상속받은 집에 새 집까지, 3주택일 때 일시적 2주택 비과세 받는 순서

이런 고민, 하고 계신가요

대전에 사는 윤서진 씨(54)는 2015년에 산 아파트(A)에 살고 있어요. 2023년 봄에 따로 살던 아버지가 돌아가시면서 청주 단독주택(B)을 물려받았습니다. 아버지 명의 집은 그 한 채뿐이었어요. 그리고 작년 가을 아이 학교 때문에 세종에 새 아파트(C)를 계약해 잔금까지 치렀습니다.

"집이 세 채가 됐는데, 지금 사는 대전 집을 팔면 세금이 얼마나 나올까요? 상속주택 특례하고 일시적 2주택 특례가 둘 다 된다고들 하던데, 같이 받을 수 있는 건가요?"

먼저 결론부터

1. 2주택 특례는 서로 다른 종류라면 겹쳐서 받을 수 있어요. 다만 과세관청은 대체로 두 종류까지만 인정합니다.
2. 특례가 겹치면 요건도 겹칩니다. 두 특례 요건을 모두 갖춰야 비과세가 돼요.
3. 어느 집을 먼저 파느냐에 따라 비과세가 사라지기도 합니다. 계약하기 전에 순서부터 정하세요.

하나씩 따져 보기

특례는 쿠폰처럼 겹쳐 쓰는데, 두 장까지예요

원래 비과세는 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 집을 한 채만 가진 경우에 받는 거예요. 그런데 이사하려고 새 집을 먼저 샀거나, 집을 물려받았거나, 결혼해서 집이 둘이 된 경우처럼 사정이 있어서 2주택이 되면 법이 1주택처럼 봐 줍니다. 이걸 2주택 특례라고 불러요.

가게 할인 쿠폰을 떠올려 보세요. 종류가 다른 쿠폰 두 장은 같이 쓸 수 있지만, 같은 쿠폰 두 장은 안 받아 주는 가게가 있잖아요. 특례도 비슷합니다. 일시적 2주택인 상태에서 새 집을 또 사면 '일시적 2주택' 쿠폰을 두 번 쓰는 셈이라 인정되지 않아요. 종류가 다른 특례 세 개가 겹치는 경우도 과세관청은 비과세를 인정하지 않는 쪽으로 봅니다.

서진 씨는 두 특례 요건을 다 갖춰야 해요

서진 씨는 상속주택 특례와 일시적 2주택 특례가 겹친 경우예요. 과세관청은 이런 경우 B를 빼고 A와 C만 놓고 일시적 2주택인지 따집니다. 그러니 두 가지를 모두 확인해야 해요.

• 상속주택 특례: A가 상속받던 날 이미 갖고 있던 집이어야 합니다. 서진 씨 A는 2015년에 샀으니 해당돼요.
• 일시적 2주택 특례: A를 산 날부터 1년 넘게 지난 뒤에 C를 샀고, C를 산 날부터 3년 안에 A를 팔아야 합니다.

여기에 A가 원래 1주택 비과세 기본 요건(보유 기간 등)을 갖췄는지, 파는 값이 12억 원을 넘지 않는지도 따로 확인해야 해요.

C를 먼저 팔면 이야기가 달라져요

"새 집 C가 많이 올랐으니 그걸 먼저 팔면 안 되나요?" 하고 물으시는 분이 꽤 많습니다. 이건 조심하셔야 해요. 일시적 2주택 특례는 먼저 갖고 있던 집(종전주택)을 팔 때만 적용되거든요.

A를 판 다음에 C를 팔 때도 상속주택 특례로는 비과세를 받기 어렵습니다. 상속주택 특례에서 말하는 일반주택은 상속받던 날 이미 갖고 있던 집만 해당하는데, C는 상속 뒤에 산 집이기 때문이에요. 이 경우에는 물려받은 B를 종전주택으로 보고, C를 산 날부터 3년 안에 B를 파는 방법을 과세관청이 인정한 적이 있어요. 다만 B를 산 날(상속받은 날)부터 1년 넘게 지난 뒤에 C를 샀어야 하니 날짜를 꼭 확인하세요.

숫자로 보기

서진 씨 일정을 표로 정리해 볼게요(가상 사례).

겹쳐서 받을 수 있는 조합인지는 이 표로 먼저 확인해 보세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 처음부터 비과세가 안 되는 2주택이었던 세대가 새 집을 사서 3주택이 된 뒤 한 채를 팔아 일시적 2주택 모양을 만든 경우, 법원은 일시적 2주택 비과세 대상이 아니라고 판단한 적이 있어요. 과세관청 해석도 아직 하나로 정리되지 않았으니 지켜봐야 합니다.
2. 아버지가 집을 두 채 갖고 계셨다면 순위에 따라 한 채만 상속주택으로 봐요. 두 채를 다 물려받으면 일반주택 특례가 막힐 수 있습니다.
3. 귀농주택 특례는 귀농한 뒤 처음 파는 일반주택 한 채에만 적용돼요. 일시적 2주택 상태에서 귀농하면 두 번째 집은 이 특례를 못 받습니다.
4. 주택 수를 줄이려고 서류상으로만 세대를 나누거나 실제와 다른 날짜로 계약서를 쓰는 건 절대 하지 마세요. 나중에 드러나면 비과세가 취소되고 가산세까지 붙습니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택과 상속·혼인 등 2주택 비과세, 12억 원 넘는 고가주택은 제외
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 제1항 일시적 2주택(1년 뒤 취득, 3년 안 양도), 제2항 상속주택
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 제4항·제5항 동거봉양·혼인 합가는 10년 안에 먼저 파는 집
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 제7항·제11항 귀농주택은 귀농 후 처음 파는 일반주택 1채만
• 조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례): 3년 이상 보유한 농어촌주택은 주택 수에서 제외

오늘의 점검표

• [ ] 집마다 취득일(상속은 상속개시일)을 적어 두었나요
• [ ] 새 집을 산 날부터 3년이 되는 날짜를 확인했나요
• [ ] 지금 받는 특례가 몇 종류인지, 같은 특례가 두 번 겹치지 않는지 확인했나요
• [ ] 물려받은 집이 돌아가신 분의 유일한 집이었는지, 여러 채 중 하나였는지 확인했나요
• [ ] 어느 집을 먼저 팔지 정하기 전에 세무사와 순서를 점검했나요

세무법인대승이 도와드립니다

특례가 두 개 이상 겹치면 파는 순서와 날짜 하나로 세금이 크게 달라질 수 있어요. 세무법인대승은 계약 전에 비과세가 되는지, 중과 대상인지부터 판단해 드리고, 예상 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고서를 내는 날까지 함께 챙겨 드릴게요.