[상증 절세 전략 #45] 상속세 및 증여세법 42조, 월세 100만원을 꼬박 내고도 해마다 3,250만원이 증여

한 줄 답

아버지 건물을 아들이 싸게 빌려 쓰는 것은, 월세를 실제로 내고 있어도 증여입니다. 세법은 적정 임대료의 70%에 못 미치는 값으로 빌려 쓰면 그 차액 전부를 해마다 새로 받은 증여로 봅니다. 30%라는 문턱은 공제가 아니라 스위치여서, 넘는 순간 초과분만이 아니라 차액 전액이 과세됩니다. 월세 1만원 차이로 증여재산가액이 0원과 1,450만원으로 갈리는 이유가 여기 있습니다. 반대로 아예 공짜로 빌려 주면 이 조문이 아니라 부동산 무상사용 규정이 적용돼 결과가 또 달라집니다. 계약서의 숫자를 어디에 맞추느냐가 전부입니다.

"월세를 4년 넘게 냈는데 증여라고요"

늦여름에 김포에서 식품 포장재를 만드는 乙 씨가 상담실에 왔습니다. 마흔다섯이고, 직원 열한 명을 두고 연 매출 30억원 정도를 올리는 개인사업자입니다. 찾아온 용건은 딱 하나였습니다. 시설자금 5억원을 은행에서 빌리려는데 담보가 모자라니, 아버지 甲 씨 명의의 건물을 담보로 넣어도 세금 문제가 없겠느냐는 것이었습니다.

그런데 이야기를 듣다 보니 담보보다 먼저 정리할 것이 나왔습니다. 乙 씨가 공장과 사무동으로 쓰고 있는 그 건물이 바로 아버지 소유였고, 아버지에게서 빌려 쓰고 있었던 것입니다.

건물은 스물세 해 전 甲 씨가 직접 지은 2층 제조시설입니다. 甲 씨는 일흔넷에 몇 해 전 사업에서 손을 뗐고, 아들이 하던 일을 그대로 이어받으면서 건물도 자연스럽게 아들이 쓰게 됐습니다. 토지와 건물을 상속세 및 증여세법 제4장에 따라 평가하면 24억원이었습니다.

임대차는 2022년 4월 1일에 시작했습니다. 계약서에는 보증금 1억원, 월세 100만원이라고 적혀 있었습니다. 乙 씨는 4년 넘게 한 달도 거르지 않고 아버지 계좌로 월세를 이체했고, 세금계산서도 받았으며, 아버지는 해마다 임대소득을 신고해 왔습니다. 형식은 흠잡을 데가 없었습니다.

주변 시세를 물었더니 乙 씨가 먼저 말했습니다. 바로 옆 단지의 비슷한 규모가 보증금 1억원에 월 350만원쯤 나간다고요. 아버지가 아들이라고 3분의 1도 안 되는 값에 내준 셈입니다.

"아버지 건물이고 월세도 꼬박꼬박 내고 세금계산서까지 받았는데, 이게 증여라는 게 말이 됩니까?"

돈이 오갔다는 것은 맞습니다. 다만 세법은 얼마를 냈느냐가 아니라 얼마를 덜 냈느냐를 봅니다. 그리고 이 건의 진짜 문제는 신고하지 않은 5년치가 이미 쌓여 있다는 것, 그리고 오늘 물으러 온 담보 제공이 공교롭게도 같은 조문의 또 다른 갈래라는 것이었습니다.

법은 뭐라고 하나

상속세 및 증여세법 제42조는 네 가지 상황을 묶어 놓았습니다. 남의 재산을 공짜나 싼값에 쓴 경우(제1호), 남에게 비싸게 받고 재산을 쓰게 한 경우(제2호), 용역을 공짜나 싼값에 제공받은 경우(제3호), 비싸게 받고 용역을 제공한 경우(제4호)입니다. 이익을 본 사람이 수증자가 되고, 증여재산가액은 시가와 대가의 차액입니다.

여기서 실무자가 가장 먼저 봐야 할 것은 제1호가 부동산과 금전을 빼 두었다는 점입니다. 부동산을 공짜로 쓰는 것은 제37조가, 돈을 공짜로 빌리는 것은 제41조의4가 따로 맡고 있기 때문입니다. 그렇다면 아버지 건물을 싼 월세에 빌려 쓰는 것은 어디로 갈까요. 제37조는 무상사용만 다루고 저가를 다루지 않으므로, 이 거래는 부동산임대용역을 싸게 제공받은 것으로 보아 제3호가 적용됩니다.

