[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #58] 농지 나눠 팔기 감면한도 1억 원

이런 고민, 하고 계신가요

김제에서 25년 넘게 벼농사를 지어 온 박영호 씨(67)는 논 한 필지(지적도에 한 덩어리로 등록된 땅)를 팔려고 합니다. 이웃 농가가 사겠다고 나섰는데, 자금이 모자라니 올해 절반 지분을 사고 나머지는 내년에 사겠다고 하네요. 아들은 "아버지, 해를 나눠 팔면 감면을 두 번 받는다던데요. 아예 땅을 둘로 나눠 등기하고 파세요" 하고 거듭니다. 박 씨는 반가우면서도 걱정이 됩니다. "나중에 세무서에서 문제 삼으면 어쩌지요?"

먼저 결론부터

1. 자경농지(직접 농사지은 땅) 감면처럼 세금을 깎아 주는 감면에는 과세기간(1월~12월 한 해)마다 1억 원이라는 한도가 있습니다.
2. 땅을 나눈 지 1년 안에 일부를 팔거나 지분을 판 뒤, 2년 안에 나머지를 같은 사람이나 그 배우자에게 팔면 법은 한 해에 모두 판 것으로 봅니다.
3. 이 틀에 들어가지 않는 거래라도 실질과세 원칙에 따라 하나의 거래로 보고 과세될 수 있습니다. 왜 나눠 파는지 사정을 설명할 자료가 있어야 합니다.

하나씩 따져 보기

감면 한도는 해마다 새로 채워지는 그릇입니다

감면 한도는 해마다 1억 원을 담을 수 있는 그릇과 비슷합니다. 한 해에 감면 세액이 1억 원을 넘으면 넘친 만큼은 감면을 못 받고 세금을 냅니다. 그러니 두 해에 나눠 팔면 그릇이 두 개가 되는 셈이라, 여기서 쪼개기 거래라는 말이 생겼습니다.

다만 그릇이 무한정 늘어나지는 않습니다. 자경농지 감면 등은 올해와 직전 4년을 합친 5개 과세기간 기준 2억 원 한도도 함께 걸리거든요. 대토 감면(농지를 팔고 대신 다른 농지를 사는 경우)은 5개 과세기간 1억 원 한도가 따로 있습니다.

법이 한 해로 묶어 버리는 경우

2023년 말에 생긴 조항은 아래 두 조건을 모두 갖추면 두 번에 나눈 양도를 한 해에 한 것으로 봅니다.

• 판 날을 기준으로 거슬러 1년 안에 땅을 나눠(분필) 일부를 팔았거나, 땅의 지분을 판 경우
• 첫 양도일부터 2년 안에 나머지를 같은 매수인이나 그 배우자에게 판 경우

여기서 쓰인 표현은 "본다"입니다. 법률 용어로 간주라고 하는데, 반대 사정을 증명해도 결론이 뒤집히지 않는다는 뜻이에요. 박 씨처럼 매수인 자금 사정이라는 진짜 이유가 있어도, 조건에 맞으면 이 조항이 적용될 가능성이 높다고 보셔야 합니다.

조항에 들어가지 않으면 괜찮을까요

처음부터 따로 등록돼 있던 필지를 해를 나눠 판 경우, 매수인이 배우자가 아닌 자녀나 다른 사람인 경우, 2년이 지나 나머지를 판 경우는 조항 문구에 들어가지 않습니다. 이 규정을 법에 적힌 경우에만 적용되는 것으로 읽어야 한다는 견해가 있고, 원래부터 따로였던 필지는 하나로 묶지 않은 심판 결정도 최근 나왔습니다.

그렇다고 안심하기엔 이릅니다. 국세기본법에는 둘 이상의 거래를 거쳐 세법 혜택을 부당하게 받으면 하나의 거래로 본다는 실질과세 조항이 따로 있어요. 조항이 생기기 전에도 과세관청은 이 원칙으로 쪼개기를 많이 잡아냈습니다. 같은 날 계약하고 대금 일정도 같은데 등기만 해를 넘긴 경우가 대표적이에요. 감면과 관계없이 상가 등을 지분으로 나눠 팔아 누진세율(소득이 클수록 높아지는 세율)을 피하는 경우에도 이 원칙이 적용될 수 있다고 보는 견해가 많습니다. 다만 아직 판단이 쌓이는 중이라 의견이 나뉩니다.

숫자로 보기

박 씨가 자경 요건을 모두 갖췄고, 계산된 감면 대상 세액이 1억 6천만 원이라고 가정해 볼게요. 두 번에 8천만 원씩 나뉘고, 직전 4년 동안 감면받은 세액은 없다고 하겠습니다. 표는 국세인 양도소득세만 계산한 것이고 지방소득세는 넣지 않았습니다.

차이가 6천만 원입니다. 나중에 한 해로 묶여 추징되면 가산세까지 붙을 수 있어요. 상황별 판단 기준은 아래처럼 정리됩니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 처음부터 전체를 팔기로 합의해 놓고 계약서만 두 장으로 나누는 것은 가장거래입니다. 특약에 "나머지도 매수한다"고 적거나, 남은 지분에 가등기를 하거나, 중개수수료를 한 번에 주면 하나의 거래였다는 증거가 됩니다.
2. 조항을 피하려고 매수인 명의만 자녀로 바꾸는 것은 하지 마세요. 실질과세 원칙상 하나의 거래로 볼 여지가 큽니다.
3. 분필한 지 1년이 지났다고 해서 무조건 괜찮다고 단정할 수는 없습니다. 거래 전체 모습을 보고 판단합니다.
4. 해마다 1억 원 한도만 보다가 5개 과세기간 2억 원 한도를 잊기 쉽습니다. 직전 4년 동안 감면받은 세액도 합산해 보세요.

근거 조문

• 조세특례제한법 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도): 감면 한도(연 1억 원, 5개 과세기간 1억·2억 원), 분할·지분 양도를 한 해로 보는 규정(제3항)
• 국세기본법 제14조(실질과세): 형식보다 실질로, 여러 거래도 하나로 볼 수 있음
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 나눠 팔 때 취득가액·필요경비를 각각 나누는 기준

오늘의 점검표

• [ ] 팔 땅이 원래부터 따로 등록된 필지인지, 최근 1년 안에 나눈 필지인지 확인했다
• [ ] 첫 양도 뒤 2년 안에 같은 사람이나 그 배우자에게 나머지를 팔 계획인지 따져 봤다
• [ ] 나눠 파는 이유(매수인 자금, 건축 면적 등)를 보여 줄 자료가 있다
• [ ] 계약서 특약, 가등기, 대금 일정이 한 묶음 거래로 보이지 않는지 검토했다
• [ ] 직전 4년 동안 감면받은 세액을 합쳐 5개 과세기간 한도를 계산해 봤다

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