[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #18] 이혼 재산분할로 받은 집 양도세와 1세대 1주택 비과세

이런 고민, 하고 계신가요

대전에 사는 정미경(가명) 씨는 올봄 협의이혼을 했어요. 재산분할로 전 남편 명의였던 아파트를 넘겨받았고, 본인 이름으로 오래 갖고 있던 빌라도 한 채 있습니다. 전 남편은 미경 씨에게 줄 분할금을 마련하려고 갖고 있던 땅을 내놓았고요. 미경 씨가 묻습니다. "아파트 받은 것도 세금이 나오나요? 빌라 팔면 비과세 되나요? 땅 판 세금은 반반 내는 건가요?"

먼저 결론부터

1. 혼인 중 함께 모은 재산을 이혼 재산분할로 넘겨받으면 원칙적으로 양도세도 증여세도 붙지 않아요. 과세관청이 이를 양도로 보지 않거든요.
2. 분할금을 마련하려고 파는 부동산의 양도세는 그 부동산 주인이 전부 냅니다. 지급한 분할금은 양도가액에서 빼 주지 않아요.
3. 분할로 받은 집의 취득일은 전 배우자가 처음 산 날로 봅니다. 비과세나 주택 수도 그 날짜를 기준으로 따져요.

하나씩 따져 보기

재산분할은 내 몫을 찾아가는 일로 봐요

소득세법은 양도를 '자산을 유상으로(대가를 받고) 사실상 넘기는 것'으로 정의해요. 재산분할은 부부가 함께 일군 재산에서 각자 몫을 나누는 일이에요. 그래서 법원과 과세관청은 이를 공유물 분할(함께 가진 물건을 지분대로 나누기)에 가깝게 봅니다. 동업하던 두 사람이 헤어지면서 공동 금고를 나누는 모습을 떠올리시면 돼요.

이혼합의서나 조정조서에 재산분할이라고 분명히 적혀 있으면 원칙적으로 과세되지 않아요. 반대로 분할 합의서는 없고 등기원인이 '증여'로 적혀 있어서 증여세가 과세된 사례도 있습니다. 서류는 꼭 챙겨 두세요.

분할금 마련하려고 판 땅, 세금은 땅 주인이 내요

전 남편이 땅을 팔아 그 돈으로 분할금을 줬더라도, 땅을 판 것 자체는 보통의 매매예요. 그래서 양도세는 땅 주인인 전 남편이 전부 냅니다. 분할금 정산과 땅 매매는 별개로 보기 때문에 분할금을 양도가액에서 빼 주지도 않아요. 이 세금은 협의할 때 미리 분할 비율에 반영해 두시는 게 좋습니다.

대가가 오가면 판단이 달라질 수 있어요. 부동산 몫을 예금으로 대신 받거나 분할 비율을 넘는 몫을 돈으로 정산하면 유상양도로 볼 수 있거든요. 위자료(정신적 손해에 대한 배상금) 대신 집을 넘기는 것도 위자료 빚을 집으로 갚은 대물변제로 봐요. 이 경우 집을 넘긴 사람에게 양도세가 나옵니다.

받은 집의 취득일은 전 배우자 날짜를 따라가요

재산분할로 받은 아파트의 취득일은 미경 씨가 등기한 날이 아니에요. 전 남편이 처음 산 날을 취득일로 봅니다. 취득가액, 보유기간, 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 양도차익을 깎아 주는 제도)도 모두 그 날짜를 기준으로 따져요.

이 기준은 빌라 비과세에도 영향을 줘요. 아파트를 예전부터 미경 씨가 갖고 있던 것처럼 계산하니, 빌라를 팔 때 두 채를 가진 것으로 보일 수 있거든요. 일시적 2주택 특례가 되는지는 두 집의 취득 순서와 기간 요건을 확인해야 합니다. 빌라를 먼저 팔고 분할 등기를 나중에 받은 경우도 있었어요. 과세관청은 이때도 빌라를 판 날 이미 아파트를 가진 것으로 본 적이 있습니다.

결혼 전부터 갖고 있던 재산은 해석이 나뉘어요

결혼 전부터 갖고 있던 땅을 분할로 넘긴 경우를 보면, 과세관청은 공동재산을 나눈 게 아니므로 양도로 봐요. 반면 조세심판원은 법원이 분할 대상으로 인정한 재산이라면 과세하지 않는다고 판단한 적이 있습니다. 판결문이나 조정조서에서 분할 대상으로 인정받은 근거를 남겨 두세요.

숫자로 보기

전 남편이 땅을 팔아 미경 씨에게 분할금 1억 8,000만 원을 준 경우예요.

분할금을 뺄 수 있다면 양도차익이 9,000만 원으로 줄겠지만, 그렇게 계산해 주지 않아요. 2억 7,000만 원 전체가 전 남편의 양도차익입니다. 이후의 공제와 세율은 보유기간 같은 요건을 확인해야 해서 세액은 계산하지 않았어요. 지방소득세도 포함하지 않은 금액입니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 법원에서 협의이혼 의사 확인만 받고 이혼신고 전에 집을 파는 경우예요. 아직 법률상 부부라서 부부의 주택 수를 합쳐 판단해요.
2. 등기원인을 '증여'로 적으면 재산분할을 증명하기 어려워져요. 분할 합의서와 함께 등기원인을 바르게 적으세요.
3. 집 수를 줄이려는 위장이혼은 안 됩니다. 법률상 이혼했어도 생계를 같이 하면 여전히 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)로 봐요.
4. 재산분할은 이혼한 날부터 2년 안에 청구해야 해요. 일부 재산만 청구하면 나머지 재산은 그 기간이 지나면서 청구권이 사라질 수 있어요.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의): 제1호는 양도를 대가를 받고 사실상 넘기는 것으로, 제6호는 이혼했어도 생계를 같이 하면 배우자로 본다고 정합니다.
• 민법 제839조의2(재산분할청구권): 이혼한 날부터 2년이 지나면 청구권이 사라집니다.
• 조세특례제한법 제99조의2(신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례): 과세관청은 감면 확인을 받은 주택을 분할로 받아도 특례 대상으로 봅니다.
• 조세특례제한법 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면): 과세관청은 분할로 받은 경우 전 배우자의 임대기간을 합산합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 이혼합의서나 조정조서에 '재산분할'이라고 적혀 있나요
• [ ] 등기원인이 재산분할로 되어 있나요
• [ ] 받은 집을 전 배우자가 처음 산 날짜와 가격을 확인했나요
• [ ] 내 집을 팔기 전에 분할로 받은 집까지 넣어 주택 수를 세어 봤나요
• [ ] 분할금을 마련하려고 팔 부동산의 양도세를 분할 협의에 반영했나요
• [ ] 이혼한 날부터 2년 안에 모든 재산을 청구 대상에 넣었나요

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