[상속·증여 기초 #48] 상속세 및 증여세법 47조, 전세 낀 아파트를 딸에게 주면 세금이 둘로 나뉘어 1억 6,005만원이 1억 1,464만원

한 줄 답

전세를 낀 아파트를 자녀에게 넘기면서 그 전세보증금을 자녀가 떠안으면, 한 번의 증여가 두 개의 세금으로 갈라집니다. 보증금을 뺀 나머지는 자녀가 내는 증여세, 자녀가 떠안은 보증금만큼은 부모가 판 것으로 보아 부모가 내는 양도소득세입니다. 이것을 부담부증여라고 합니다. 세금을 둘로 쪼개면 누진세율의 높은 구간을 피할 수 있어 대개 전체 세금이 줄어듭니다. 다만 그 보증금을 자녀가 실제로 갚아야 인정됩니다.

"보증금까지 넘기면 세금이 왜 줄어요"

2026년 4월, 경기도 수원에 사는 예순두 살 김 선생이 상담실에 왔습니다. 2014년 초에 3억원에 산 아파트가 지금 시가 8억원이 되었고, 전세 4억원에 세입자가 살고 있었습니다. 김 선생은 이 아파트 말고 사는 집이 따로 있고, 서른두 살 딸은 결혼해 따로 살며 아직 집이 없었습니다.

김 선생이 물은 것은 이랬습니다.

"딸에게 아파트를 그냥 주면 증여세가 1억 6천만원이 넘는다고 들었습니다. 그런데 누가 전세보증금을 딸이 떠안는 식으로 하면 훨씬 싸다고 하더군요. 보증금까지 넘기면 오히려 더 많이 주는 것 같은데, 세금이 왜 줄어드는 겁니까."

질문이 정확했습니다. 보증금을 넘긴다는 것은 딸이 나중에 세입자에게 4억원을 돌려줄 의무를 떠안는다는 뜻입니다. 딸 입장에서는 8억원짜리 집을 받으면서 4억원의 빚도 같이 받는 것이니, 순수하게 받은 것은 4억원입니다.

법은 뭐라고 하나

증여세 쪽은 상속세 및 증여세법 제47조 제1항입니다. 증여세 과세가액은 증여재산가액에서 "그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액"을 뺀 금액입니다. 전세보증금이나 그 집에 걸린 은행 대출이 바로 이 채무이고, 임대보증금도 포함됩니다(상증령 제36조).

양도소득세 쪽은 소득세법 제88조 제1호입니다. 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무액에 해당하는 부분은 양도로 봅니다. 부모 입장에서는 딸이 4억원짜리 빚을 대신 갚아 주기로 한 것이니, 집의 절반을 4억원에 판 것과 같다는 논리입니다. 그래서 그 부분의 양도소득세는 부모가 냅니다.

아무 채무나 빠지는 것은 아닙니다. 세 가지가 맞아야 합니다.

부모·자식 사이에는 의심부터 합니다. 제47조 제3항은 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여에서는 자녀가 채무를 떠안았다고 해도 떠안지 않은 것으로 추정합니다. 그러니 자녀가 실제로 갚는다는 것을 서류로 보여줘야 합니다. 은행 대출이라면 채무자 명의를 자녀로 바꾸고 자녀 계좌에서 이자가 나가야 하고, 전세보증금이라면 임대인을 자녀로 바꾼 새 임대차계약서가 있어야 합니다.

숫자로 보기

김 선생 사례로 두 가지를 나란히 계산해 보겠습니다. 계산을 단순하게 하려고 취득 부대비용은 빼고, 김 선생의 아파트는 조정대상지역이 아니며 다주택 중과는 적용되지 않는다고 놓겠습니다.

① 그냥 주는 경우(순수증여)

② 보증금을 딸이 떠안는 경우(부담부증여): 딸의 증여세

② 부담부증여: 김 선생의 양도소득세

양도로 보는 것은 8억원 중 보증금 4억원 부분, 곧 전체의 절반입니다. 그래서 취득가액도 절반만 씁니다.

두 사람의 세금을 합치면 1억 1,464만 1,000원입니다. 그냥 줄 때의 1억 6,005만원보다 약 4,541만원 적습니다. 8억원 전체에 30% 구간을 맞던 것을, 4억원씩 두 세목으로 나눠 각각 낮은 구간에 머물게 한 효과입니다.

판례와 예규

같은 부담부증여라도 결과가 크게 달라지는 변수가 있습니다. 이 기초편에서는 이름만 짚고, 다음 절세편에서 숫자로 비교하겠습니다.

놓치면 손해 보는 것

취득세도 둘로 나뉩니다. 딸은 보증금을 뺀 4억원 부분에 증여(무상) 취득세율을, 떠안은 4억원 부분에 매매(유상) 취득세율을 따로 적용받습니다.

신고 기한이 둘입니다. 딸의 증여세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에, 김 선생의 양도세 예정신고도 같은 날을 기준으로 3개월 안에 해야 합니다(소득세법 제105조). 둘 다 같은 등기 접수일에서 시작하므로 한꺼번에 준비하는 편이 낫습니다.

보증금은 끝까지 딸의 돈으로 돌려줘야 합니다. 세입자가 나갈 때 김 선생이 보증금을 대신 돌려주면, 그 돈은 다시 딸에게 준 것이 됩니다. 국세청은 자녀가 떠안은 채무를 전산에 올려 다 갚을 때까지 살펴봅니다.

그래서 그분은

김 선생에게 먼저 확인한 것은 사는 집 말고 다른 집이 더 있는지였습니다. 이 아파트 하나와 사는 집 하나, 두 채였고 둘 다 조정대상지역이 아니었습니다. 중과 걱정은 없었습니다.

다음으로 딸 부부의 소득을 봤습니다. 두 사람 모두 직장인이었고, 세입자가 2년 뒤 나갈 때 보증금 4억원을 돌려줄 길을 함께 그려 봤습니다. 새 세입자의 보증금으로 돌려주고, 모자라는 금액은 딸 부부의 저축과 대출로 채우는 계획이었습니다. 이것이 서지 않으면 부담부증여는 하지 않는 것이 맞다고 말씀드렸습니다.

계획이 섰고, 김 선생은 부담부증여로 넘기기로 했습니다. 증여계약서에 "수증자는 임차보증금 4억원의 반환채무를 인수한다"고 적고, 세입자와 딸이 새 임대차계약서를 썼습니다. 딸의 증여세와 김 선생의 양도세는 같은 달에 함께 신고했습니다.

처음 질문으로 돌아가면 답은 이렇습니다. 보증금까지 넘기면 딸이 받는 것은 집이 아니라 집에서 빚을 뺀 몫이고, 그 빚만큼은 김 선생이 판 것이 됩니다. 한 덩어리의 세금이 두 사람에게 나뉘면서 각자 낮은 세율 구간에 머물게 된 것입니다.

한 장 정리