상가 지을 때 낸 대출이자, 양도세 취득가액에 넣을 수 있을까

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 화성에 아버지께 물려받은 땅이 있는 박선영 씨는 몇 년 전 그 땅에 3층 상가를 지었습니다. 공사비가 모자라 은행에서 15억 원을 빌렸고, 완공 때까지 낸 이자 1억 2천만 원은 담당 세무사가 장부에서 건물값에 넣어 두었습니다. 그동안 임대를 하면서 감가상각도 해 왔고요.

이번에 상가를 팔려고 하니 궁금해졌습니다. "장부에는 건물값이 11억 2천만 원으로 올라가 있는데, 양도세 계산할 때도 이 금액을 그대로 빼 주나요?"

먼저 결론부터

1. 건물을 다 짓기 전까지 낸 대출이자(건설자금이자)는 양도세 계산 때 취득가액으로 인정받지 못한다는 것이 과세관청과 법원의 일관된 입장입니다.
2. 임대 소득 장부에서 이 이자까지 넣어 감가상각을 했다면, 그 감가상각비를 양도세 취득가액에서 얼마만큼 빼느냐를 두고는 해석이 나뉩니다.
3. 팔기 전에 장부상 건물값과 감가상각 누계액에 이자가 얼마나 들어 있는지 따로 뽑아 두셔야 합니다.

하나씩 따져 보기

건설자금이자가 뭔가요

건설자금이자는 건물을 짓느라 빌린 돈에 붙는 이자 가운데 준공(공사를 마치고 건물이 완성된 날) 전까지 낸 부분을 말합니다. 사업 장부에서는 이 이자를 그해 비용으로 바로 털지 않고 건물값에 얹어 둡니다. 회계에서는 이걸 "자본화한다"고 부릅니다.

그러니까 임대 사업 장부에서는 이 이자가 건물값의 일부로 들어가 있고, 해마다 감가상각비(건물값을 쓰는 기간에 나눠 비용으로 잡는 것)로 조금씩 비용이 되어 왔습니다.

양도세에서는 왜 안 빼 주나요

양도세에서 양도가액(판 값)에서 빼 주는 필요경비는 소득세법 제97조에 적힌 것뿐입니다. 취득가액, 자본적지출액(건물 가치를 높이는 공사비 등), 양도비, 이렇게 법이 정한 항목만 인정되거든요.

식당 메뉴판을 떠올려 보세요. 메뉴판에 없는 음식은 아무리 졸라도 주문이 안 되잖아요. 과세관청은 건설자금이자가 이 메뉴판에 없다고 봅니다. 법원도 같은 결론을 낸 적이 여러 번 있습니다.

형평성 문제도 있습니다. 옆 땅 주인이 자기 돈으로 똑같은 건물을 지었다면 이자가 없으니 공제받을 것도 없겠죠. 빌려서 지은 사람만 더 빼 주면 공평하지 않다는 겁니다.

감가상각비는 어떻게 빼나요

소득세법 제97조 제3항을 보면, 보유하는 동안 사업소득 계산에서 비용으로 넣은 감가상각비는 양도세 취득가액에서 빼야 합니다. 이미 비용으로 혜택을 본 만큼 다시 공제받지 못하게 하려는 거예요.

문제는 그 감가상각비 안에 이자 몫도 섞여 있다는 점입니다. 이자는 취득가액에서 이미 빠졌는데 이자 몫 감가상각비까지 또 빼면 같은 돈이 두 번 깎이는 셈이 되거든요.

과세관청 심사와 예전 조세심판원 결정은 사업소득과 양도소득은 적용하는 법이 다르니 감가상각비 전액을 빼는 게 맞다고 봤습니다. 반면 최근 조세심판원은 이자 몫 감가상각비는 빼지 않아야 한다는 취지로 결정한 적이 있습니다. 아직 한쪽으로 정리됐다고 보기 어려운 부분입니다.

숫자로 보기

박선영 씨 사례를 가상 숫자로 계산해 보겠습니다.

• 양도가액(토지와 건물 함께): 30억 원
• 토지 취득가액: 5억 원
• 건물 공사비: 10억 원, 건설자금이자: 1억 2천만 원(장부상 건물값 11억 2천만 원)
• 감가상각 누계액: 2억 2,400만 원(이 가운데 이자 몫 2,400만 원)
• 양도비(중개수수료 등): 3천만 원

과세관청 입장대로 하면 최근 심판 결정 취지보다 양도차익이 2,400만 원 많아집니다. 바로 이자 몫 감가상각비만큼입니다.

이 표는 양도차익까지만 계산한 것입니다. 장기보유특별공제와 세율, 지방소득세는 넣지 않았어요. 실제 세액은 보유기간 등 요건을 확인한 뒤 계산해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 준공된 뒤에 낸 대출이자도 양도세 필요경비가 안 됩니다. 임대 소득에서 비용 처리했다면 그걸로 끝입니다.
2. 리모델링하면서 빌린 돈의 이자, 땅을 사면서 빌린 돈의 이자도 과세관청은 필요경비로 보지 않습니다.
3. 감가상각 누계액을 정확히 모르면 계산 자체가 틀어집니다. 해마다 낸 종합소득세 신고서와 장부를 버리지 말고 모아 두세요.
4. 이자를 공사비처럼 보이게 계약서를 고치거나 공사비를 부풀린 계약서를 쓰는 건 절대 하면 안 됩니다. 가산세는 물론이고 더 큰 문제로 번질 수 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조 제1항(양도소득의 필요경비 계산): 양도가액에서 빼는 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비로 정해져 있음
• 소득세법 제97조 제2항(양도소득의 필요경비 계산): 취득가액을 실지거래가액으로 하면 여기에 자본적지출액과 양도비를 더함
• 소득세법 제97조 제3항(양도소득의 필요경비 계산): 사업소득에서 비용으로 넣은 감가상각비는 취득가액에서 뺌

오늘의 점검표

• [ ] 건물을 지을 때 대출을 받았는지, 준공일이 언제인지 확인했다
• [ ] 장부상 건물값에 들어간 건설자금이자 금액을 따로 뽑아 두었다
• [ ] 보유하는 동안 비용으로 넣은 감가상각 누계액을 확인했다
• [ ] 감가상각 누계액 가운데 이자 몫이 얼마인지 나눠 계산해 보았다
• [ ] 공사비 계약서, 세금계산서, 대금 이체 내역을 모아 두었다

세무법인대승이 도와드립니다

직접 지은 상가나 건물은 장부상 건물값과 양도세 취득가액이 다른 경우가 많아서, 팔기 전에 미리 계산해 봐야 예상 세금이 나옵니다. 세무법인대승은 장부와 신고서를 같이 보면서 건설자금이자와 감가상각비를 나눠 양도세를 미리 계산해 드립니다. 해석이 나뉘는 부분을 어떻게 처리할지도 함께 정하고, 신고까지 맡아 드립니다.