[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #20] 오피스텔 있으면 1세대 1주택 비과세 될까

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 안양에 사는 오진석 씨는 아파트 한 채에서 오래 살았습니다. 퇴직하고 나서 좀 작은 집으로 옮기려고 아파트를 내놓았는데요. 몇 년 전 노후 대비로 사 둔 인천의 오피스텔 한 실이 마음에 걸립니다.

"오피스텔은 건축물대장에 업무시설이라고 나와 있잖아요. 그러니 저는 1주택 맞죠?"

그런데 오피스텔 세입자는 거기에 전입신고를 하고 그곳에서 출퇴근하며 살고 있습니다.

먼저 결론부터

1. 1주택인지 볼 때는 내 명의 집만 세지 않습니다. 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 가진 주택을 모두 합해서 봅니다.
2. 오피스텔은 서류에 적힌 용도보다 실제로 사람이 살았는지를 먼저 봅니다. 사람이 살았다면 주택 수에 들어갈 수 있습니다.
3. 분양권, 조합원입주권, 시골의 낡은 집, 여럿이 함께 상속받은 집도 판단에 영향을 줍니다. 계약하기 전에 가족이 가진 부동산 목록부터 만들어 두세요.

하나씩 따져 보기

우리 세대가 어디까지인지부터 정합니다

비과세는 사람 한 명이 아니라 세대를 기준으로 판단하거든요. 같은 주소에서 생계를 같이하는 부모님이나 자녀 명의 집도 함께 셉니다.

언제 세대에 들어오고 언제 나갔는지도 날짜로 확인해 두세요. 집을 산 시점에 그 지역이 조정대상지역이었다면 거주 요건도 따로 챙겨야 합니다.

오피스텔은 이름표보다 실제 쓰임을 봅니다

소파베드를 떠올려 보세요. 가구점에서는 소파로 팔았어도 매일 밤 펴서 잠을 잔다면 사실상 침대로 쓰는 셈이죠. 세법도 비슷하게 봅니다.

소득세법은 주택을 이렇게 정합니다. 허가나 공부(건축물대장 같은 공적 장부)상 용도와 관계없이, 독립해서 생활할 수 있는 구조를 갖추고 실제로 주거용으로 쓰는 건물이면 주택입니다. 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따릅니다.

그래서 오진석 씨처럼 세입자가 전입해서 살고 있다면, 그 오피스텔은 주택으로 판단될 가능성이 큽니다. 다만 주거용으로 썼는지는 사실관계를 보고 정하는 문제입니다. 법원은 오피스텔이 상시 주거용이었다는 점을 과세관청이 입증해야 한다고 판단한 적도 있습니다.

집이 아니라고 착각하기 쉬운 것들

상담하다 보면 "그건 집 축에도 못 껴요" 하는 말씀을 자주 듣습니다. 시골에서 친척이 살고 있는 오래된 집이나 형제들과 지분으로 나눠 가진 상속 주택이 대표적이에요. 상가로 등록해 놓고 실제로는 살림집으로 쓰는 공간도 여기에 해당합니다.

주택과 함께 조합원입주권(재건축·재개발로 새 아파트에 입주할 권리)이나 분양권(새 주택을 공급받기로 정해진 지위)을 가지고 있다면 원칙적으로 1주택 비과세를 받지 못합니다. 예외 특례가 있기는 한데요. 주택 수를 먼저 정확히 세고 나서 특례를 검토해야 순서가 꼬이지 않습니다.

등기부, 계약서 특약, 그리고 감면 특례

등기부에서는 그 집을 매매로 얻었는지, 상속이나 증여로 받았는지 확인합니다. 매매계약서는 특약사항까지 끝까지 읽어 보세요. 생각지 못한 조건이 들어 있는 경우가 생각보다 많습니다.

보유기간과 거주기간을 따지려면 취득 시기도 정확해야 합니다. 잔금일과 등기접수일을 함께 확인해 두세요. 조세특례제한법에도 주택 관련 감면 규정이 여럿 있으니, 내 집이 대상인지 한 번쯤 살펴볼 만합니다.

숫자로 보기

오피스텔을 주거용으로 썼는지 볼 때 과세관청과 조세심판·법원이 주로 살펴본 자료입니다.

오진석 씨가 아파트를 팔 때 오피스텔 사용 상태별로 정리하면 이렇습니다.

1주택으로 인정되더라도 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억 원을 넘으면 고가주택이 됩니다. 이때는 비과세가 그대로 적용되지 않아 따로 계산해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 재산세 고지서만 믿는 경우: 재산세는 장부상 용도대로 나옵니다. 그래서 고지서에 일반건축물로 적혀 있어도 주택이 아니라는 근거로는 약합니다.
2. 업무용 오피스텔을 주거용으로 바꾼 경우: 과세관청은 주거용으로 쓰기 시작한 때를 주택을 새로 취득한 시점으로 봅니다. 일시적 2주택 기간도 그날부터 따지게 됩니다.
3. 비어 있는 오피스텔: 팔 때 비어 있었더라도 그 전에 어떻게 썼는지가 함께 검토됩니다. 주거 전용으로 지어진 오피스텔을 비워 두었을 때 어떻게 볼지는 아직 의견이 나뉩니다.
4. 서류를 꾸미는 행동: 실제로는 사람이 사는데 계약서에만 전입 불가나 업무용이라고 적는 것, 주소만 옮겨 세대를 나누는 것은 하지 마세요. 판단은 전기·수도 사용량이나 관리사무소 기록 같은 실제 자료로 하기 때문에 가산세 부담만 커질 수 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의): 제6호는 1세대, 제7호는 실제 주거용으로 쓰는 주택을 정합니다. 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도를 따릅니다.
• 소득세법 제88조(정의): 제9호는 조합원입주권, 제10호는 분양권의 뜻을 정합니다.
• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세와 대체취득·상속 같은 2주택 특례를 정하고, 12억 원을 넘는 고가주택은 제외합니다.
• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 제2항에 따라 주택과 입주권 또는 분양권을 함께 가진 채 주택을 팔면 원칙적으로 비과세를 적용하지 않습니다.

오늘의 점검표

• [ ] 세대원 전원의 주택, 입주권, 분양권 목록을 만들었다
• [ ] 세대원이 들어오고 나간 날짜를 확인했다
• [ ] 오피스텔·상가에 실제로 누가 어떻게 살거나 쓰고 있는지 확인했다
• [ ] 등기부의 취득 원인과 매매계약서 특약을 끝까지 읽었다
• [ ] 잔금일·등기접수일과 양도가액이 12억 원을 넘는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

오피스텔 하나 때문에 비과세가 될지 안 될지 달라지는 일이 실제로 꽤 있습니다. 세무법인대승은 집을 팔기 전에 세대와 주택 수를 같이 정리하고, 비과세나 중과 대상인지 판단해 드립니다. 양도세를 미리 계산해 보고 신고까지 함께 마무리해 드리니, 매매계약서에 도장 찍기 전에 편하게 상담을 청해 주세요.