기준금액은 두 갈래입니다(상증령 32 ②). 무상으로 쓰거나 제공받았다면 증여재산가액이 1천만원 이상일 때, 싸게 쓰거나 제공받았다면 시가에서 대가를 뺀 금액이 시가의 30% 이상일 때 과세합니다. 비싸게 받은 경우도 대가에서 시가를 뺀 금액이 시가의 30% 이상이면 같습니다.

이 30%가 실무에서 가장 무서운 숫자입니다. 공제가 아니라 스위치이기 때문입니다. 29%면 한 푼도 과세되지 않지만 31%가 되는 순간 30%를 넘는 1%만이 아니라 차액 전부가 증여재산가액이 됩니다. 절벽이 어디에 있는지 모르면 계약서를 쓸 수가 없습니다.

시가는 어떻게 잡을까요. 재산의 시가는 제4장의 평가액이고, 용역의 시가는 불특정다수인 사이의 통상적인 지급대가입니다. 다만 그것이 불분명하면 시행령이 산식을 줍니다(상증령 32 ③). 부동산임대용역은 부동산가액의 연 2%, 그 밖의 용역은 원가에 원가 곱하기 수익률을 더한 금액입니다. 그리고 대가를 계산할 때 임대보증금은 보증금에 정기예금이자율을 곱한 금액으로 환산해 넣습니다(재산세과-110, 2011.3.2).

기간 규정도 반드시 함께 읽어야 합니다. 사용기간이나 제공기간을 정하지 않았으면 1년으로 보고, 1년 이상이면 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 사용하거나 제공받은 것으로 봅니다(같은 조 제2항). 한 번 걸리면 끝나는 것이 아니라 해마다 새 증여가 발생한다는 뜻입니다.

특수관계 요건은 반대로 되어 있습니다. 이 조문은 원칙적으로 특수관계 여부를 따지지 않고 적용하되, 특수관계인이 아닌 자 사이의 거래라면 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정해 적용합니다(같은 조 제3항). 남남끼리 싸게 빌려 준 데 사업상 이유가 있으면 빠져나갈 길이 있지만, 가족 사이에는 그 항변 자체가 열리지 않습니다.

마지막으로 담보입니다. 남의 재산을 무상으로 담보로 제공하고 돈을 빌린 경우의 증여재산가액은 차입금에 적정이자율을 곱한 금액에서 실제로 낸 이자를 뺀 금액입니다(상증령 32 ① 1호 가목). 적정이자율은 연 4.6%입니다.

숫자로 보기

乙 씨의 임대차부터 계산하겠습니다. 부동산가액이 24억원이므로 임대용역의 시가는 1년에 4,800만원입니다. 대가는 월세만이 아니라 보증금을 환산한 금액까지 더합니다. 정기예금이자율은 연 3.5%로 봅니다.

한 해 증여재산가액이 3,250만원입니다. 임대 시작일이 2022년 4월 1일이므로 증여일은 2022년부터 2026년까지 매년 4월 1일, 모두 다섯 번입니다. 아버지에게서 받은 다른 증여는 없고, 동일인에게서 10년 안에 거듭 받았으므로 앞선 증여를 더해 가며 계산합니다. 증여재산공제는 직계존속으로부터 받은 것이므로 10년을 통틀어 5천만원이 한도입니다.

첫해에는 공제 한도 5천만원 가운데 3,250만원만 쓰이고 세금이 0원이라 안심하기 쉽습니다. 그러나 공제는 수증자를 기준으로 10년을 통틀어 한 번 주어지는 한도여서, 이듬해부터는 남은 1,750만원만 남고 그 뒤로는 전액이 과세표준이 됩니다. 마지막 해 산출세액은 1억 1,250만원 × 20% − 1,000만원 = 1,250만원이고, 여기서 앞서 낸 800만원을 빼면 그 해 부담은 436.5만원입니다. 다섯 해를 더하면 약 1,212만원입니다.

이제 乙 씨가 물으러 온 담보 이야기입니다.

