집을 가족에게 잠깐 넘겼다 되찾으면? 주택 가장 양도와 비과세 부인

이런 고민, 하고 계신가요

대전에 사는 박정민 씨(52)는 아파트를 두 채 갖고 있습니다. 15년 산 큰 집을 팔려고 하는데, 2주택이라 비과세가 안 된다는 말을 들었어요. 그때 친구가 귀띔합니다. "작은 집을 처남 명의로 잠깐 넘겨 놔. 큰 집 팔고 나서 다시 받아 오면 돼. 다들 그렇게 해." 정민 씨는 솔깃하면서도 어딘가 찜찜합니다.

먼저 결론부터

1. 서류로만 집을 넘겼다가 되찾아 오는 거래를 과세관청은 가장 양도(겉모양만 매매인 거래)로 봅니다. 그러면 큰 집을 판 데 대한 1세대 1주택 비과세가 인정되지 않아요.
2. 가장 양도로 판정되면 세금을 처음부터 다시 계산합니다. 부정행위로 보아 무신고가산세 40%가 붙고, 세무서가 세금을 매길 수 있는 기간도 10년으로 늘어납니다.
3. 가족에게 집을 파는 것 자체가 잘못은 아닙니다. 대금이 실제로 오가고, 산 사람이 실제로 집주인 노릇을 하는 정상 거래인지를 봅니다.

하나씩 따져 보기

가장 양도는 이런 모양으로 이루어집니다

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 집을 두 채 이상 갖고 있으면 원칙적으로 1주택 비과세를 받을 수 없어요. 그래서 한 채를 다른 사람 명의로 먼저 옮겨 1주택처럼 만들어 둡니다. 그 상태에서 다른 집을 팔아 비과세를 받고, 옮겨 둔 집은 나중에 본인이나 배우자, 자녀 앞으로 다시 가져오는 거죠.

넘겨받는 사람은 주로 부모와 자녀, 형제자매, 조카, 가족이 주주인 법인입니다. 직장 동료나 결혼을 앞둔 예비 가족이 등장한 사례도 있어요.

놀이공원에서 1인 1매로 주는 할인을 받으려고 내 표를 잠깐 친구 가방에 넣어 둔 것과 비슷합니다. 매표소가 가방 속을 들여다보면 할인은 취소되겠죠.

세무서는 이런 정황을 봅니다

국세기본법 제14조 제3항에 이런 규정이 있습니다. 제3자를 거치거나 여러 단계로 나눈 거래가 세법 혜택을 부당하게 받으려는 것이면, 경제적 실질에 따라 하나로 이어진 거래로 보고 세금을 매긴다는 내용이에요. 과세관청은 주로 아래 정황을 확인합니다.

• 매매대금이 실제로 건너갔는지, 건너갔다가 다시 돌아왔는지
• 취득세, 재산세, 관리비, 대출이자를 실제로 누가 냈는지
• 판 뒤에도 원래 집주인 가족이 그 집에 계속 사는지
• 산 사람에게 그 집을 살 만한 사정이 있었는지
• 다시 사 오기까지 걸린 기간, 그리고 그 덕분에 줄어든 세금이 얼마인지

이 문제로 불복한 사건이 꽤 있지만, 조세심판 단계에서도 법원에서도 납세자 주장이 받아들여지지 않은 경우가 대부분입니다. 몇 년이 지나서 되사 온 경우에도 가장 양도로 본 사례가 있어요. 시간이 지나면 괜찮겠지 하는 기대는 접어 두시는 게 좋습니다.

가장 양도로 판정되면 이렇게 됩니다

먼저 비과세가 취소됩니다. 그리고 2주택 이상인 상태에서 판 것으로 다시 계산하기 때문에, 그때 다주택 중과 대상이었다면 중과세율까지 붙을 수 있어요. 중과 대상인지는 판 날짜와 지역 요건을 따로 확인해야 합니다.

허위 계약서나 꾸며 낸 금융거래가 있으면 부정행위로 봅니다. 이 경우 무신고가산세가 납부할 세액의 40%로 올라가고, 부과제척기간(세무서가 세금을 매길 수 있는 기한)이 10년이 됩니다. 늦게 낸 날짜만큼 붙는 납부지연가산세도 따로 계산돼요.

가족에게 정말 팔 때 챙길 것

꼭 필요해서 가족에게 파는 거라면 거래를 남들 사이의 거래처럼 하시면 됩니다. 시세에 맞는 가격을 정하고, 대금은 산 사람 본인 돈으로 계좌 이체하세요. 대출은 산 사람이 넘겨받고 재산세도 산 사람이 냅니다. 집은 산 사람이 직접 살거나 남에게 세를 놓아야 해요.

다만 가족끼리 거래한 가격이 시가와 많이 다르면 증여세나 부당행위계산 문제가 따로 생길 수 있으니 미리 검토하셔야 합니다.

숫자로 보기

정민 씨가 친구 말대로 했다가 가장 양도로 판정된 경우를 가정해 볼게요. 비과세를 빼고 다시 계산한 양도소득세가 6,000만 원이라고 해 보겠습니다. 이 6,000만 원은 설명을 위해 정한 금액이에요. 실제 세액은 보유기간, 공제, 세율 구간을 따져서 따로 계산해야 합니다.

위 합계에는 국세와 지방세의 납부지연가산세, 지방소득세 쪽 가산세가 들어 있지 않습니다. 실제로는 이보다 더 내야 해요. 처남 명의로 옮길 때 낸 취득세와 등기비용도 돌려받기 어렵습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 처음 넘길 때 양도세 신고까지 했으니 괜찮다고 생각하기 쉬운데, 그렇지 않습니다. 그때 낸 계약서와 신고서가 허위 서류로 판단되면 오히려 부정행위의 근거가 됩니다.
2. 전세보증금이나 차용증으로 대금을 대신했다는 설명은 잘 통하지 않습니다. 근저당 같은 채권 확보 조치가 없거나 이자가 반대 방향으로 흘렀다면 실제 대금으로 인정받기 어려워요.
3. 비과세가 되더라도 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면 넘는 부분은 원래 과세됩니다. 기대했던 절세 효과가 생각보다 작은 경우가 많아요.
4. 조합원입주권도 같은 기준으로 봅니다. 입주권 비과세를 받으려고 배우자 명의 주택을 동생에게 넘겨 둔 경우에도 비과세가 부인된 적이 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택과 일시적 2주택 비과세 규정이며, 실거래가 12억 원 초과 고가주택은 제외
• 국세기본법 제14조(실질과세): 제3자를 거치거나 여러 단계로 나눈 거래는 경제적 실질에 따라 하나의 거래로 봄
• 국세기본법 제26조의2(국세의 부과제척기간): 부정행위로 세금을 내지 않았으면 10년 동안 부과 가능
• 국세기본법 제47조의2(무신고가산세): 부정행위로 신고하지 않았으면 납부할 세액의 40%

오늘의 점검표

• [ ] 지금 우리 집(1세대) 주택 수와 조합원입주권·분양권 보유 여부를 정확히 세어 보았다
• [ ] 일시적 2주택처럼 정상적으로 받을 수 있는 비과세 특례가 있는지 먼저 확인했다
• [ ] 가족에게 집을 넘길 계획이 있다면 대금, 대출, 세금, 거주를 누가 맡는지 정리했다
• [ ] 판 뒤에 다시 사 올 생각이 있다면 그 거래는 하지 않기로 했다
• [ ] 위장전입이나 서류상 세대분리를 권하는 말은 듣지 않기로 했다

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