건물인데 왜 마음대로 못 하나요

계약이 끝났어도 임차인이 가게를 실제로 쓰고 있으면 점유(물건을 사실상 지배하고 있는 상태)는 임차인에게 있습니다. 이 점유를 강제로 풀 수 있는 권한은 법원과 집행관에게만 있어요. 집주인이 직접 나서면 주거침입이나 업무방해, 재물손괴 같은 형사 문제가 될 수 있습니다.

"계약서에 '안 나가면 짐을 빼도 된다'는 각서를 받아 뒀는데요?" 하시는 분도 계십니다. 법원은 법원 절차 없이 당사자끼리 강제로 내보내기로 한 약속을 사회질서에 반해 무효로 본 사례가 있습니다. 그러니 그 각서는 근거가 되지 못합니다.

계약할 때 받아 두는 제소전화해

제소전화해(소송을 내기 전에 법원에서 미리 화해해 두는 제도)는 계약할 때 쓸 수 있는 장치입니다. 두 사람이 "계약이 끝나는 날 가게를 원래대로 해 놓고 비워 준다"는 내용으로 법원에서 화해를 해 둡니다. 이 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어서 집행권원(법원에 강제집행을 신청할 수 있는 근거 서류)이 되거든요.

임차인이 동의해야 하는 절차라서 계약서 특약에 미리 적고, 비용은 누가 낼지도 같이 정해 두세요. 재계약할 때도 새로 받아 두는 편이 안전합니다. 다만 갱신요구권을 포기하게 하는 것처럼 임차인에게 불리한 조항을 슬쩍 끼워 넣으면 효력이 문제가 될 수 있습니다. 계약이 끝나면 비워 준다는 기본 내용만 담는 게 좋습니다.

소송 전에 거는 점유이전금지가처분

명도소송(건물을 비워 달라는 인도청구 소송)은 시간이 꽤 걸립니다. 그사이 임차인이 가게를 다른 사람에게 넘기면, 판결을 받아도 새로 들어온 사람에게는 효력이 미치지 않아요. 소송을 처음부터 다시 해야 할 수도 있습니다.

그래서 먼저 점유이전금지가처분(재판이 끝날 때까지 점유자를 바꾸지 못하게 묶어 두는 임시 조치)을 겁니다. 결정이 나오면 집행을 신청할 수 있는 기한이 짧으니, 결정문을 받는 대로 집행관 사무실에 접수하세요. 판결 전에 아예 건물을 비우게 하는 명도단행가처분도 있습니다. 대신 요건이 까다롭고, 담보를 내라는 명령이 나올 수 있으며, 본안소송은 따로 해야 합니다.

보증금을 돌려줬는지에 따라 청구가 달라요

보증금을 이미 돌려줬다면 그냥 비워 달라고 청구하면 됩니다. 아직 돌려주지 않았다면 "보증금을 받는 것과 동시에 비워 달라"는 동시이행 방식으로 청구합니다. 원고는 계약서상 임대인, 피고는 계약서상 임차인이에요. 서류 작성과 절차는 변호사와 상의하시는 게 안전합니다.

숫자로 보기

윤혜란 씨 사례를 가상으로 계산해 보겠습니다. 보증금 3,000만 원, 월세 150만 원에 넉 달 치가 밀렸습니다.

이 경우 소송에서는 "2,400만 원을 받는 것과 동시에 비워 달라"는 식으로 청구하게 됩니다. 원상복구비처럼 나중에 확정되는 금액이 있으면 더 뺄 수 있습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. "안 나가면 짐을 빼도 된다"는 각서나 특약을 믿고 직접 움직이는 경우. 효력이 없고 형사 문제가 생길 수 있습니다.
2. 가처분 없이 소송만 내는 경우. 중간에 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 쓸 수가 없습니다.
3. 가처분 결정을 받아 놓고 집행 신청을 미루는 경우. 기한이 지나면 다시 신청해야 할 수 있습니다.
4. 월세를 못 받는 동안 세금을 놓치는 경우. 상가 임대 부가가치세는 계약상 받기로 한 날을 기준으로 보기 때문에, 돈이 안 들어와도 신고할 대상이 될 수 있습니다.

근거 조문

• 민사집행법 제300조(가처분의 목적): 현상이 바뀌면 권리를 실행하기 매우 곤란할 때 가처분을 할 수 있고, 임시의 지위를 정하는 가처분도 가능합니다.
• 민사집행법 제301조(가압류절차의 준용): 가처분 절차에는 가압류 절차 규정을 준용합니다.
• 민사소송법 제385조(화해신청의 방식): 소송을 내기 전에 법원에 화해를 신청할 수 있습니다.
• 민법 제103조(반사회질서의 법률행위): 선량한 풍속이나 사회질서에 반하는 약속은 무효입니다.

오늘의 점검표

• [ ] 계약서 특약에 제소전화해 신청과 비용 부담을 적었나요?
• [ ] 열쇠 교체, 단전·단수, 짐 빼기 같은 행동을 하지 않기로 마음먹었나요?
• [ ] 소송 전에 점유이전금지가처분을 걸지 변호사와 상의했나요?
• [ ] 돌려줄 보증금에서 밀린 월세를 뺀 금액을 계산해 두었나요?
• [ ] 월세가 밀린 달의 부가가치세와 임대소득 신고를 확인했나요?

세무법인대승이 도와드립니다

임차인이 나가지 않는 동안에도 상가 임대 부가가치세와 임대소득 신고는 그대로 챙겨야 합니다. 세무법인대승은 밀린 월세와 보증금 정산이 세금에 미치는 영향, 임대사업자 등록과 신고 문제를 함께 살펴 드립니다. 명도소송이나 가처분 같은 법률 절차는 변호사와 함께 진행하시기를 권합니다.