[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #23] 양도 직전 자녀 세대 분리, 1세대 1주택 비과세 될까

이런 고민, 하고 계신가요

수원에 사는 오미경 씨는 20년 동안 살던 아파트를 팔고 작은 집으로 옮기려고 합니다. 마음에 걸리는 게 하나 있어요. 함께 사는 큰아들 준호 씨가 3년 전에 회사 근처 화성에 소형 아파트를 한 채 사 두었거든요.

"집이 두 채로 잡히면 비과세가 안 되는 거 아니에요?" 이렇게 걱정하던 차에 지인이 "아들 주소만 잠깐 옮겨 두면 돼"라고 귀띔해 줍니다. 정말 그래도 괜찮을까요?

먼저 결론부터

1. 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)인지는 집을 파는 날, 즉 양도일을 기준으로 봅니다.
2. 자녀가 실제로 나가 살면서 자기 생계를 꾸리고 있다면 별도 세대로 인정되고, 자녀 집은 부모 세대의 주택 수에서 빠집니다.
3. 주민등록만 옮겨 둔 경우에는 같은 세대로 보기 때문에 자녀 집도 주택 수에 들어갑니다.

하나씩 따져 보기

세대는 파는 날을 기준으로 봅니다

1세대 1주택 비과세(한 가구가 집 한 채를 팔 때 양도세를 매기지 않는 제도)는 원칙적으로 양도일 현재 상황을 보고 판단합니다. 작년에 몇 채였는지보다 파는 날 세대 기준으로 몇 채인지부터 따진다는 뜻이에요.

그래서 "팔기 직전에 세대를 나누면 되겠네" 하는 생각이 자연스럽게 나옵니다. 과세관청도 이 점을 잘 알고 있어서 양도 직전에 세대를 나눈 건은 꼼꼼히 들여다보는 편이에요.

주민등록은 문패, 세무서는 밥상을 봅니다

주민등록은 판단을 시작하는 자료일 뿐입니다. 주민등록이 대문에 붙은 문패라면, 세무서가 실제로 보는 건 누가 한 밥상에서 생활비를 함께 쓰느냐에 가깝습니다.

과세관청은 주민등록과 실제 생활이 다르면 실제 생활을 따릅니다. 주민등록이 따로 되어 있어도 사실상 생계를 같이하면 같은 세대원으로 봅니다. 반대로 서류상 같이 올라 있더라도 실제로 독립해 살았다면 별도 세대로 인정받을 여지가 있어요.

이럴 땐 별도 세대로 인정받기 쉽습니다

대표적인 경우는 자녀가 취업해서 직장 근처로 생활 근거를 옮긴 경우입니다. 결혼을 앞두고 예비 배우자와 살림을 합친 경우, 부모와 갈등이 있어 나갔지만 스스로 생계를 꾸릴 수 있는 경우도 마찬가지예요.

이 모든 경우의 전제는 독립된 생계입니다. 배우자가 없는 자녀가 따로 1세대가 되려면 법에서 정한 요건을 갖춰야 합니다. 일정 나이 이상이거나, 근로·사업소득 또는 일부 기타소득(저작권 사용료, 원고료·인세, 강연료 등)이 일정 수준을 넘고 자기 집을 관리하며 생활할 수 있어야 하는 식이에요. 구체적인 기준은 시행령에서 확인해야 하고, 미성년자는 원칙적으로 따로 세대가 되기 어렵습니다.

이럴 땐 같은 세대로 봅니다

비과세를 받으려고 주소만 옮기거나, 잠깐 나가 있다가 집을 판 뒤 다시 들어오는 경우가 여기에 해당합니다. 이런 방식은 위장 세대분리로 보아 인정되지 않습니다. 세금을 추징당하고 가산세까지 붙을 수 있으니 하지 않으셔야 해요.

조세심판 단계에서 이런 판단이 있었습니다. 소득이 부족한 미혼 자녀가 부모 집 근처 아파트의 현관 옆 방 한 칸을 얻어 지냈는데, 이것이 사회통념에 맞지 않는다고 보아 같은 세대로 판단했습니다. 반대로 부모와 자녀 모두 소득이 충분했던 사례에서는 전입하고 며칠 만에 집을 팔았는데도 별도 세대로 인정한 적이 있어요. 며칠 만에 팔았느냐보다 실제로 어떻게 살았느냐를 본다는 뜻입니다.

숫자로 보기

오미경 씨네가 두 가지 길로 갈 때 어떻게 달라지는지 비교해 보겠습니다.

비과세를 받더라도 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면 그 넘는 부분에는 세금이 계산됩니다. 집값이 12억 원 근처라면 미리 계산해 보세요.

실제로 독립했는지는 보통 아래 자료로 확인합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 세대를 나눈 날 집도 판 경우: 과세관청은 세대 분가가 먼저 이루어진 것으로 봅니다. 그래도 자녀가 실제로 별도 세대였는지는 따로 확인하는 사실판단의 문제로 남습니다.
2. 집을 판 날 부모님 세대와 합친 경우: 일시적 2주택 상황에서 과세관청은 양도가 먼저, 합가가 나중에 이루어진 것으로 보아 비과세를 적용한 적이 있습니다. 날짜가 겹친다면 계약서 일정을 미리 점검해 보세요.
3. 주소가 이미 따로인 자녀: 서류상 따로 있어도 실제로는 부모 집에서 지내고 있다면 같은 세대로 볼 수 있습니다.
4. 이혼했지만 함께 사는 배우자: 법률상 이혼했더라도 생계를 같이하며 사실상 이혼으로 보기 어렵다면 같은 세대에 포함됩니다.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의): 제6호에서 '1세대'의 뜻과 범위를 정합니다.
• 소득세법 시행령 제152조의3(1세대의 범위): 배우자가 없어도 1세대로 보는 요건을 정합니다.
• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택 등의 특례, 12억 원 초과 고가주택 제외를 정합니다.
• 소득세법 제21조(기타소득): 독립 생계를 판단할 때 넣는 저작권 대가·원고료·강연료 등이 무엇인지 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 집을 파는 날 기준으로 우리 세대에 누가 들어가는지 적어 보았다
• [ ] 집을 가진 자녀가 실제로 따로 살고 있는지, 이사한 이유가 분명한지 확인했다
• [ ] 자녀가 자기 소득으로 생활비를 내고 있음을 보여 줄 자료(임대차계약서, 관리비·공과금 내역)를 챙겼다
• [ ] 세대를 나누는 날, 합치는 날과 잔금일이 겹치는지 살펴보았다
• [ ] 집값이 12억 원을 넘는지, 넘는다면 세금이 얼마나 나오는지 미리 계산해 보았다

세무법인대승이 도와드립니다

자녀가 따로 집을 가지고 있으면 팔기 전에 세대를 어떻게 볼지부터 정리해야 합니다. 세무법인대승은 집을 내놓기 전에 비과세와 중과 여부를 함께 판단하고, 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 끝까지 함께하니 계약서를 쓰기 전에 편하게 물어봐 주세요.