동거봉양 합가 후 부모님 집을 상속·증여받았을 때 양도세 1세대 1주택 비과세

이런 고민, 하고 계신가요

정윤재 씨(52세)는 수원에 아파트 한 채(A)를 갖고 있습니다. 2021년 3월, 전주 단독주택(B)에 사시던 아버지(당시 69세)와 어머니를 수원 집으로 모셔 와 한 세대로 합쳤습니다. 그런데 올봄 아버지가 돌아가셨습니다.

가족회의에서 의견이 나뉘었습니다. "전주 집은 어머니 명의로 두자", "아니다, 윤재가 받는 게 낫다". 어머니는 아예 지금 윤재에게 증여해 주겠다고 하십니다. 윤재 씨는 이게 궁금합니다. "누구 명의로 하느냐에 따라 나중에 수원 아파트 팔 때 세금이 달라지나요?"

먼저 결론부터

1. 부모님 집을 증여받았다면 내 원래 집(A)을 합가일부터 10년 안에 먼저 팔아야 특례를 받을 수 있습니다. 증여받은 집을 먼저 팔면 비과세 대상이 아닙니다.
2. 어머니가 상속받으면 합가 특례가 그대로 이어집니다. 어느 집이든 먼저 파는 한 채가 대상이고, 기한은 합가일부터 10년입니다.
3. 자녀가 상속받으면 상속주택 특례로 넘어가서, 원래 내 집을 팔 때 10년 기한이 사라집니다. 대신 상속받은 집을 먼저 팔면 특례를 받지 못합니다.

하나씩 따져 보기

동거봉양 합가 특례는 무엇인가요

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 집 한 채를 갖고 있는데, 집 한 채를 가진 60세 이상 부모님을 모시려고 세대를 합치면 갑자기 2주택이 되거든요. 효도하다가 세금 폭탄을 맞으면 안 되니까, 법은 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집 한 채를 1주택처럼 봐 줍니다.

배우자의 부모님도 해당되고, 부모님 중 한 분만 60세 이상이어도 됩니다. 다만 팔 때 보유기간 같은 1세대 1주택 기본 요건은 따로 갖춰야 합니다.

부모님 집을 증여받으면

합가한 상태에서 부모님 집이 내 명의로 넘어와도 우리 세대는 계속 2주택입니다. 과세관청은 이 경우 원래 내 집에만 합가 특례를 적용하고, 증여받은 집에는 적용하지 않는다고 봅니다.

비유하자면 "효도 할인 쿠폰"은 합가 전부터 내가 갖고 있던 집에만 붙어 있는 셈입니다. 그래서 순서가 중요합니다. 내 집을 10년 안에 먼저 팔고, 그 뒤 남은 증여받은 집은 1주택 요건을 따로 갖춰 파는 흐름이 됩니다.

아버지가 돌아가셔서 상속이 생기면

어머니가 받는 경우, 부모님 세대 안에서 집이 옮겨 갔을 뿐이라 합가 특례가 이어진다고 과세관청은 봅니다. A든 B든 먼저 파는 한 채가 대상이지만, 합가일부터 10년은 지켜야 합니다.

윤재 씨가 받는 경우에는 상속주택 특례로 넘어갑니다. 상속받는 사람과 돌아가신 분이 한 세대였더라도, 합가 때문에 2주택이 된 경우라면 합가 전부터 부모님이 갖고 있던 집은 상속주택으로 인정됩니다. 이때 윤재 씨가 원래 갖고 있던 A를 팔면 1주택으로 보고, 기한 제한도 없습니다.

어머니를 거쳐 다시 자녀에게 넘어가면

아버지 집을 어머니가 받았는데 나중에 어머니도 돌아가셔서 윤재 씨가 다시 상속받는 경우도 있습니다. 예전에는 과세관청이 이때 상속주택 특례를 인정하지 않았지만, 최근에 해석을 바꿔 인정하는 쪽으로 정리했습니다. 해석이 바뀐 분야라 사실관계를 꼼꼼히 맞춰 보셔야 합니다.

숫자로 보기

윤재 씨 가족을 기준으로 정리하면 다음과 같습니다. 합가일이 2021년 3월 15일이면 10년 기한은 2031년 3월 14일까지입니다.

어느 경우든 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면 12억 원 초과분에는 세금이 붙습니다. 지방소득세(양도세의 10%)도 함께 따라붙습니다. 실제 세액은 취득가액·보유기간에 따라 달라지니 팔기 전에 미리 계산해 보세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 부담부 증여(대출·전세금을 같이 넘기는 증여): 넘긴 빚만큼은 부모님이 집을 판 것으로 보는데, 과세관청은 이 부분에 합가 특례를 적용하지 않습니다.
2. 합가 뒤에 새로 산 집: 상속 특례는 합가 전부터 갖고 있던 집에 한정됩니다. 합가 후 자녀가 산 집은 대상이 아니라고 과세관청은 봅니다.
3. 증여는 비용이 겹칩니다: 자녀가 집을 받으면 증여세·취득세가 생기고, 그 집을 팔 때 양도세도 다시 따집니다. 부모님 집을 어차피 팔 계획이라면, 부모님이 특례를 받아 먼저 파는 방법과 비교해 보세요.
4. 세대 분리 서류만 바꾸기는 금물: 실제로는 같이 살면서 주소만 옮기는 위장 전입·세대분리는 특례를 잃고 가산세까지 붙을 수 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택과 동거봉양·상속으로 생긴 2주택 비과세, 12억 원 초과 고가주택 제외
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제4항: 60세 이상 부모 동거봉양 합가 후 10년 이내 먼저 파는 집
• 소득세법 시행령 제155조 제2항: 상속주택 특례와 합가 전 보유주택만 상속주택으로 보는 단서
• 소득세법 시행령 제155조 제19항: 협의분할 등기 전에는 법정상속분대로 소유한 것으로 봄

오늘의 점검표

• [ ] 합가일(주민등록상 세대 합친 날)과 그날 부모님 나이를 확인했다
• [ ] 합가 당시 양쪽 세대가 각각 집 한 채씩이었는지 확인했다
• [ ] 부모님 집을 증여로 받을지, 상속으로 받는다면 누가 받을지 미리 따져 봤다
• [ ] 어느 집을 먼저 팔지 순서와 10년 기한을 달력에 적어 두었다
• [ ] 상속주택 협의분할 등기를 마쳤는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

부모님을 모시다 보면 상속·증여가 겹쳐서 어느 집을 언제 팔아야 할지 헷갈리기 쉽습니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세가 되는지, 중과 대상은 아닌지 먼저 판단해 드리고, 예상 양도세도 미리 계산해 드립니다. 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.