[상속·증여 기초 #45] 상속세 및 증여세법 43조, 세 번에 나눠 팔았는데 1년 치를 합치자 증여세 5,917만원

한 줄 답

하나의 거래에 증여 관련 규정이 둘 이상 걸려도 세금을 두 번 내지는 않습니다. 대신 각 규정으로 증여재산가액을 모두 계산한 뒤 가장 크게 나오는 하나만 적용합니다. 유리한 쪽을 고를 권한은 납세자에게도 과세관청에도 없습니다. 그리고 그 이익을 계산할 때, 증여일부터 거슬러 1년 안에 같은 종류의 거래가 또 있었다면 이익을 종류별로 합쳐서 과세 문턱을 넘는지 판정합니다. 한 건씩 떼어 보면 모두 문턱 아래여서 세금이 없던 거래가, 1년 치를 합치는 순간 한꺼번에 과세로 돌아섭니다.

"세무서에 안 걸리게 세 번으로 나눠 판 건데요"

2025년 9월 초, 청주에서 자동차 정비공장을 하는 甲 사장이 아들 乙 씨를 데리고 상담실에 왔습니다. 손에 든 것은 세무서에서 온 안내문이 아니라 같은 건물을 두고 쓴 부동산 매매계약서 세 장이었습니다.

사정은 이랬습니다. 甲 사장은 오래 갖고 있던 근린상가 한 동을 서른일곱 살 아들에게 넘기고 싶었습니다. 세법상 시가로 평가하면 24억원짜리 건물인데, 아들이 그 값을 다 치를 형편은 아니었습니다. 지인에게 물었더니 "한 번에 싸게 넘기면 증여세가 나온다, 조금씩 여러 번 나눠서 팔면 걸리지 않는다"는 말을 들었습니다. 乙 씨는 그 정비공장에서 십 년 넘게 일해 온 실장이고, 몇 해 전 자기 힘으로 장만한 소형 상가 한 채를 갖고 있었습니다. 아버지는 그 상가를 판 돈이면 절반 넘게 치를 수 있겠다고 계산했습니다.

그래서 甲 사장은 건물 지분을 3분의 1씩 세 번에 걸쳐 팔았습니다. 2024년 10월 15일에 한 번, 2025년 3월 20일에 또 한 번, 2025년 7월 10일에 마지막 한 번이었습니다. 한 번에 넘긴 지분의 시가는 8억원인데 대가는 5억 6,500만원으로 정했습니다. 시가와 대가의 차이를 시가의 30%보다 조금 아래로 맞춘 것이었습니다. 실제로 지인이 일러 준 대로 계산기를 두드려 가며 정한 금액이었습니다.

대금 16억 9,500만원은 전액 乙 씨 계좌에서 甲 사장 계좌로 이체했습니다. 그 재원 중 13억 9,500만원은 乙 씨가 갖고 있던 소형 상가를 팔아 만든 돈과 그 상가를 담보로 받은 은행 대출로, 양도소득세 신고와 대출 약정서가 모두 남아 있었습니다. 문제는 나머지 3억원이었습니다. 첫 계약을 한 달 앞둔 2024년 9월에 甲 사장이 현금으로 건네준 돈이었고, 차용증도 이자 지급 내역도 없었습니다.

甲 사장의 말은 이랬습니다.

"한 번에 넘기면 증여세가 나온다고 해서, 세무서에 안 걸리게 세 번으로 나눠 판 겁니다. 한 건씩 보면 전부 기준 아래인데 그래도 세금이 나옵니까."

한 건씩 보면 기준 아래인 것은 맞습니다. 다만 세법에는 한 건씩 보지 않는 조문이 따로 있습니다. 그리고 이 거래에는 걸릴 수 있는 조문이 하나가 아니라 셋이었습니다.

법은 뭐라고 하나

상속세 및 증여세법 제43조는 제목이 "증여세 과세특례"라서 조세특례제한법의 창업자금·가업승계 저율과세와 헷갈리지만, 세금을 깎아 주는 조문이 아닙니다. 여러 증여 조문이 한 거래에 겹쳐 들어올 때 어느 것을 적용할지, 그리고 그 이익을 어떤 단위로 계산할지를 정하는 조정 규정입니다.

