[국세청은 이렇게 봤다 #11] 부동산 임대업, 계약서 두 장이 남긴 10년

가게 이야기

대전 둔산동 버스환승센터 앞에 6층 상가건물을 가진 박 사장님(가명)이 있습니다. 1~3층에는 학생 손님이 많은 옷가게, 카페, 코인노래방이 들어와 있어 공실 걱정이 없는 건물이었습니다. 그런데 신고한 임대수입은 길 건너 비슷한 건물보다 눈에 띄게 적었습니다.

이유는 계약서가 두 장이었기 때문입니다. 임차인이 사업자등록을 할 때 세무서에 내는 계약서에는 월세를 낮게 적었습니다. 실제로 받는 금액은 따로 쓴 계약서에 적었고, 그 차액은 사장님 개인 통장으로 받았습니다. 관리비와 전기료는 별도 통장으로 걷었는데, 전기료를 뺀 관리비는 매출로 신고하지 않았습니다. 장부에는 건물 운영과 상관없는 골프 접대비, 가족 차 기름값, 자녀 참고서값이 들어가 있었습니다. 실제로 쓰지 않은 잡비도 끼워 넣었습니다. 조사 과정에서 사장님은 개인 통장에 들어온 돈이 "빌려준 돈을 돌려받은 것"이라고 주장했습니다. 하지만 차용증 같은 증빙이 없었고, 같은 임차인이 같은 달에 사업용 통장과 개인 통장으로 나눠 보낸 기록이 남아 있었습니다.

서울 역삼동에 빌딩 두 채를 가진 정 사장님(가명)의 사례도 있습니다. 정 사장님은 조사 기간이 짧다는 점을 노리고 연락을 피했습니다. 그러자 세무서는 조사를 잠시 멈췄습니다. 그 사이 임차인들에게서 "월세를 사장님 가족 통장으로 보냈다"는 진술을 받았고, 본인과 가족 전체의 금융거래를 확인할 승인을 받은 뒤 조사를 다시 시작했습니다.

조사관이 본 단서

1. 입지와 시세 비교: 주변 임대 건물의 층별 평균 보증금과 월세를 뽑아 신고 금액과 비교했습니다.
2. 임차인 쪽 신고 자료: 임차인이 자기 부가세·종합소득세 신고에서 비용으로 넣은 임차료가 사업자등록 때 낸 계약서의 월세보다 많았습니다. 이중계약을 의심한 출발점입니다.
3. 통장 입금 흐름: 사업용 계좌와 대표자 개인 계좌에 매달 같은 날 비슷한 금액이 들어온 기록을 확인했습니다.
4. 관리비 통장과 경비 명세: 관리비 통장에 걷힌 금액에서 전기료를 뺀 나머지를 매출 신고액과 맞춰 봤습니다. 비용 중에서는 사업과 관계없는 지출과 증빙 없는 잡비를 골라냈습니다.
5. 가족 계좌(정 사장님): 임차인 진술을 근거로 아들·딸 계좌까지 금융거래를 확인했습니다.

결과

이중계약서는 단순한 실수가 아니라 부정행위로 봅니다. 그래서 거슬러 올라가 과세할 수 있는 기간이 두 배로 늘어납니다. 원래 사건은 당시 법으로 판단했지만, 현행 법도 기간 구조(일반 5년, 부정행위 10년)가 같습니다.

근거 조문

• 국세기본법 제26조의2: 세금을 매길 수 있는 기간은 보통 5년이고, 부정행위로 줄인 세금은 10년입니다.
• 국세기본법 제47조의3: 부정행위로 적게 신고한 세액에는 40%의 가산세가 붙습니다.
• 소득세법 제27조·제33조: 사업에 쓴 돈만 필요경비로 인정하고, 업무와 무관한 지출은 빼야 합니다.
• 부가가치세법 제29조: 임대료와 함께 받는 관리비도 공급가액에 들어갑니다. 공공요금을 따로 걷어 그대로 내주는 금액은 예외입니다.

사장님 점검표

• [ ] 세무서에 낸 임대차계약서와 실제로 받는 월세·보증금이 같은지 확인했다.
• [ ] 임대료는 모두 사업용 계좌로 받고, 가족이나 관리인 계좌로는 받지 않는다.
• [ ] 관리비 가운데 전기·수도 같은 공공요금 대행분과 나머지 관리비를 나눠 매출로 신고했다.
• [ ] 장부의 접대비·차량비·도서비가 건물 운영과 실제로 관련 있는지 다시 봤다.
• [ ] 임차인과 돈을 빌려주고 받은 일이 있다면 차용증과 이자 내역을 남겨 두었다.
• [ ] 세무조사 연락은 피하지 말고 세무대리인과 함께 일정부터 조율한다.

원출처

• 조심 2012서2961: 이중계약서로 월세를 숨긴 것은 부정행위이므로 부과제척기간 10년
• 조심 2011서1516: 별도 계좌로 받은 돈을 빌려준 돈이라고 주장했지만 증빙이 없어 임대소득으로 보고 부가세 과세