2주택자가 1주택자와 결혼한 뒤 한 채를 팔면 양도세 비과세가 될까

이런 고민, 하고 계신가요

마흔둘 한도윤 씨(가명)는 결혼 전부터 집이 두 채였어요. 경기도 안양 아파트와 대전 소형 아파트입니다. 2023년에 집 한 채를 가진 서지아 씨와 결혼했고, 작년에 대전 집을 팔면서 세금도 냈습니다. "이제 저도 한 채, 아내도 한 채니까 안양 집은 혼인 특례로 비과세가 되겠죠?" 아쉽게도 지금 과세관청의 해석으로는 어렵습니다.

먼저 결론부터

1. 혼인 특례는 결혼하는 두 사람이 결혼한 날 각각 1주택이어야 쓸 수 있다고 과세관청은 봅니다.
2. 결혼할 때 2주택이었다면 나중에 한 채를 정리해도 남은 집에 혼인 특례를 받기 어렵습니다. 부모님과 세대를 합칠 때(동거봉양 합가)도 같습니다.
3. 마지막에 남는 한 채는 일반 1세대 1주택 요건으로 따져 볼 수 있습니다. 그래서 어떤 집을 먼저 팔지 미리 정해 두셔야 해요.

하나씩 따져 보기

혼인 특례와 동거봉양 특례는 어떤 제도인가요

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)는 원칙적으로 집이 한 채여야 양도세 비과세를 받습니다. 그런데 각자 한 채씩 가진 두 사람이 결혼하면 그 세대는 바로 2주택이 되죠. 그래서 법은 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 1세대 1주택으로 봐 줍니다.

부모님을 모시려고 세대를 합치는 경우도 비슷합니다. 1주택을 가진 60세 이상 직계존속(부모님, 배우자의 부모님 포함)을 동거봉양(모시고 함께 사는 것)하려고 합쳤다면, 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 1주택으로 봅니다. 부모님 중 한 분이 60세 미만인 경우 등 예외도 있으니 요건을 확인해야 합니다.

주택 수는 결혼한 날을 기준으로 셉니다

조문에는 "1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써"라고 적혀 있어요. 예전 과세관청은 집을 팔 때 두 사람이 한 채씩만 갖고 있으면 특례를 인정해 왔습니다. 그런데 최근에 해석을 바꿔 결혼할 당시의 주택 수로 판단하고 있습니다.

이 해석에는 반론도 있습니다. 결혼하지 않았다면 한 채를 정리한 뒤 비과세를 받을 수 있었는데, 결혼했다는 이유로 불리해진다는 지적이에요. 앞으로 다툼이 이어질 수 있지만, 지금은 바뀐 해석을 전제로 계획을 세우는 편이 안전합니다. 2주택 세대가 1주택인 부모님과 합가한 경우에도 과세관청은 같은 논리로 특례를 인정하지 않습니다.

부모님 집이 있어도 괜찮은 경우

혼인 특례는 결혼하는 사람 한 명 한 명이 1주택인지를 봅니다. 부모님과 한 세대로 살던 1주택자가 1주택자와 결혼한 뒤 부부가 따로 세대를 꾸리면, 부모님 집은 주택 수에 들어가지 않아요. 반대로 결혼한 뒤에도 부모님과 같은 세대로 남으면 3주택 세대가 되어 특례를 받기 어렵습니다.

일시적 2주택과 겹칠 때

결혼할 때 이미 일시적 2주택(이사 등으로 새 집을 사서 잠시 두 채가 된 상태)이었다면 어떨까요? 종전 집을 정해진 기한 안에 팔면 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 그 뒤 남은 두 채에도 혼인 특례를 적용할지는 과세관청 해석이 아직 정리되지 않았어요.

결혼한 뒤에 새 집을 사서 세 채가 된 경우, 과세관청은 두 특례를 함께 적용할 수 있다고 봐 왔습니다. 이때는 혼인일부터 10년, 새 집 취득일부터 3년이라는 두 기한을 모두 지켜야 합니다. 결혼한 뒤에 산 집을 먼저 팔면 과세된다는 점도 기억해 두세요.

숫자로 보기

세율 계산 대신 상황별 판단 기준을 표로 정리했습니다.

도윤 씨에게 적용하면 이렇습니다. 2023년에 결혼했고, 2025년에 대전 집을 팔아 과세됐습니다. 2026년에 안양 집이나 아내 집 중 먼저 파는 한 채는 과세 대상으로 봐야 합니다. 그다음 마지막 한 채는 보유 2년(취득할 때 조정대상지역이었다면 거주 2년도)을 채우면 비과세를 검토할 수 있어요. 비과세 대상이라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 부분에는 세금이 나옵니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 결혼 전에 정리할 수 있던 집을 결혼 뒤로 미루는 경우입니다. 결혼할 날의 주택 수가 기준이 되니, 결혼 전에 처분할지부터 따져 보세요.
2. 서류로만 세대를 나누는 경우입니다. 실제로 따로 살지 않으면서 주소만 옮기는 위장 전입이나 세대 분리는 절대 하지 마세요. 나중에 들통나면 세금에 가산세까지 붙습니다.
3. 10년을 세는 시작일을 착각하는 경우입니다. 혼인 특례는 혼인한 날, 동거봉양은 세대를 합친 날부터 셉니다.
4. 비과세만 믿고 고가주택 기준을 잊는 경우입니다. 양도가액 12억 원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세, 혼인·동거봉양 2주택 위임, 12억 원 초과 고가주택 제외
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역 주택은 거주 2년
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 제1항 일시적 2주택(1년 지나 취득, 3년 안에 양도), 제4항 동거봉양 10년, 제5항 혼인 10년

오늘의 점검표

• [ ] 결혼(합가)한 날 각자 몇 채를 갖고 있었는지 확인했다
• [ ] 혼인신고일(합가일)부터 10년이 언제 끝나는지 계산했다
• [ ] 결혼 뒤에도 부모님과 같은 세대로 되어 있는지 주민등록표를 확인했다
• [ ] 어떤 집을 먼저 팔고 어떤 집을 마지막에 남길지 정했다
• [ ] 마지막 집의 보유·거주 기간과 12억 원 초과 여부를 확인했다

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