제1항은 중복적용 배제입니다. 하나의 증여에 대하여 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제44조, 제45조 및 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정이 둘 이상 동시에 적용되는 경우에는 그중 이익이 가장 많게 계산되는 것 하나만 적용합니다. 열거된 것은 스물두 갈래인데 성격으로 묶으면 세 종류입니다. 저가양수·합병·증자·금전 무상대출처럼 증여로 보는 예시규정, 배우자 등에게 양도한 재산과 재산 취득자금이라는 두 증여추정, 특수관계법인 거래와 특정법인 거래 같은 증여의제입니다.

여기서 실무자가 가장 먼저 확인할 것은 목록에 없는 조문입니다. 명의신탁재산의 증여의제(제45조의2)는 이 목록에 들어 있지 않습니다. 그래서 증자로 받은 신주를 다시 남의 이름으로 올려 두면, 증자에 따른 이익의 증여와 명의신탁 증여의제가 나란히 과세됩니다. 하나만 고르는 규칙은 목록에 적힌 조문끼리만 작동합니다.

또 하나, 제1항이 고르라는 것은 "세금이 가장 큰 것"이 아니라 증여재산가액이 가장 크게 계산되는 것입니다. 이 둘은 늘 같지 않습니다.

제2항은 1년 이내 동일거래의 합산입니다. 제31조 제1항 제2호(저가·고가이전), 제35조, 제37조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2, 제41조의4, 제42조 및 제45조의5에 따른 이익을 계산할 때, 그 증여일부터 소급하여 1년 이내에 동일한 거래 등이 있으면 각각의 거래에 따른 이익, 즉 시가와 대가의 차액을 해당 이익별로 합산하여 계산합니다. 문턱이 붙어 있는 조문에서 거래를 잘게 나눠 그 아래로 흩어 놓는 방식을 막는 장치입니다.

"해당 이익별로"라는 말이 헐렁해 보이지만 시행령 제32조의4가 저가양수·고가양도, 부동산 무상사용과 담보이용, 합병, 증자, 감자, 현물출자, 전환사채 등, 초과배당, 금전 무상대출, 특정법인 거래까지 열한 가지로 못을 박아 두었습니다. 증자·감자·현물출자·전환사채는 그 안에서도 각 호로 구분된 이익별로 다시 나눕니다. 저가양수는 저가양수끼리만 합치고 증자와 섞지는 않는다는 뜻입니다.

두 항은 원래 시행령에 있던 규정을 2010년 12월 27일 개정으로 법률에 끌어올린 것입니다. 순서를 틀리면 답이 달라집니다. 먼저 각 조문의 과세요건이 성립하는지 보고, 제2항으로 1년 치를 합쳐 각 조문의 이익을 확정한 다음, 제1항으로 그중 하나를 고릅니다. 합산을 건너뛰고 크기를 비교하면 엉뚱한 조문이 뽑힙니다.

숫자로 보기

甲 사장의 거래에 걸릴 수 있는 조문은 셋입니다. 배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정(제44조), 재산 취득자금의 증여추정(제45조), 저가양수 이익의 증여(제35조)입니다.

먼저 제44조는 비켜 갔습니다. 직계존비속에게 양도한 재산은 그 가액을 증여받은 것으로 추정하지만, 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되면 적용하지 않습니다. 신고를 마친 양도소득과 본인 명의 대출로 13억 9,500만원을 이체한 기록이 남아 매매를 부인하기는 어려웠습니다.

다음은 제45조입니다. 대금 16억 9,500만원 가운데 출처를 대지 못한 금액이 3억원입니다. 미입증액이 취득재산가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 증여추정에서 빠지는데(상증령 34 ①), 여기서 그 적은 금액은 2억원이고 3억원은 그보다 큽니다. 증여재산가액 3억원입니다.

마지막이 제35조입니다. 특수관계인에게서 시가보다 싸게 재산을 양수하면, 차액이 기준금액 이상일 때 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액이 증여재산가액입니다. 기준금액은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액이고, 甲 사장이 노린 것이 이 문턱이었습니다. 그런데 저가양수는 제43조 제2항의 합산 대상이고, 마지막 거래일에서 소급한 1년 안에 세 건이 모두 들어 있습니다.

