집 세 채인데 사는 집 15억에 팔 때, 거주주택 비과세 받을 수 있을까

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 용인 아파트에 사는 정미경 씨(가명, 56세)는 수원에 다세대주택 두 채가 더 있어요. 2019년에 구청에 임대사업자로 등록하고 전세를 놓아 왔지요. 이번에 사는 아파트를 15억 원에 사겠다는 사람이 나타났는데, 친구가 "집이 세 채면 비과세는 꿈도 꾸지 마"라고 했답니다. 미경 씨는 세무서에 사업자등록을 안 한 것도, 재작년 재계약 때 보증금을 꽤 올린 것도 마음에 걸린다고 하세요.

먼저 결론부터

1. 요건을 갖춘 장기임대주택은 주택 수에서 빼고, 사는 집 한 채만 가진 것처럼 1세대 1주택 비과세를 따져 줍니다.
2. 사는 집은 보유하는 동안 실제로 2년 이상 살아야 하고, 임대주택은 구청 등록과 세무서 사업자등록을 양도일까지 둘 다 마쳐야 해요.
3. 임대료를 5% 넘게 올렸거나 등록 시기·유형이 제외 대상에 들어가면 특례를 못 받을 수 있으니, 계약서에 도장 찍기 전에 확인하세요.

하나씩 따져 보기

임대주택을 주택 수에서 빼 주는 제도

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 집을 여러 채 가지고 있으면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없어요. 그런데 법이 정한 장기임대주택은 주택 수를 셀 때 빼 주고, 남은 한 채인 거주주택(직접 살고 있는 집)에 비과세를 적용해 줍니다.

장보러 갈 때 쓰는 회원 할인카드를 떠올려 보세요. 조건을 맞춘 회원에게만 할인을 해 주거든요. 임대주택이 조건을 하나라도 놓치면 할인 없이 다주택자로 계산합니다.

사는 집은 실제로 2년 이상 살아야 합니다

거주주택은 보유하는 동안 산 기간을 합쳐 2년 이상이어야 해요. 조정대상지역이 아니어도 마찬가지입니다. 일반 1주택자는 지역에 따라 거주 요건이 없기도 해서 많이 헷갈리는 부분이에요.

거주는 주민등록보다 실제로 살았는지를 봅니다. 예전에 임대로 등록했던 집을 나중에 거주주택으로 바꿔 파는 경우는 따로 따져야 해요. 거주기간은 등록한 날 이후만 세고, 비과세도 직전에 판 거주주택의 양도일 이후 기간에 해당하는 부분만 받습니다.

등록은 두 곳에, 양도일까지

임대주택은 구청 임대사업자 등록(「민간임대주택에 관한 특별법」)과 세무서 사업자등록을 둘 다 해야 해요. 미경 씨처럼 전세만 놓아서 임대소득에 낼 세금이 없어도 세무서 등록은 따로 필요합니다.

다행히 등록은 거주주택 양도일까지만 마치면 돼요. 과세관청은 집을 판 뒤에 등록하거나 개업일을 예전 날짜로 적어 낸 경우는 인정하지 않는다고 봅니다.

임대주택이 갖춰야 할 조건

조건은 크게 세 가지예요. 먼저 가격입니다. 매입임대주택은 임대를 시작한 날 기준시가가 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하여야 하고, 새로 생긴 단기민간임대주택은 4억 원(수도권 밖 2억 원) 이하입니다. 다음은 임대료로, 증가율이 5%를 넘으면 안 되고 올린 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없어요.

마지막은 등록한 시기와 유형이에요. 2020년 7월 11일 이후 아파트를 장기일반 매입임대로 등록했거나 단기에서 장기일반으로 바꿔 신고했다면 특례를 받을 수 없습니다. 의무임대기간은 등록 유형에 따라 5년, 6년, 10년 등으로 다르니 등록증을 꼭 확인하세요.

의무임대기간을 다 채우기 전에 거주주택을 팔아도 특례는 받을 수 있어요. 다만 그 뒤에 임대기간을 못 채우게 되면 그 일이 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 덜 낸 세금을 신고하고 내야 합니다.

숫자로 보기

① 임대료 5% 상한 확인 (보증금 2억 원 전세)

② 거주주택을 15억 원에 팔 때 (가상)

특례를 받아도 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면 넘는 부분은 과세돼요. 위 표는 장기보유특별공제와 세율을 적용하기 전 단계라서, 세액과 지방소득세(양도소득세의 10%)는 들어 있지 않습니다. 실제 세액은 보유·거주기간을 넣어 따로 계산해야 해요.

놓치기 쉬운 함정

1. 판 뒤에 세무서 등록하기: 양도일이 지난 뒤에 등록하면 소용이 없어요. 잔금일 전에 사업자등록증을 받아 두세요.
2. 1년 안에 두 번 올리기: 한 번에 5%를 넘지 않았어도, 올린 뒤 1년이 안 돼 다시 올리면 요건을 어기게 됩니다.
3. 주소만 옮겨 두기: 거주기간을 채우려고 실제로 살지 않으면서 전입하거나 세대를 나눈 것처럼 꾸미는 건 하지 마세요. 실제 거주 여부를 확인하고, 드러나면 가산세까지 붙습니다.
4. 임대주택을 먼저 팔기: 과세관청은 장기임대주택을 먼저 팔고 나서 거주주택을 팔면 이 특례 대상이 아니라고 봅니다. 등록 말소는 규정이 따로 있어서 다음 편에서 다룰게요.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세, 양도가액 12억 원 넘는 고가주택은 넘는 부분 과세
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제20항~제22항: 거주주택 특례 요건, 의무임대기간 전 양도와 사후 신고
• 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) 제1항제2호: 장기임대주택의 기준시가·임대기간·임대료 요건
• 소득세법 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여): 세무서 사업자등록

오늘의 점검표

• [ ] 사는 집에서 실제로 산 기간을 합치면 2년 이상인가요?
• [ ] 임대주택마다 구청 등록과 세무서 사업자등록이 둘 다 되어 있나요?
• [ ] 재계약 때 보증금·월세를 5% 넘게, 또는 1년 안에 다시 올린 적은 없나요?
• [ ] 임대 시작일 기준시가와 등록 신청일, 등록 유형(아파트 여부 포함)을 확인했나요?
• [ ] 의무임대기간이 남았다면 앞으로도 계속 임대할 수 있나요?

세무법인대승이 도와드립니다

임대주택이 있는 상태에서 사는 집을 팔 때는 등록증, 임대차계약서, 거주기간을 하나하나 맞춰 봐야 비과세 여부를 판단할 수 있어요. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세가 되는지, 다주택 중과가 걸리는지 먼저 따져 보고, 예상 양도세를 미리 계산해 드립니다. 계약부터 신고와 사후관리까지 끝까지 함께합니다.