상속받은 땅, 나중에 받은 감정가로 양도세를 줄일 수 있을까요

이런 고민, 하고 계신가요

박정훈 씨(54세)는 2010년에 어머니께 강원도 홍천의 밭을 물려받았습니다. 그때 상속세 신고는 공시지가로 했고, 평가액은 1억 2천만 원이었어요. 올해 이 밭을 6억 원에 팔기로 했는데, 취득가액이 낮다 보니 양도세가 꽤 나올 것 같습니다.

그러던 중 지인이 이런 말을 했습니다. "지금이라도 감정평가 받아서 상속 당시 값을 높게 잡아 봐. 그럼 세금이 확 줄어." 정훈 씨는 이 말을 믿어도 되는지 궁금해졌습니다.

먼저 결론부터

1. 상속이나 증여로 받은 땅의 취득가액은 원칙적으로 상속·증여 당시에 평가한 가액입니다. 세무서가 결정하거나 경정(고쳐서 다시 정함)한 가액이 있으면 그 가액을 씁니다.
2. 한참 지난 뒤에 과거 시점 기준으로 받은 감정(소급감정)은 과세관청이 대체로 인정하지 않습니다. 법원도 상속세를 부과할 수 있는 기간이 지난 뒤 양도세를 줄이려고 받은 감정에는 엄격한 편이에요.
3. 감정가액을 쓰실 생각이라면 상속·증여나 거래가 있을 즈음에 요건을 갖춰 미리 받아 두는 편이 안전합니다.

하나씩 따져 보기

소급감정이란 무엇인가

감정평가사는 보통 오늘 땅을 보고 오늘 값을 매기거든요. 소급감정은 오늘 감정하면서 "15년 전에는 얼마였을까"를 거꾸로 추정하는 방식입니다.

10년 전 중고차 시세를 지금 차 상태만 보고 맞히는 일과 비슷해요. 당시의 도로 사정, 주변 개발, 땅 모양을 정확히 되살리기 어렵기 때문에 세무서는 이 값을 쉽게 믿어 주지 않습니다.

땅을 맞바꾸거나 한꺼번에 판 경우

땅을 다른 땅과 교환하면 실제로 오간 돈이 분명하지 않을 수 있습니다. 소득세법은 실지거래가액(실제로 주고받은 금액)을 확인할 수 없을 때에만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 적용하도록 정해 두었어요.

이때 감정가액은 거래일 앞뒤의 정해진 기간 안에, 정해진 요건을 갖춘 감정이어야 인정됩니다. 신고하려고 나중에 받은 감정은 인정받기 어렵고, 법원도 같은 입장을 보여 왔어요. 건물과 땅을 한꺼번에 팔고 나중에 받은 감정으로 값을 나누겠다는 주장도 받아들여지지 않은 적이 많습니다.

상속·증여받은 땅의 취득가액

견해가 가장 많이 엇갈려 온 부분입니다. 과세관청은 소급감정가액을 상속 당시 시가로 보지 않는다는 입장을 꾸준히 지켜 왔습니다.

법원은 합리적으로 믿을 만한 가격이면 인정한 적이 있어요. 다만 최근에는 상속세 제척기간(세금을 매길 수 있는 기간)이 지난 뒤 양도세를 줄이려고 받은 감정에는 부정적인 판단이 많습니다. 또 지금은 세무서장이 상속세·증여세를 결정하거나 경정한 가액이 있으면 그 가액을 취득가액으로 쓰도록 시행령에 정해져 있어서 다툴 여지가 많이 줄었습니다.

가족에게 싸게 판 경우의 시가

특수관계인(가족 등 가까운 사람)에게 시가보다 싸게 팔면 세무서는 시가로 다시 계산할 수 있습니다. 이 시가를 소급감정으로 정해도 되는지에 대해서는 과세관청과 법원의 생각이 다릅니다. 과세관청은 인정하지 않는 쪽이고, 법원은 시가를 제대로 반영했다면 인정한 적이 있어요. 지금도 견해가 나뉘는 부분이라 미리 상의해 보시는 게 좋습니다.

숫자로 보기

정훈 씨 사례로 양도차익(판 값에서 산 값과 경비를 뺀 이익)만 비교해 보겠습니다. 양도비(중개수수료 등)는 1,000만 원으로 가정했어요.

차익이 1억 3천만 원 줄어드니 솔깃하실 만합니다. 하지만 소급감정가가 인정되지 않으면 왼쪽 금액으로 다시 계산되고 가산세까지 붙을 수 있어요. 장기보유특별공제와 세율은 보유기간 등 요건에 따라 달라서 여기서는 세액을 계산하지 않았습니다. 지방소득세도 넣지 않았습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 상속세 신고 때 공시지가로 평가하면 그 값이 나중에 양도할 때 취득가액이 됩니다. 상속 시점에 감정을 받을지 그때 판단해 두셔야 해요.
2. 원하는 금액을 미리 정해 놓고 그 값에 맞춰 감정을 받거나, 사실과 다른 금액으로 신고하는 일은 하지 마세요. 부인되면 세금에 가산세까지 내게 됩니다.
3. 취득가액을 감정가액 같은 추계가액으로 잡으면 필요경비 계산 방식도 바뀝니다. 실제로 쓴 수리비 영수증이 있다면 어느 쪽이 유리한지 비교해 보세요.
4. 감정 기관의 수, 감정 시점 같은 요건을 하나라도 놓치면 감정가액이 인정되지 않을 수 있습니다. 감정을 맡기기 전에 요건을 확인해야 해요.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항: 취득가액은 실지거래가액이 원칙이고, 확인할 수 없을 때만 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 차례로 적용
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제2항: 추계가액으로 취득가액을 정하면 필요경비를 따로 정한 방식으로 계산
• 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비): 상속·증여받은 자산의 취득가액을 정하는 기준
• 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정): 감정가액으로 인정되는 요건

오늘의 점검표

• [ ] 상속·증여세 신고서에 적힌 평가액을 확인했다
• [ ] 세무서가 상속세·증여세를 결정·경정한 가액이 있는지 확인했다
• [ ] 이미 받은 감정서의 작성일과 평가 기준일을 확인했다
• [ ] 가족에게 파는 거래라면 시가를 어떻게 입증할지 정했다
• [ ] 실제 쓴 수리비·중개수수료 영수증을 모아 두었다

세무법인대승이 도와드립니다

물려받은 땅을 팔기 전에 취득가액을 어떤 기준으로 잡을 수 있는지, 비과세나 중과에 해당하는지부터 함께 살펴보겠습니다. 세무법인대승이 예상 양도세를 미리 계산해 드리고, 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.