한 건씩 보면 甲 사장 말이 맞습니다. 차액이 시가의 29.4%라 세 번 모두 문턱 아래고, 제35조로는 세금이 나오지 않습니다. 결정적인 것은 문턱이 커지지 않는다는 점입니다. 시가가 24억원이 되면 그 30%는 7억 2,000만원이지만 기준금액은 둘 중 적은 쪽이라 3억원에서 멈추고, 차액만 세 배가 되어 7억 500만원입니다. 쪼갤수록 유리했던 구조가 합치는 순간 뒤집힙니다.

이제 제43조 제1항으로 하나를 고릅니다.

여기가 급소입니다. 제43조 제2항이 없었다면 제35조의 이익은 0원이고 3억원인 제45조가 뽑혔을 것입니다. 1년 치를 합치는 절차 하나가 제35조의 이익을 4억 500만원으로 키워, 골라야 할 조문 자체를 바꿔 놓았습니다.

증여재산공제 5,000만원은 수증자인 乙 씨를 기준으로 직계존속 전체에 대해 10년간 합쳐 쓰는 한도입니다. 아버지와 어머니는 동일인으로 보아 합산하므로 부모에게서 각각 받아도 한도가 늘지 않습니다. 乙 씨는 10년간 다른 증여가 없어 한도를 그대로 썼습니다.

판례와 예규

첫 번째는 큰 쪽을 고르라는 말의 무게입니다. 제1항은 선택권을 주는 조문이 아니라 선택을 봉쇄하는 조문입니다. 조세심판원은 청구인들이 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제를 적용해 그 이익이 1억원 미만이니 비과세되어야 한다고 주장한 사건에서, 증여이익이 더 많게 계산되는 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여를 적용한 처분에 잘못이 없다고 보았습니다(조심 2022서2030, 2022.9.7). 문턱이 낮은 조문으로 도망갈 길이 막혀 있다는 뜻입니다.

두 번째는 순서입니다. 이익을 비교하기 전에 각 조문의 요건이 성립하는지부터 봅니다. 제44조는 증여재산가액이 24억원으로 크지만, 대가를 받고 양도한 사실이 인정되어 요건 단계에서 탈락했으므로 비교표에 오르지 못합니다. 만약 乙 씨가 13억 9,500만원의 출처마저 대지 못했다면 제44조가 살아나 24억원이 증여재산가액이 되고, 과세표준 23억 5,000만원에 23억 5,000만원 × 40% − 1억 6,000만원 = 7억 8,000만원이 산출세액입니다. 앞의 5,917만원과 열세 배 차이입니다. 대금을 계좌로 보냈다는 사실만으로는 부족하고 그 돈의 출처까지 설명되어야 증여추정이 꺼진다는 뜻입니다.

세 번째는 이익이 큰 것과 세금이 큰 것이 다르다는 점입니다. 열거된 조문 중 상장 등 이익, 합병에 따른 상장 등 이익, 재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익, 특수관계법인·특정법인 거래는 합산배제 증여재산입니다. 이들은 10년 누적합산을 하지 않고, 과세표준에서 5,000만원이 아니라 3,000만원을 뺍니다(상증법 47 ①, 55 ① 3호). 10년 안에 사전증여 5억원이 있는 사람에게 두 조문이 걸렸다고 해 봅니다.

제1항은 4억원인 합산배제 조문을 고르는데, 세금은 6,400만원으로 오히려 적습니다. 누진세율이 끊기는 이익이 공제가 2,000만원 줄어드는 불리함보다 크기 때문입니다. 조문은 가액을 기준으로 고르라고 했을 뿐이니, 비교표에는 가액과 세액을 함께 적어야 합니다.

네 번째는 합산의 경계입니다. 제2항의 목록은 제1항보다 좁습니다. 제45조 재산 취득자금 증여추정은 제2항 목록에 없어 1년 합산 조문이 걸리지 않습니다. 그렇다고 안전하지는 않습니다. 짧은 기간에 여러 건을 취득하면 그 취득자금을 묶어 출처를 따지는 것이 과세 실무이고, 이 사건에서도 세 번의 대금을 한 덩어리로 보아 미입증액 3억원을 잡았습니다. 회차별로 자르면 1억원씩이라 각각의 문턱 아래로 내려갑니다.

