[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #57] 양도세 필요경비, 영수증 없으면 개산공제 될까

이런 고민, 하고 계신가요

대전에 사는 윤미경 씨(61)는 15년 넘게 산 아파트를 내놓았습니다. 분양계약서는 서랍에 그대로 있어요. 그런데 입주할 때 한 발코니 확장 공사 영수증은 이사 다니다 잃어버렸습니다. 지인은 "영수증 없으면 기준시가로 얼마 빼 주는 개산공제가 있잖아"라고 하더래요. 아버지께 물려받은 시골 땅도 같이 정리할 생각이라 머리가 복잡합니다.

먼저 결론부터

1. 취득가액을 실제로 산 값(실가)으로 계산하면 공사비나 중개수수료도 실제로 쓴 금액만 뺄 수 있어요. 증빙이 없다고 개산공제로 바꿀 수는 없습니다.
2. 계약서가 없어서 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액으로 취득가액을 정하면 나머지 경비는 개산공제(법에서 정한 방식으로 계산하는 일정액)로 뺍니다.
3. 환산취득가액을 쓸 때만 "환산취득가액+개산공제"와 "실제 쓴 경비 합계" 가운데 큰 쪽을 고를 수 있어요. 둘을 더할 수는 없습니다.

하나씩 따져 보기

필요경비는 두 덩어리입니다

양도차익(판 값에서 들어간 돈을 뺀 이익)을 구할 때 빼 주는 필요경비는 두 덩어리예요. 하나는 취득가액이고, 다른 하나는 기타 필요경비입니다. 기타 필요경비에는 자본적 지출액(확장이나 섀시처럼 집의 가치를 높인 공사비)과 양도비(팔 때 낸 중개수수료 등)가 들어갑니다.

취득가액을 어떤 방식으로 정했느냐에 따라 기타 필요경비 계산법도 따라 정해져요. 식당에서 단품으로 시키면 단품 가격이 붙고 세트로 시키면 세트 구성대로 나오는 것과 비슷합니다. 단품과 세트 구성을 섞어서 시킬 수는 없거든요.

계약서가 있으면 경비도 증빙이 있어야 합니다

윤미경 씨처럼 분양계약서로 실가가 확인되면 취득가액은 그 금액입니다. 이때 기타 필요경비는 실제로 쓴 돈만 들어가요. 공사비를 증명하지 못하면 그 공사비는 빼지 못합니다. 개산공제로 바꿔 넣는 것도 안 된다는 게 과세관청의 입장이고, 법원도 같은 판단을 해 왔어요.

반대로 "공사비를 모르니 실가를 모르는 셈"이라며 환산취득가액을 쓰겠다고 해도 받아들여지지 않아요. 매입가 같은 취득가액의 주된 부분이 확인되면 과세관청은 실가가 확인되는 경우로 봅니다.

비용을 썼다는 걸 증명할 책임은 납세자에게 있어요. 영수증이 없으면 계좌이체 내역, 카드 전표, 시공업체 세금계산서처럼 돈을 낸 사실이 드러나는 자료를 찾아보세요.

계약서가 없으면 개산공제로 계산합니다

취득 계약서를 잃어버려 실가를 확인할 수 없으면 법이 정한 순서를 따릅니다. 매매사례가액(비슷한 시기, 비슷한 물건의 거래값), 감정가액, 환산취득가액(판 값을 기준시가 비율로 거꾸로 따진 값) 순서예요. 이때 기타 필요경비는 개산공제액으로 뺍니다. 개산공제액은 취득 당시 기준시가에 자산별로 정해진 비율을 곱해 구하는데, 그 비율은 시행령에서 확인해야 해요.

매매사례가액이나 감정가액을 썼다면 공사비를 아무리 많이 썼어도 넣을 수 없습니다. 환산취득가액을 쓸 때만 예외가 있어요. 실제 쓴 자본적 지출액과 양도비의 합계가 "환산취득가액+개산공제액"보다 크면 실제 경비 합계를 필요경비로 할 수 있습니다.

