[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #27] 소액임차인 최우선변제, 담보대출 한도가 줄어드는 이유

이런 고민, 하고 계신가요

서울 은평구에 3층짜리 다가구주택을 가진 오순자 씨(62세)는 요즘 리모델링 자금이 필요해 은행에 담보대출을 알아보고 있어요. 그런데 상담 창구에서 이런 말을 들었습니다. "세입자분들 보증금이 소액이라 먼저 빼고 한도를 잡아야 해요." 순자 씨는 고개를 갸웃했죠. "보증금이 적으면 오히려 좋은 거 아닌가요? 그게 왜 대출 한도를 줄여요?"

먼저 결론부터

1. 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 경매에서 보증금 중 일부를 근저당보다 먼저 받습니다.
2. 그래서 은행은 소액임차인에게 먼저 나갈 몫을 대출 한도에서 빼고 계산하는 경우가 많습니다.
3. 금액 기준은 지역마다 다르고, 상가는 월세까지 환산해서 따집니다. 현행 시행령 표로 확인해 보세요.

하나씩 따져 보기

우선변제와 최우선변제는 다른 권리예요

우선변제권(경매 때 순서에 따라 보증금을 먼저 돌려받는 권리)은 대항력(집이 팔려도 새 주인에게 계약을 주장할 수 있는 힘)에 확정일자까지 갖춘 임차인에게 생깁니다. 이때는 날짜 순서를 따지거든요. 근저당이 먼저 잡혀 있으면 은행이 먼저 받습니다.

최우선변제권은 이야기가 달라요. 보증금이 기준액 이하인 소액임차인은 근저당이 언제 잡혔든 보증금 중 일정액을 먼저 받습니다. 은행 입장에서는 자기 담보보다 앞서는 돈이 생기는 셈이에요.

기준을 넘으면 한 푼도 최우선으로 받지 못해요

서울 주택이라면 보증금이 1억6천500만원 이하일 때만 소액임차인이에요. 1억7천만원짜리 전세 세입자는 5천500만원도 최우선으로 받지 못합니다. 기준선 위로 조금만 넘어도 아예 대상에서 빠지는 구조라는 점을 기억해 두세요.

그리고 받을 수 있는 돈에도 상한이 있어요. 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없고, 세입자가 여럿이라 일정액 합계가 그 절반을 넘으면 절반을 비율대로 나눕니다.

집주인에게는 대출과 경매 두 군데서 영향이 와요

대출을 받을 때는 소액임차인 몫만큼 한도가 줄어들 수 있어요. 집이 경매로 넘어가면 배당 순서가 바뀌어 은행 회수액이 줄고, 그 부족분은 결국 집주인 빚으로 남습니다. 경매나 배당 이의 같은 절차는 변호사와 상의하시는 게 안전해요.

숫자로 보기

현행 기준표입니다(주택은 시행령 제10조·제11조, 상가는 시행령 제6조·제7조).

* 주택은 세종·용인·화성·김포를 포함하고, 상가는 과밀억제권역만 해당합니다.
** 주택은 안산·광주·파주·이천·평택을, 상가는 안산·용인·김포·광주를 포함해요. 두 법의 지역 구분이 조금씩 달라서 꼭 조문을 확인해야 합니다.

순자 씨 다가구 예시(서울, 주택가액 3억원 가정)

합계가 절반을 넘으니 1억5,000만원을 셋이 나눠 각 5,000만원씩 받게 돼요. 은행은 바로 이 1억5,000만원을 담보가치에서 먼저 빼고 볼 수 있습니다.

상가 예시(서울): 보증금 2,000만원에 월세 40만원이면 환산보증금은 2,000만원 + 40만원 × 100 = 6,000만원입니다. 6,500만원 이하라서 소액임차인이에요. 다만 일정액 2,200만원보다 실제 보증금이 적으니 최우선으로 받는 돈은 2,000만원까지입니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 주택 기준표가 2023년 2월 21일에 바뀌었어요. 그 전에 설정된 근저당에는 바뀌기 전 기준이 적용되는 경과규정이 있으니, 내 대출 설정일을 함께 확인해야 합니다.
2. 한 집에서 가정공동생활을 하는 임차인이 여럿이면 보증금을 합산해 한 사람으로 봅니다. 합산하면 소액 범위를 넘을 수도 있어요.
3. 최우선변제는 확정일자 없이도 받을 수 있어요. 경매신청 등기 전에 집을 넘겨받고 전입신고만 마치면 됩니다. "확정일자 안 받았으니 괜찮다"고 판단하시면 안 돼요.
4. 대출 한도를 늘리려고 계약서 보증금을 실제와 다르게 쓰거나 세입자 전입을 빼 달라고 하는 건 문제가 되는 행동입니다. 임차인의 권리를 해치고 분쟁으로 번지기 쉬워요.

근거 조문

• 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수): 대항요건과 확정일자를 갖추면 순위에 따라 우선변제
• 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호): 소액임차인은 일정액을 담보물권자보다 먼저, 주택가액 2분의 1 한도
• 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등): 지역별 일정액과 여러 임차인 안분·합산
• 주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위): 지역별 소액임차인 보증금 기준
• 상가건물 임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호): 상가 소액임차인 최우선변제
• 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조: 상가 소액임차인 범위와 일정액

오늘의 점검표

• [ ] 내 건물이 어느 지역 구분에 속하는지 확인했다
• [ ] 세입자별 보증금(상가는 환산보증금)이 소액 기준 이하인지 표에 대 봤다
• [ ] 최우선 일정액 합계가 건물가액의 절반을 넘는지 계산해 봤다
• [ ] 기존 근저당 설정일이 2023년 2월 21일 전인지 확인했다
• [ ] 추가 대출 전에 소액임차인 몫이 한도에서 빠질 수 있다는 점을 은행에 물어봤다

세무법인대승이 도와드립니다

보증금과 월세를 어떻게 정하느냐에 따라 대출 한도뿐 아니라 임대소득 신고액, 상가 임대 부가가치세, 임대사업자 세금까지 달라집니다. 세무법인대승이 지금 계약 구조가 세금에 어떤 영향을 주는지 함께 살펴 드릴게요. 경매나 배당 다툼 같은 법률 문제는 변호사와 함께 보시길 권합니다.