[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #25] 주택 증축 후 팔면 1세대 1주택 비과세는?

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 남양주의 단층 단독주택에서 12년째 사는 한경수 씨(가명)는 작년 봄 거실과 안방을 옆으로 넓히는 공사를 했습니다. 그런데 올해 아들 학교 때문에 이사를 가게 되면서 집을 8억 원에 내놓았어요. "12년이나 살았으니 1주택 비과세는 당연하겠죠? 그런데 증축한 지는 1년 반밖에 안 됐는데, 그 부분은 괜찮을까요?" 상담실에서 들은 질문입니다.

먼저 결론부터

1. 옆으로 넓힌 수평증축은 건물 바닥면적이 커지면서 비과세되는 땅 범위가 늘어날 수 있습니다. 이렇게 늘어난 땅은 증축한 날부터 보유기간을 다시 채워야 합니다.
2. 위로 올린 수직증축은 바닥면적이 그대로라 땅에는 영향이 거의 없습니다. 증축한 층의 보유기간은 증축 전 기간을 합쳐서 본다는 해석이 있지만, 오래된 해석이라 조심해야 합니다.
3. 겸용주택(한 건물에 집과 가게가 같이 있는 것)은 증축 뒤 집 면적이 가게보다 커졌다면, 새로 주택으로 보게 된 부분은 증축 뒤부터 다시 기간을 따집니다.

하나씩 따져 보기

비과세 땅에는 한도가 있어요

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위) 1주택 비과세라고 해도 마당이 아무리 넓다고 다 비과세되지는 않거든요. 법은 건물이 땅을 차지한 면적(정착면적)에 지역별 배율을 곱한 만큼까지만 주택부수토지(집에 딸린 땅)로 봅니다. 수도권 도시지역 안 주거지역이면 이 배율이 3배예요.

화분 받침을 떠올려 보세요. 화분(건물)이 커지면 받침(비과세 땅)도 같이 커집니다. 수평증축이 바로 화분을 키우는 일이에요.

수평증축: 새로 늘어난 땅은 새로 시작

증축하기 전부터 땅이 이미 한도 안에 있었다면 걱정하실 게 없습니다. 증축해도 비과세 땅이 달라지지 않으니까요.

문제는 증축 전에 땅이 한도를 넘었던 경우예요. 증축으로 한도가 커지면 그동안 과세되던 땅 일부가 비과세 쪽으로 들어오는데, 과세관청은 이 늘어난 땅은 증축한 뒤 보유기간(기본 2년 이상)을 채워야 비과세된다고 봅니다. 땅 입장에서는 이제 막 주택 땅이 된 셈이라서요.

수직증축: 해석은 있지만 오래됐어요

1층 위에 2층을 올리면 바닥면적은 그대로입니다. 비과세 땅 한도도 변하지 않아요.

2층 건물 부분은 증축 전후 보유기간을 합쳐서 판단한다는 과세관청 해석이 있습니다. 다만 1990년대 해석이고 그 뒤로 새 해석이 잘 보이지 않아요. 앞으로 다르게 볼 여지도 있으니 팔기 전에 꼭 확인하시길 권합니다.

겸용주택: 집이 가게보다 커졌는지 보세요

겸용주택은 집 면적이 가게보다 크면 건물 전체를 주택으로 봅니다. 원래 가게가 더 컸는데 집을 넓혀 집이 더 커졌다면 양도할 때는 전부 주택이 되죠. 하지만 원래 가게였던 부분과 늘어난 땅은 증축한 뒤부터 보유기간을 새로 셉니다. 조정대상지역에서 산 집이라면 거주요건도 증축 뒤를 기준으로 다시 따져야 할 수 있어요.

숫자로 보기

한경수 씨 집을 가상으로 계산해 보겠습니다. 수도권 주거지역이라 배율은 3배, 땅은 360㎡입니다.

숫자만 보면 증축 뒤에는 땅 전부가 한도 안이에요. 하지만 늘어난 90㎡(360 − 270)는 증축 후 1년 반이라 보유기간이 모자랍니다. 그래서 이 90㎡는 비과세를 받지 못해요.

건물과 기존 270㎡는 비과세 요건을 갖췄다고 보고, 1억 원 부분만 양도세 계산 대상이 됩니다. 이 표는 과세 대상 차익까지만 보여 드린 것이고, 장기보유특별공제, 세율, 지방소득세(양도세의 10%)는 넣지 않았습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. "오래 살았으니 다 비과세"라고 생각하기 쉽습니다. 증축으로 늘어난 땅은 기간을 따로 셉니다.
2. 겸용주택에서 집을 넓혔다면 증축 전과 후에 어느 쪽 면적이 컸는지부터 확인하세요.
3. 건축물대장 면적이 실제와 다르면 정착면적을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 무허가 증축은 서류부터 정리해 두세요.
4. 비과세를 맞추려고 계약일을 서류상으로만 미루거나 거래 내용을 다르게 적는 것은 가장거래가 되어 가산세 대상입니다. 절대 하지 마세요.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택과 정착면적에 배율을 곱한 주택부수토지는 비과세, 단 실거래가 12억 원 초과 고가주택은 제외
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 보유기간 요건, 겸용주택 판정, 지역별 부수토지 배율

오늘의 점검표

• [ ] 증축이 옆으로 넓힌 것인지, 위로 올린 것인지 확인했다
• [ ] 증축 전 땅이 비과세 한도(정착면적 × 배율)를 넘었는지 계산해 봤다
• [ ] 증축 완료일(사용승인일)부터 양도일까지 기간을 세어 봤다
• [ ] 겸용주택이면 증축 전후 집과 가게 면적을 비교했다
• [ ] 건축물대장 면적이 실제와 같은지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

증축한 집은 같은 1주택이라도 건물과 땅을 나눠서 따져야 해서 생각보다 계산이 복잡합니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세 범위와 과세될 땅을 먼저 판단하고, 양도세를 미리 계산해 드립니다. 매도 시기를 정하는 일부터 신고까지 함께하겠습니다.