[국세청은 이렇게 봤다 #43] 소득 0원 26세가 산 32억 아파트, 조사관의 단서

가게 이야기

스물여섯 살 윤서진 씨는 취업을 준비하고 있습니다. 근로소득이든 사업소득이든 신고된 적이 한 번도 없습니다. 그런데 서울 강남권의 재건축 예정 아파트가 32억 원에 서진 씨 이름으로 등기됐습니다. 은행 대출은 한도까지 받았지만, 나머지 20억 원 남짓은 어디서 났는지 설명이 없었습니다. 공교롭게도 아버지는 그 몇 주 전 갖고 있던 집을 18억 원에 팔았습니다. 비슷한 무렵 해외 주식도 처분해 수억 원의 차익을 남겼는데, 이 돈이 어디로 갔는지는 드러나지 않았습니다. 증여세 신고서는 한 장도 들어오지 않았습니다.

두 번째 주인공은 집 두 채를 가진 정한수 사장님입니다. 하나는 경기도의 낡은 연립주택(A), 다른 하나는 서울의 고가 아파트(B)입니다. 아파트 B를 팔 때 양도세를 줄이고 싶었던 정 사장님은 먼저 연립 A를 자기가 대표로 있는 법인에 판 것처럼 계약서를 만들었습니다. 실제로 돈은 오가지 않았습니다. 그다음 아파트 B를 27억 원에 팔면서 "집은 이것 한 채뿐"이라며 1세대 1주택 비과세를 넣어 신고했습니다. 몇 달 뒤 법인은 연립 A를 소득이 없는 딸에게 넘겼습니다. 서류는 깔끔했지만, 결국 집 한 채가 아버지에서 법인을 거쳐 딸에게 한 바퀴 돈 셈입니다.

조사관이 본 단서

1. 소득과 집값의 차이: 소득이 없는 20대가 수십억 원짜리 아파트를 샀다는 자금조달계획서 자체가 출발점이었습니다.
2. 같은 시기 부모의 돈 흐름: 아버지가 집과 해외 주식을 판 돈이 어디에 쓰였는지 불분명했습니다. 조사관은 그 시점을 자녀의 취득일과 맞춰 봤습니다.
3. 대출을 누가 갚는지: 매달 수백만 원인 원리금을 본인 소득으로 감당할 수 없다면, 갚는 데 쓰인 돈도 증여 문제가 됩니다.
4. 본인 법인과의 거래 순서: 연립 A를 대표 본인 법인에 넘긴 직후 아파트 B를 비과세로 팔았고, 이어 법인이 A를 자녀에게 넘겼습니다. 이 시간 순서가 그대로 단서가 됐습니다.
5. 대금이 실제로 오갔는지: 법인 통장에 매매대금이 나간 흔적이 있는지, 명의가 바뀐 뒤에도 누가 그 집을 쓰고 관리했는지를 금융·등기 자료로 확인합니다.

결과

이번 발표에서 국세청은 초고가주택·외국인·연소자 취득 등을 전수 검증했고, 탈루 혐의가 보이는 104명에 대해 조사에 들어갔습니다. 최종 추징액은 공개되지 않았습니다.

근거 조문

• 상속세 및 증여세법 제45조: 나이·직업·소득으로 보아 스스로 마련했다고 보기 어려운 재산을 취득했을 때, 출처를 입증하지 못한 금액은 증여받은 것으로 추정합니다.
• 국세기본법 제14조: 계약서 형식이 아니라 실제 거래 내용에 따라 세금을 매깁니다(실질과세).
• 소득세법 제89조 제1항 제3호: 1세대 1주택 비과세 규정입니다. 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 초과분에 과세합니다.
• 국세기본법 제47조의3: 과소신고가산세는 일반 10%, 부정행위가 있으면 40%입니다.

사장님 점검표

• [ ] 자녀가 집을 살 때 부모 돈이 들어가면 증여로 신고합니다. 빌려준 돈이라면 차용증을 쓰고 이자를 실제로 주고받은 기록을 남깁니다.
• [ ] 증여재산공제 범위를 먼저 확인합니다. 성년 자녀는 10년간 5천만 원이고, 혼인·출산 때는 1억 원이 더해집니다.
• [ ] 자금조달계획서에 적은 출처(예금·대출·증여)가 실제 통장 기록과 맞는지 계약 전에 맞춰 봅니다.
• [ ] 대출 원리금은 자녀 본인의 소득 통장에서 나가게 합니다. 부모가 대신 갚으면 그 돈도 증여입니다.
• [ ] 비과세를 받으려고 본인 법인이나 가족에게 집을 넘기지 않습니다. 대금도 오가지 않고 사용자도 그대로인 거래는 없던 거래로 봅니다.
• [ ] 소득이 적은데 월세와 생활비 씀씀이가 크다면, 그 돈의 출처를 설명할 자료를 갖춰 둡니다.