담보는 통과입니다. 다만 안전거리가 넓지 않습니다. 대출금리가 연 2.6% 이하로 내려가면 차액이 1천만원에 닿아 그때부터는 과세됩니다. 그리고 1년 안에 같은 종류의 거래가 또 있으면 이익을 합산해 기준금액을 판정하므로(상증법 43 ②), 아버지 재산을 담보로 두 번 세 번 빌리면 각각은 1천만원 미만이라도 묶여서 걸립니다.

판례와 예규

첫 번째는 무상이냐 저가냐입니다. 乙 씨가 월세를 아예 한 푼도 내지 않았다면 이 조문이 아니라 제37조로 갑니다. 특수관계인의 부동산을 무상으로 사용해 얻은 이익에는 제42조가 적용되지 않는다는 것이 과세관청의 확립된 입장이고, 제37조로 계산한 금액이 1억원에 못 미쳐 과세요건이 안 되더라도 제42조로 넘어와 1천만원 기준을 적용할 수는 없습니다(재산세과-3954, 2008.11.25). 제37조는 부동산가액의 2%에 5년치 연금현가계수 3.79079를 곱해 한꺼번에 계산하므로, 24억원 건물이면 1억 8,196만원이 한 번에 잡힙니다. 乙 씨에게는 무상이 훨씬 나쁩니다. 그런데 거꾸로 계산해 보면 부동산가액이 약 13억 2천만원에 못 미치는 건물은 무상으로 써도 1억원 문턱에 걸리지 않습니다. 작은 건물은 공짜가 안전하고 큰 건물은 공짜가 위험한, 직관과 반대되는 구간이 존재하는 것입니다.

두 번째는 시가를 어느 산식으로 잡느냐입니다. 상속세 및 증여세법의 임대용역 시가는 부동산가액의 2%지만, 소득세법과 부가가치세법이 부당행위계산을 부인할 때 쓰는 시가는 자산가액의 50%에서 보증금을 뺀 금액에 정기예금이자율을 곱한 값입니다. 두 산식은 서로 다르고 어느 하나가 다른 하나를 대신하지 않는다는 것이 과세관청의 회신입니다(상속증여-4747, 2021.6.28). 실제로 아버지 토지를 아들에게 저가로 임대한 사건에서, 과세관청이 부당행위계산을 부인해 부가가치세와 종합소득세를 물리고 같은 사실관계로 증여세까지 과세한 처분이 정당하다고 판단된 사례가 있습니다(조심 2012서3914, 2012.11.13). 한 번의 저가 임대에 아버지의 소득세·부가세와 아들의 증여세가 동시에 붙는다는 뜻입니다. 저가 임대가 가족 전체로 보면 절세가 아니라 이중 부담인 이유가 여기 있습니다.

세 번째는 대가에 무엇을 넣느냐입니다. 보증금을 정기예금이자율로 환산해 대가에 더한다는 원칙(재산세과-110, 2011.3.2)은 뒤집어 말하면 보증금을 올려 증여재산가액을 줄일 수 있다는 뜻입니다. 전대차의 경우 전대보증금과 전대료가 불특정다수인 사이의 통상적인 지급대가에 해당한다면 그 합계를 시가로 봅니다(서면4팀-550, 2008.3.4). 다만 보증금을 크게 올리려면 아들에게 그만한 현금이 있어야 하고, 그 돈을 아버지가 빌려 주면 이번에는 제41조의4가 기다립니다.

네 번째는 밀린 월세입니다. 월세를 늦게 주거나 안 준 것을 돈을 무이자로 빌린 것으로 볼 수 있느냐가 다툼이 됐는데, 법원은 차임 연체에 따른 지연손해금은 기타소득 문제일 뿐 제41조의4가 정한 증여세 과세대상으로는 볼 수 없다고 판단했습니다(서울행정법원 2024구합57040, 2024.10.31). 밀린 월세를 곧바로 증여로 엮는 과세는 막힌 셈이지만, 월세 자체가 낮다는 사실은 그대로 남습니다.

다섯 번째는 담보와 보증의 경계입니다. 담보 제공에 대한 증여재산가액 산정방법이 시행령에 없던 시절 법원은 과세를 취소했고(대법원 2011두18458, 2013.11.14), 2015년 2월 3일부터 적정이자에서 실제이자를 빼는 산식이 들어와 입법으로 정리됐습니다. 담보가 아니라 연대보증을 무상으로 받은 사건에서는 보증보험회사의 보험요율을 적용해 산정한 금액으로 증여세를 과세한 사례도 있습니다(서울행정법원 2015구합74746, 2016.6.30).