놓치면 손해 보는 것

표의 마지막 줄이 이 조문에서 가장 흔한 사고입니다. 당사자들은 매매를 했다고 생각하므로 증여세 신고라는 말 자체가 떠오르지 않습니다. 甲 사장도 세 번째 잔금까지 치르고 등기를 마칠 때까지 증여세 신고 기한이 돌아가고 있다는 사실을 몰랐습니다. 다행히 마지막 거래일이 2025년 7월 10일이라 기한이 10월 31일까지 남아 있었습니다.

미리 모아두어야 하는 자료는 이렇습니다. 거래 쪽에서는 각 회차의 매매계약서와 등기부, 대금이 실제로 오간 계좌 이체 내역, 그리고 시가를 뒷받침할 감정평가서나 유사매매사례 자료입니다. 시가를 어떻게 잡느냐에 따라 문턱과 차액이 동시에 움직이므로 가장 값이 큰 서류입니다. 자금 쪽에서는 매수인이 낸 돈의 출처를 한 줄로 이어 붙일 수 있는 서류, 곧 다른 재산을 판 양도소득세 신고서와 계약서, 근로소득 원천징수영수증, 대출 약정서와 이자 납부 내역, 부모에게 빌린 돈이라면 차용증과 실제 이자 이체 기록입니다. 마지막으로 1년 이내 같은 상대와 한 같은 종류의 거래를 날짜·시가·대가·차액으로 정리한 한 장짜리 명세표를 만들어 두면, 조사에서 합산 범위를 두고 다툴 때 그대로 근거가 됩니다. 이 명세표는 신고 단계에서도 쓸모가 있습니다. 어느 조문을 골랐는지, 왜 그 조문의 가액이 더 큰지를 한눈에 보여 주면 과소신고를 다투는 자리에서 설명이 짧아집니다.

그래서 그분은

乙 씨에게는 신고 기한이 남아 있다는 것부터 말씀드렸습니다. 마지막 거래일이 2025년 7월 10일이므로 10월 31일까지 신고하면 산출세액의 3%를 공제받고, 무신고로 넘어갔다 적발되면 그 3%를 못 받는 데 그치지 않고 무신고가산세와 납부지연가산세가 얹힙니다.

다음은 조문을 고르는 일이었습니다. 제35조로 1년 치를 합친 4억 500만원과 제45조의 3억원을 나란히 놓고, 제43조 제1항에 따라 큰 쪽인 제35조로 신고하기로 정했습니다. 작은 쪽을 골랐다가 경정되면 과소신고가산세가 붙으므로, 비교표를 신고서 부속서류로 함께 냈습니다.

그리고 출처를 대지 못한 3억원을 정리했습니다. 제35조가 선택되면서 별도로 과세되지는 않았지만, 같은 사실관계가 다음 조사에서 다시 살아날 수 있는 자리였습니다. 차용증을 소급해 만드는 방법은 분명히 막았습니다. 없던 서류를 뒤늦게 만드는 것은 도움이 되지 않고, 부정한 방법으로 평가되면 가산세율이 올라갑니다.

결론적으로 乙 씨가 낸 증여세는 5,917만원이었습니다. 甲 사장이 마지막에 물은 것은 "그럼 어떻게 했어야 했느냐"였습니다. 답은 둘입니다. 첫 거래와 마지막 거래를 1년 넘게 벌렸다면 제43조 제2항의 합산은 피할 수 있었습니다. 다만 그때도 출처 불명 3억원 때문에 제45조로 3억원이 과세되어 세금이 3,880만원이었으니, 완전히 벗어나는 길은 아니었습니다. 더 근본적인 답은 3억원을 건넬 때 차용증을 쓰고 이자를 실제로 주고받았거나, 아예 증여로 신고해 두는 것이었습니다.

처음 질문으로 돌아가면 답은 이렇습니다. 한 건씩 보면 기준 아래인 것이 맞습니다. 다만 세법은 그것을 1년이라는 자로 다시 묶어 봅니다. 나눠 파는 설계는 문턱을 피하는 기술이 아니라, 합산 규정이 있는지를 먼저 확인해야 하는 문제였습니다.

한 장 정리