[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #24] 집 상가로 바꿔 팔면 1세대 1주택 비과세 될까

이런 고민, 하고 계신가요

청주에서 단독주택 한 채를 오래 갖고 살아온 한지훈 씨(가명)가 드디어 집을 팔기로 했습니다. 그런데 매수인이 조건을 하나 붙였어요. "1층에서 빵집을 할 거라서요. 잔금 전에 상가로 용도변경해서 넘겨 주세요." 다른 매수 희망자는 "어차피 새로 지을 거니 철거한 상태로 주세요"라고 합니다. 1세대 1주택 비과세를 기대하던 지훈 씨는 걱정이 됩니다. 이 조건을 들어주면 세금이 달라질까요?

먼저 결론부터

1. 매매계약 특약에 따라 잔금 전에 주택이 아닌 용도로 바꿔 넘기는 경우, 2025년 2월 28일 이후 맺은 계약은 계약일을 기준으로 비과세 여부를 봅니다.
2. 특약에 따라 잔금 전에 집을 헐어(멸실) 넘기면, 과세관청은 잔금일에 주택이 없다고 보고 비과세를 적용하지 않습니다.
3. 상가를 주택으로 바꾸거나 바꿨다가 되돌린 건물은 '주택으로 쓴 기간'을 따로 세어 봐야 합니다.

하나씩 따져 보기

세법은 어느 날의 모습을 볼까

비과세는 파는 물건이 주택이어야 받을 수 있어요. 세법에서 주택인지는 건축물대장의 이름보다 실제 쓰임으로 봅니다. 독립된 출입문, 부엌, 화장실을 갖추고 실제로 사람이 살았는지를 보고, 쓰임이 애매할 때만 서류상 용도를 따르거든요.

그럼 언제 모습을 기준으로 할까요? 원칙은 양도일(보통 잔금을 다 받은 날)입니다. 그날 건물 사진을 한 장 찍어 판단한다고 생각하면 쉬워요. 계약하고 잔금 받기 전 사이에 건물 모습이 바뀌면 사진을 언제 찍느냐가 결과를 정하게 됩니다.

상가로 바꿔서 넘기는 경우

과세관청은 2022년 10월에 해석을 바꿨습니다. 그 뒤에 맺은 계약은 잔금일 모습, 즉 상가를 기준으로 봐서 비과세를 인정하지 않았어요. 매도인으로서는 매수인 부탁을 들어줬을 뿐인데 세금을 내게 되니 불만이 많았죠.

그래서 2025년 2월 28일에 시행령이 바뀌었습니다. 이날 이후 계약을 맺고 특약에 따라 주택 외 용도로 바꿨다면, 계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 차익을 깎아 주는 제도)를 판단합니다. 다만 해석이 바뀐 뒤부터 개정 전까지 사이에 맺은 계약은 개정 규정이 적용되지 않으니 따로 확인하셔야 해요.

헐어서 넘기는 경우

멸실은 다르게 다룹니다. 과세관청은 2022년 12월에 해석을 바꿔, 그 뒤 계약분은 특약이 있더라도 잔금일에 집이 없으면 땅만 판 것으로 봅니다. 2025년 개정 때도 멸실은 계약일 기준 규정에 들어가지 않았어요.

건물값까지 받았는데 전부 땅값으로 보는 건 지나치다는 비판도 있어서, 앞으로 심판원이나 법원이 어떻게 판단할지는 지켜봐야 합니다. 그래도 지금 계획을 세울 때는 과세관청 입장을 전제로 하는 편이 안전합니다.

상가를 주택으로 바꾸면 집이 한 채 늘어납니다

반대 방향도 있어요. 주택을 상가로 쓰다가 다시 주택으로 바꿔 팔면, 파는 날 주택이니 비과세를 받을 수 있습니다. 이때 보유기간은 주택으로 쓴 기간만 합쳐서 셉니다. 처음 살 때 조정대상지역이었다면 거주기간도 같은 방식으로 따지고요.

집 한 채가 있는 분이 사무실을 주택으로 바꾸면, 바꾼 날 주택을 새로 산 것으로 봅니다. 그러면 2주택이 되니 일시적 2주택 특례(이사 등으로 잠깐 두 채가 된 경우의 비과세 특례)를 받을 수 있는지 봐야 해요. 종전 주택을 산 뒤 얼마나 지나서 바꿨는지, 언제까지 종전 주택을 팔아야 하는지 요건을 확인해야 합니다.

숫자로 보기

비과세 대상이더라도 집과 딸린 땅의 실제 거래가액 합계가 12억 원을 넘는 고가주택은 비과세가 그대로 다 적용되지 않습니다. 매매가가 12억 원 근처라면 세액을 미리 계산해 보세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 용도변경을 말로만 약속하는 경우. 매수인 요청에 따른 변경이라는 점이 계약서 특약에 남아 있어야 합니다.
2. 서류만 바꾸고 실제로는 계속 사는 경우. 세법은 실제 쓰임을 보기 때문에 서류와 현황이 다르면 그 자체로 문제가 됩니다. 사실과 다르게 신고하면 가산세까지 붙을 수 있어요.
3. 세입자가 마음대로 용도를 바꾼 경우. 주인이 모르는 사이에 바뀌었어도 주택으로 보지 않아 과세된 사례가 있으니 팔기 전에 현황을 확인하세요.
4. 철거 조건을 바로 받아들이는 경우. 잔금을 받은 뒤 매수인이 직접 철거하도록 일정을 조정할 수 있는지 먼저 협의해 보세요.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택·일시적 2주택 비과세와 12억 원 초과 고가주택 제외
• 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기): 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 비과세 요건과 매매특약에 따른 용도변경 시 판단 기준
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 일시적 2주택 등 특례 요건
• 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액): 장기보유특별공제 적용

오늘의 점검표

• [ ] 매매계약일이 언제인지(2025년 2월 28일 이전인지 이후인지) 확인했다
• [ ] 매수인 요청이 용도변경인지 철거인지 구분했다
• [ ] 용도변경 약속을 계약서 특약에 적었다
• [ ] 건물을 주택으로 실제 사용한 기간을 정리했다
• [ ] 거래가액이 12억 원을 넘는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

매수인이 용도변경이나 철거를 조건으로 걸었다면 계약서에 도장을 찍기 전에 한 번 상의해 주세요. 세무법인대승이 비과세와 중과 여부를 판단하고, 양도세를 미리 계산해 드리고, 신고까지 함께하겠습니다.