[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #21] 조정대상지역 해제돼도 2년 거주해야 비과세

이런 고민, 하고 계신가요

정해린 씨(49)는 2020년 봄에 경기도의 한 아파트를 샀습니다. 회사가 멀어서 들어가 살지 못하고 지금까지 전세를 줬어요. 집이 이 한 채뿐이라 팔 때 세금은 없겠거니 했는데, 부동산 사장님 말이 마음에 걸립니다. "사모님, 그때 거기 조정대상지역이었잖아요. 풀렸다가 요즘 다시 묶였다던데요?" 해제됐으면 상관없는 건지, 다시 묶였으면 뭐가 또 달라지는지 해린 씨는 헷갈리기만 합니다.

먼저 결론부터

1. 1세대 1주택 비과세에서 2년 거주요건이 붙는지는 산 날 그 집이 조정대상지역이었는지로 봅니다. 나중에 지역이 해제돼도 요건은 그대로 남아요.
2. 집을 옮겨 갈 때(일시적 2주택)는 지역과 상관없이 새집을 산 날부터 3년 안에 옛집을 팔면 됩니다.
3. 집이 두 채 이상인데 조정대상지역 집을 판다면 중과 여부를 따로 확인해야 합니다. 지정 여부는 취득일과 양도일 기준으로 국토교통부 고시에서 확인하세요.

하나씩 따져 보기

조정대상지역, 날짜로 확인해야 하는 이유

조정대상지역은 집값이 과열됐거나 과열될 우려가 있는 곳을 국토교통부장관이 지정하는 지역이에요. 문제는 지정과 해제가 자주 바뀌었다는 점이에요. 같은 시 안에서도 구나 동마다 다르고, 풀렸다가 다시 묶인 곳도 있습니다.

그래서 "우리 동네가 지금 조정이냐"만 물어서는 답이 안 나와요. 내가 산 날과 파는 날에 지정돼 있었는지를 국토교통부 고시(전자관보에 실립니다)로 날짜를 맞춰 확인해야 합니다. 이 글에서는 지역 목록은 일부러 적지 않았습니다. 해마다 바뀌어서 금방 틀린 정보가 되거든요.

거주요건은 산 날 붙은 표시를 따라갑니다

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 집 한 채를 팔 때 비과세를 받으려면, 원칙적으로 2년 이상 갖고 있어야 해요. 그런데 산 날 그 집이 조정대상지역이었다면 갖고 있는 동안 2년 이상 실제로 살기까지 해야 합니다.

택배 송장을 떠올려 보세요. 보낼 때 붙인 송장은 배송 중에 동네 이름이 바뀌어도 떨어지지 않잖아요. 산 뒤에 지역이 해제돼도 거주요건이 남는 것도 같은 이치입니다. 반대로 지정되기 전에 샀다면 나중에 묶이더라도 거주요건은 원칙적으로 붙지 않아요.

예외도 있습니다. 지정 공고 전에 매매계약을 하고 계약금을 냈는데 그날 무주택 세대였다면 거주요건이 면제될 수 있어요. 상생임대주택, 수용, 해외이주 같은 예외도 있는데, 하나하나 요건을 확인해야 합니다.

집을 옮겨 갈 때는 새집 산 날부터 3년

옛집을 산 지 1년 이상 지나서 새집을 사고, 새집을 산 날부터 3년 안에 옛집을 팔면 1세대 1주택으로 봐 줍니다. 이때도 옛집은 2년 보유, 그리고 조정대상지역일 때 샀다면 2년 거주를 갖춰야 해요.

예전에는 조정대상지역끼리 옮길 때 기한이 더 짧았고, 새집으로 이사해 전입까지 해야 했습니다. 지금 파는 집에는 그 전입요건이 없어요. 다만 그 시절에 팔았던 분들 가운데 사후 점검에서 전입 문제로 다투는 경우가 아직 많습니다. 세입자 사정이나 공사 기간을 얼마나 인정할지는 사건마다 결론이 달랐어요.

두 채 이상이면 중과부터 확인

1세대가 집을 두 채 이상 가진 상태에서 조정대상지역 집을 팔면 세율이 무거워지는 중과 대상이 될 수 있어요. 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 차익을 깎아 주는 제도)도 제한될 수 있고요. 몇 년간 이어지던 한시 유예가 끝났으니, 파는 날 기준으로 중과 여부와 예외 요건을 새로 확인하세요.

숫자로 보기

먼저 거주요건이 붙는지 판단하는 표입니다.

해린 씨 집으로 계산해 볼게요(가상 숫자). 15억 원에 팔고, 산 값은 9억 원, 중개수수료 같은 필요경비가 3,000만 원입니다.

12억 원이 넘는 고가주택은 비과세라도 넘는 부분만큼은 세금을 내야 해서, 2년을 살았더라도 1억 1,400만 원은 과세 대상이에요. 위 표는 장기보유특별공제와 세율을 넣기 전 단계입니다. 실제 세액을 계산하면 지방소득세(양도세의 10%)가 따로 붙어요.

놓치기 쉬운 함정

1. "지금은 해제됐으니 괜찮다"고 생각하는 것. 산 날 조정대상지역이었다면 2년 거주요건은 그대로 남아 있습니다.
2. 주소만 옮겨 두는 것. 거주기간은 실제로 산 기간으로 봅니다. 주민등록만 옮기는 위장 전입은 인정되지 않고, 나중에 세금과 가산세를 함께 낼 수 있어요. 해린 씨처럼 비과세를 원하면 실제로 들어가 살아야 합니다.
3. 가족 일부만 들어가 사는 것. 원칙은 세대 전원이 거주하는 거예요. 취학이나 근무 같은 사유로 일부만 못 들어간 경우 예외가 있지만 범위가 좁습니다. 세금 때문에 서류상으로만 세대를 나누는 것도 인정되지 않아요.
4. 취득일을 계약일로 착각하는 것. 취득일은 원칙적으로 잔금일과 등기 접수일 가운데 빠른 날이에요. 그 날짜로 지정 여부를 확인해야 합니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세, 양도가액 12억 원을 넘는 고가주택은 제외
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 일시적 2주택은 신규 주택 취득일부터 3년 이내 양도
• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 중과

오늘의 점검표

• [ ] 등기부에서 내 집의 취득일(잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날)을 확인했다
• [ ] 그 날짜에 조정대상지역이었는지 국토교통부 고시로 확인했다
• [ ] 세대 전원이 실제로 2년 이상 살았는지, 입증할 자료(관리비, 공과금 등)가 있다
• [ ] 집을 옮겨 가는 중이라면 새집을 산 날부터 3년이 언제인지 달력에 적었다
• [ ] 집이 두 채 이상이면 파는 날 기준으로 중과 여부를 따로 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

조정대상지역 문제는 날짜 하나로 비과세가 되기도 하고 안 되기도 해서, 팔기 전에 확인해 보는 것이 가장 좋습니다. 세무법인대승은 취득일과 양도일 기준으로 지정 여부를 확인하고, 비과세와 중과 해당 여부를 판단해 드립니다. 예상 양도세를 미리 계산해 드리고 신고까지 함께하겠습니다.