물려받은 땅은 계산법이 다릅니다

상속받은 땅은 상속 당시 평가한 금액이 취득가액이 됩니다. 시가가 없으면 개별공시지가 같은 기준시가로 평가하죠. 기준시가를 썼으니 개산공제를 받을 수 있을 것 같지만, 과세관청은 이 평가액을 실가처럼 취급합니다. 그래서 기타 필요경비는 실제 쓴 금액으로 넣어야 해요.

다만 법에서 정한 의제취득일보다 앞서 물려받은 아주 오래된 자산이라면 사정이 달라요. 이때는 의제취득일 현재의 환산취득가액을 쓰고 개산공제를 적용할 수 있다고 봅니다. 상속받은 날짜부터 확인해 보세요.

숫자로 보기

비과세 대상이 아닌 아파트를 6억 3,000만 원에 판다고 가정해 볼게요. 분양가는 3억 2,000만 원, 확장 공사비는 1,400만 원, 중개수수료는 250만 원입니다.

① 계약서가 있을 때(실가)

공사 증빙이 없으면 양도차익이 1,400만 원 늘어납니다.

② 계약서를 잃어버려 환산취득가액을 쓸 때

환산취득가액이 2억 8,000만 원, 개산공제액이 900만 원으로 계산됐다고 가정합니다.

가가 더 크니까 필요경비는 2억 8,900만 원입니다. 양도차익은 630,000,000 − 289,000,000 = 341,000,000원이에요. 장기보유특별공제와 세율은 이번 편에서 다루지 않았습니다. 그래서 위 숫자에는 양도소득세와 지방소득세가 들어 있지 않아요.

놓치기 쉬운 함정

1. 실가로 신고하면서 증빙 없는 공사비를 개산공제로 바꿔 넣는 것. 나중에 세무서가 다시 계산하면 부족한 세금에 가산세까지 붙을 수 있어요.
2. 환산취득가액에 실제 공사비를 더하는 것. 둘 중 큰 쪽 하나만 쓸 수 있습니다.
3. 상속이나 증여로 받은 부동산을 기준시가로 평가했다고 개산공제를 넣는 것. 이때는 실제 쓴 경비만 뺄 수 있어요.
4. 계약서를 일부러 없다고 하거나 금액을 고친 계약서를 내는 것. 실가가 있는데 숨기거나 꾸미면 탈세가 되고 무거운 가산세를 물게 됩니다. 절대 하지 마세요.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항: 필요경비는 취득가액, 자본적지출액 등, 양도비 등입니다. 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용해요.
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제2항 제1호: 취득가액을 실지거래가액으로 하면 실제 자본적지출액과 양도비를 더합니다.
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제2항 제2호: 그 밖의 경우에는 대통령령으로 정하는 금액(개산공제)을 더해요. 환산취득가액을 쓰는 경우에는 실제 경비 합계가 더 크면 그쪽을 고를 수 있습니다.
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제3항: 사업소득에서 감가상각비로 처리한 금액은 취득가액에서 뺍니다.

오늘의 점검표

• [ ] 취득 계약서(분양계약서, 매매계약서)가 남아 있는지 확인했다
• [ ] 공사비와 중개수수료의 영수증, 계좌이체 내역, 세금계산서를 모아 두었다
• [ ] 취득가액 계산 방식(실가, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액)을 정했다
• [ ] 환산취득가액을 쓴다면 두 가지 방식을 모두 계산해 비교했다
• [ ] 상속이나 증여로 받은 자산이라면 받은 날짜와 당시 평가액을 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

같은 집이라도 취득가액을 어떻게 잡느냐에 따라 뺄 수 있는 경비가 달라지고 세금도 크게 달라집니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세와 중과 해당 여부를 먼저 따져 보고, 남아 있는 서류로 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 함께하겠습니다.