[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #64] 상가 팔 때 양도세, 감가상각비만큼 취득가액이 줄어요

이런 고민, 하고 계신가요

청주에서 상가 한 칸을 세 놓고 있는 박정우(63) 씨는 10년 전 8억 원에 산 이 상가를 12억 원에 팔려고 합니다. 매년 종합소득세를 장부로 신고하면서 건물 감가상각비를 꼬박꼬박 비용으로 넣었고, 쌓인 금액이 9천만 원쯤 됩니다. 그런데 임대료보다 비용이 커서 결손금(장부상 적자)이 아직 많이 남아 있어요. "적자라서 감가상각비로 세금 덕을 본 게 없는데, 양도세까지 불리해지면 억울하지 않나요?" 박 씨가 가장 궁금해하는 부분입니다.

먼저 결론부터

1. 임대사업 장부에서 비용으로 처리한 건물 감가상각비는 양도세를 계산할 때 취득가액에서 뺍니다.
2. 결손금이 남아 있어도 똑같이 빼야 합니다. 지난 결산의 감가상각비를 없던 일로 되돌리는 수정신고도 받아 주지 않아요.
3. 상속·증여받은 건물과 부담부증여(빚을 함께 넘기는 증여)는 취득가액을 어떻게 정했느냐에 따라 처리가 달라지니 따로 확인해야 합니다.

하나씩 따져 보기

감가상각비를 취득가액에서 빼는 이유

감가상각비는 건물이 낡는 만큼 매년 건물값 일부를 비용으로 잡는 금액이에요. 결국 건물 산 돈을 해마다 조금씩 나눠 경비로 쓴 셈이죠. 소득세법은 사업소득을 계산할 때 필요경비로 넣었거나 넣을 감가상각비가 있으면, 그만큼 뺀 금액을 양도세의 취득가액으로 보라고 정해 두었습니다.

회사에서 영수증 한 장으로 두 번 정산받을 수 없는 것과 같은 이치입니다. 임대소득을 계산할 때 이미 경비로 썼으니, 팔 때 같은 돈을 또 취득가액으로 넣을 수는 없는 거예요. 취득가액을 실제 거래가액으로 하든 감정가액이나 환산취득가액으로 하든 이 원칙은 같습니다.

결손금이 남아 있다면

"적자라서 덕 본 게 없다"는 말은 상담에서 정말 자주 듣습니다. 하지만 과세관청은 결손금이 얼마나 남았는지와 상관없이 장부에 올린 감가상각비 전액을 빼야 한다고 봅니다. 법원도 같은 취지로 판단한 적이 있어요.

지난 장부를 고쳐 감가상각비를 지우는 방법도 통하지 않습니다. 감가상각비는 사업자가 결산할 때 스스로 장부에 잡아야 인정되는 항목이에요. 그래서 이미 끝난 결산을 거슬러 바꾸는 수정신고는 받아 주지 않는다는 게 과세관청 입장입니다. 상가를 언젠가 팔 계획이라면 임대수입과 매각 시기를 함께 보면서 해마다 감가상각 금액을 정하는 게 좋습니다.

장부에 안 넣었는데 넣은 것으로 보는 경우

소득세를 감면받는 사업자는 감가상각비를 계산해서 비용으로 넣어야 합니다. 추계(장부 없이 정해진 경비율로 소득을 계산하는 방식)로 신고했다면 건축물을 뺀 감가상각자산은 감가상각비를 넣은 것으로 봐요. 과세관청은 이렇게 '넣은 것으로 보는' 금액도 취득가액에서 빼야 한다고 해석합니다.

추계로만 신고해 온 건물이라면 조금 다릅니다. 경비율 안에 감가상각비가 이론상 섞여 있더라도 그 금액을 따로 뽑아내 빼지는 않습니다.

상속·증여와 부담부증여

상속이나 증여로 받은 건물은 받은 날 이후에 장부에 올린 감가상각비만 뺍니다. 상속세·증여세를 기준시가(정부가 해마다 고시하는 가격)로 신고했더라도 마찬가지예요. 그 평가액이 취득할 때의 실제 가격으로 인정되므로 감가상각비를 빼야 한다는 게 과세관청 시각입니다.

부담부증여는 기준이 다릅니다. 양도로 보는 부분의 취득가액을 기준시가로 계산하면 감가상각비를 빼지 않아요. 시가로 평가해서 실제 취득가액이나 환산가액을 쓰면 뺍니다. 임대료를 환산해서 평가한 경우처럼 어느 쪽으로 봐야 할지 애매한 사례도 있으니, 증여하기 전에 미리 따져 보세요.

숫자로 보기

박 씨 상가를 예로 양도차익(판 값에서 산 값과 경비를 뺀 이익)까지만 계산해 봤습니다. 장기보유특별공제와 세율은 보유기간 같은 요건을 확인해야 해서 넣지 않았어요. 세액까지 계산한 금액이 아니므로 지방소득세도 포함되어 있지 않습니다.

법대로 계산하면 양도차익이 9천만 원 늘어납니다. 감가상각비를 빼지 않고 신고하면 나중에 과소신고로 보아 세금에 가산세까지 붙을 수 있어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 판 뒤에 숫자를 맞추려는 시도: 지난 장부를 고쳐 감가상각비를 줄이는 방법은 인정되지 않습니다. 계약서 금액을 바꿔 쓰는 이중계약서는 더 큰 처벌로 이어지니 절대 하지 마세요.
2. 주택과 상가가 섞인 건물: 주택 부분까지 감가상각했다면 바로잡는 수정신고는 할 수 있습니다. 다만 부과제척기간(세금을 매길 수 있는 기한)이 지난 해의 몫은 반영되지 않는다고 봅니다.
3. 이혼 재산분할로 받은 건물: 전 배우자가 처음 산 가격을 취득가액으로 쓰는 대신, 전 배우자 때부터 처리한 감가상각비도 함께 빼야 한다는 조세심판 결정이 있습니다.
4. 건설자금이자(건물을 지을 때 빌린 돈의 이자)가 취득가액에서 빠진 경우: 그 부분에 대한 감가상각비를 또 빼야 하는지는 결정이 나뉘어 있어요. 신고 전에 꼭 검토하세요.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 사업소득에서 필요경비로 넣었거나 넣을 감가상각비는 취득가액에서 뺀다(제3항).
• 소득세법 시행령 제68조(감가상각의 의제): 감면받는 사업자는 감가상각비를 넣어야 하고, 추계로 신고하면 건축물을 뺀 감가상각자산은 넣은 것으로 본다.

오늘의 점검표

• [ ] 그동안 종합소득세 장부에 올린 건물 감가상각비 누계를 확인했다
• [ ] 장부로 신고했는지 추계로 신고했는지, 감면받은 해가 있는지 확인했다
• [ ] 상속·증여로 받았다면 받은 날 이후 넣은 금액을 따로 정리했다
• [ ] 부담부증여를 생각 중이라면 평가 방법(시가·기준시가)부터 정했다
• [ ] 아직 팔기 전이라면 앞으로의 감가상각 금액을 세무사와 상의했다

세무법인대승이 도와드립니다

상가나 임대 건물은 그동안의 장부와 감가상각 내역을 함께 봐야 양도세를 정확히 계산할 수 있습니다. 세무법인대승은 팔기 전에 감가상각비 차감액과 비과세·중과 해당 여부를 점검하고, 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 함께 맡아 처리해 드리니 편하게 문의해 주세요.