놓치면 손해 보는 것

마지막 줄이 특히 위험합니다. 증여세는 원칙적으로 증여자에게 연대납세의무가 있지만 제42조는 그 예외라서, 아들이 낼 돈이 없다고 아버지가 대신 내 주면 그 대납액이 또 하나의 증여가 됩니다. 저가 임대를 바로잡으러 왔다가 새 증여를 하나 만들어 돌아가는 일이 실제로 벌어집니다.

구제 장치도 하나 있습니다. 담보 제공으로 증여세를 결정받은 뒤 사용기간 중에 담보제공자가 사망하거나 그 재산을 담보로 쓰지 않게 되면, 그 사유가 생긴 날부터 3개월 이내에 경정을 청구할 수 있습니다(상증법 79 ② 3호). 남은 기간에 해당하는 만큼 세액이 되돌아오는데, 3개월을 넘기면 그대로 소멸합니다.

미리 모아두어야 하는 자료는 이렇습니다. 임대차계약서와 그 변경계약서, 보증금과 월세가 실제로 오간 통장 거래내역, 세금계산서, 매년 증여일 기준으로 산정한 부동산 평가자료와 기준시가 고시 근거, 주변 유사 물건의 임대사례 자료, 담보 쪽으로는 대출약정서와 담보제공계약서, 이자 납부내역, 금리 변동을 확인할 수 있는 은행 확인서입니다. 이 가운데 임대사례 자료가 가장 값이 나갑니다. 불특정다수인 사이의 통상적인 지급대가가 입증되면 부동산가액의 2%라는 보충 산식 자체를 쓰지 않아도 되기 때문입니다.

그래서 그분은

乙 씨에게 먼저 말씀드린 것은 순서였습니다. 오늘 물으러 온 담보는 통과인데 과거 5년이 걸려 있으니, 담보부터 실행하면 대출 심사 과정에서 임대차 관계가 그대로 드러난다는 것이었습니다.

과거분은 되돌릴 방법이 없어 기한후신고로 정리했습니다. 본세 1,250만원에 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙어 실제 부담은 약 1,600만원이 됐습니다. 기한 안에 해마다 신고했다면 1,212만원이었으니, 신고를 안 했다는 사실만으로 400만원 가까이가 더 나간 셈입니다. 다만 가장 최근 증여분은 법정신고기한이 지난 지 석 달 안이라 무신고가산세의 30%를 감면받았습니다.

앞으로가 중요했습니다. 임대차계약을 다시 썼는데, 월세를 250만원이나 251만원 같은 아슬아슬한 선이 아니라 월 321만원으로 정했습니다. 상속세 및 증여세법만 피하려면 대가가 시가의 70%인 3,360만원만 넘으면 되므로 월 251만원이면 충분합니다. 그러나 그 선에서는 아버지 쪽 부당행위계산 부인이 그대로 남습니다. 소득세법 기준 시가는 24억원의 50%에서 보증금 1억원을 뺀 11억원에 3.5%를 곱한 3,850만원이고, 여기에 맞추려면 월 321만원이 필요합니다. 이 금액이면 증여세 쪽 차액은 598만원으로 시가의 12.5%에 그쳐 30% 문턱에서 한참 떨어지고, 소득세와 부가가치세 쪽도 함께 정리됩니다. 두 법의 기준 가운데 빡빡한 쪽에 맞추면 둘 다 끝난다는 것이 결론이었습니다.

아버지 쪽은 지난 5년치 임대소득과 부가가치세를 수정신고하기로 했습니다. 그리고 甲 씨가 "아들 증여세는 내가 내 주면 되지 않느냐"고 물었을 때는 분명히 막았습니다. 제42조는 증여자에게 연대납세의무가 없어 그 대납액이 또 하나의 증여가 되고, 기한후신고 중인 건에 새 증여를 얹으면 조사로 이어질 수 있기 때문입니다.

담보는 예정대로 제공했습니다. 대신 대출을 갈아타 금리가 연 2.6% 아래로 내려가면 그때부터 증여세가 생긴다는 점을 문서로 남겨 두었습니다.

한 장 정리