[상속세절세 #2] 10년 모신 자녀, 동거주택 상속공제 6억 받는 법

우리 집 이야기

청주에 사는 마흔한 살 민재 씨는 직장을 다니면서 12년째 아버지와 한집에서 지냈어요. 어머니가 먼저 떠나신 뒤 혼자 계신 아버지를 두고 나갈 수가 없었거든요. 올봄 아버지가 돌아가시고 남은 재산은 시세 10억 원짜리 아파트와 예금이에요. 아파트에는 아버지 이름으로 받은 담보대출 1억 원이 있고요. 결혼해서 각자 집이 있는 형과 누나가 "집은 셋이 똑같이 나누면 되지?"라고 묻습니다. 그런데 나누는 방식에 따라 세금이 꽤 달라질 수 있어요.

먼저 결론부터

1. 부모님과 10년 넘게 한집에 산 무주택 자녀가 그 집을 물려받으면, 담보 빚을 뺀 집값을 최대 6억 원까지 상속재산에서 빼 줍니다.
2. 조건은 두 가지예요. 10년 동안 '계속 함께 살기'와 '세대 전체가 계속 1주택(무주택 포함)'이 끊김 없이 이어져야 해요.
3. 공제는 조건을 갖춘 자녀가 받은 몫만큼만 돼요. 그래서 집을 어떻게 나눌지가 곧 절세 포인트입니다.

하나씩 따져 보기

누가 받을 수 있나요

정식 이름은 동거주택 상속공제예요. 받을 수 있는 사람은 직계비속(자녀·손자녀처럼 아래로 이어지는 가족)입니다. 자녀가 먼저 세상을 떠나 그 배우자가 대신 상속인이 된 경우(대습상속)에는 며느리나 사위도 받을 수 있어요.

반대로 오래 함께 산 배우자는 이 공제를 받을 수 없어요. 배우자에게는 배우자공제가 따로 있거든요.

'10년 계속 동거'는 이렇게 셉니다

돌아가신 날부터 거꾸로 세어 10년 이상, 끊김 없이 한집에 살았어야 해요. 다만 자녀가 미성년자였던 기간은 10년에 넣지 않습니다.

군 입대(징집)나 학업, 직장 사정, 질병 요양처럼 법이 정한 사유로 잠시 떨어져 산 기간은 '계속 함께 산 것'으로 봐 줘요. 다만 그 기간은 10년을 셀 때 빠지니 날짜를 넉넉히 따져 보세요.

10년 내내 같은 집에서 살 필요는 없어요. 중간에 이사했더라도 돌아가신 날 함께 살던 집이 공제받는 집이 됩니다.

'1세대 1주택'이 가장 자주 깨져요

10년 내내 부모님과 자녀가 한 세대로 지내면서 집은 한 채뿐이었어야 해요. 집 없이 전세로 함께 살았던 기간도 이 10년에 넣어 줍니다.

잠깐 집이 두 채였던 때가 있어도 괜찮은 경우가 있어요. 이사하면서 새집을 산 날부터 2년 안에 옛집을 팔았거나, 60세 이상 부모님을 모시려고 세대를 합친 날부터 5년 안에 한 채를 정리했다면 한 채로 봐 줍니다. 예외마다 기한이 있으니 날짜부터 맞춰 보세요.

집을 어떻게 나눌까

돌아가신 날 기준으로 함께 산 자녀는 집이 없어야 해요. 부모님과 공동명의로 그 집 한 채만 가지고 있었다면 괜찮습니다. 형제가 함께 물려받으면 실무에서는 조건을 갖춘 자녀의 몫만큼만 공제해요.

그러니 민재 씨 몫을 늘리고 형과 누나에게는 예금을 더 나눠 주는 식으로 맞춰 보세요. 가족 누구도 손해 보지 않으면서 공제를 키울 수 있어요. 무주택 상속인은 취득세에서도 특례가 있을 수 있으니 이 요건도 함께 확인해 보세요.

숫자로 보기

집값에서 담보대출을 뺀 순수 집값은 10억 원 − 1억 원 = 9억 원이에요.

이번에는 세금으로 비교해 볼게요. 다른 재산과 공제를 모두 반영하고 이 공제만 빼기 전 과세표준(세율을 곱하는 금액)이 14억 원이라고 가정할게요.

산출세액만 1억 원 차이가 나요. 여기서 신고세액공제 같은 세액공제를 더 빼야 실제로 낼 세금이 정해집니다. 공제율과 요건은 따로 확인해야 해요. 상속공제 전체에는 종합 한도가 있으니, 공제가 모두 반영되는지도 함께 따져 봐야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 숨어 있는 한 채: 세를 준 오피스텔에 세입자가 전입해 주거용으로 썼다면 그 기간에 집이 두 채로 잡혀 10년 요건이 깨질 수 있어요.
2. 주민등록만 믿기: 서류상 주소보다 실제로 함께 살았는지가 중요해요. 관리비, 우편물, 병원 기록처럼 함께 산 걸 보여 줄 자료를 챙겨 두세요.
3. 기간을 대충 세기: 미성년이던 기간과 군 복무처럼 떨어져 산 기간을 빼면 10년이 안 될 수 있어요.
4. 빚 빼는 걸 잊기: 집에 담보로 잡힌 부모님 대출은 빼고 계산해요. 시세만 보고 공제액을 크게 잡으면 계획이 틀어집니다.

근거 조문

• 상속세 및 증여세법 제23조의2(동거주택 상속공제) — 10년 동거·1세대 1주택·무주택 요건을 갖추면 순수 집값의 100%를 최대 6억 원까지 공제
• 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2(동거주택 인정의 범위) — 일시적 2주택 등 한 채로 보는 예외, 따로 살아도 되는 사유, 공제받는 집을 정하는 기준

우리 집 점검표

• [ ] 돌아가신 날부터 거꾸로 10년(미성년·별거 기간 제외)을 날짜로 세어 봤다
• [ ] 10년 동안 세대 전체의 주택 수(주거용 오피스텔 포함)를 확인했다
• [ ] 함께 산 자녀가 돌아가신 날 집이 없었는지 확인했다
• [ ] 담보대출을 뺀 순수 집값을 계산했다
• [ ] 함께 산 자녀의 몫을 늘리고 다른 재산으로 형제간 균형을 맞추는 분할안을 가족과 이야기했다