[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #72] 양도세 필요경비, 중개수수료와 컨설팅비 인정 범위

이런 고민, 하고 계신가요

충북 음성에 12년 전 사 둔 밭을 정리하려는 오세진 씨(61)의 이야기입니다. 동네 공인중개사를 통해 6억 원에 사겠다는 사람을 찾았어요. 그런데 중간에 끼어 있던 한 개발 컨설팅 업체가 "그동안 상권을 분석하고 매수자를 연결하느라 애썼다"며 4,000만 원을 달라고 합니다.

오세진 씨는 이렇게 묻습니다. "어차피 줄 돈이면 세금 계산할 때라도 빼 주겠죠? 중개사가 법정 수수료보다 조금 더 달라는 것도 괜찮은가요?"

먼저 결론부터

1. 팔 때 낸 중개수수료는 양도비(팔기 위해 직접 쓴 비용)로 빼 줍니다. 살 때 낸 중개수수료는 취득가액에 더해서 빼 줍니다.
2. 중개수수료가 법정 상한보다 많아도, 실제 중개의 대가로 줬고 증빙이 있으면 원칙적으로 인정됩니다. 다만 상식에서 크게 벗어날 만큼 많으면 일부가 깎일 수 있어요.
3. "컨설팅비"라는 이름으로 낸 돈은 요즘 대부분 인정받지 못합니다. 매매를 성사시킨 구체적인 용역이 실제로 있었는지를 봅니다.

하나씩 따져 보기

필요경비는 법이 정한 세 가지 바구니에 담겨야 합니다

양도차익(판 값에서 산 값과 비용을 뺀 이익)을 계산할 때 빼 주는 필요경비는 법에 세 종류로 정해져 있거든요. 취득가액, 자본적지출액(땅이나 건물의 가치를 올린 공사비 같은 것), 그리고 양도비 등입니다. 이 세 바구니에 들어가지 않는 돈은 실제로 썼더라도 빼 주지 않아요.

양도비의 구체적인 범위는 시행령에 맡겨져 있어요. 과세관청은 "자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용"인지를 기준으로 봅니다. 중개수수료는 이 바구니에 들어가는 대표적인 비용이에요.

살 때 낸 중개수수료는 다른 바구니에 들어갑니다. 취득할 때 함께 든 부대비용이라서 취득가액에 얹혀 공제돼요. 어느 쪽이든 빼 주기는 하니 그때 받은 영수증부터 찾아 두세요.

수수료를 많이 줬다면

중개보수에는 법정 상한이 있어요. 그렇다고 상한을 넘겨 준 금액이 세금 계산에서 곧바로 빠지지는 않습니다. 실제로 중개의 대가로 지급했고 계좌이체나 현금영수증 같은 증빙이 맞으면, 과세관청과 법원은 원칙적으로 필요경비로 인정해 왔어요. 상한을 넘겨 받은 중개사가 받는 행정 제재는 이와 별개 문제입니다.

조심해야 할 경우도 있어요. 수수료가 매매가에 비해 지나치게 커서 보통의 거래로 보기 어려우면, 법정 상한 수준까지만 인정하고 나머지는 부인한 사례가 있습니다. 이름만 수수료이고 실제로는 빌린 돈을 갚은 것이거나 오랫동안 건물을 관리해 준 데 대한 사례금이었다면 인정되지 않아요.

등록하지 않은 중개인에게 준 돈도, 실제 중개의 대가로 지급한 사실이 확인되어 인정된 사례가 있습니다. 그렇다고 무등록 중개인을 쓰셔도 된다는 뜻은 아니에요. 지급 사실과 성격을 두고 다툼이 생기기 쉽거든요.

컨설팅비가 인정받기 어려운 이유

컨설팅비는 법에 따로 적힌 항목이 없어요. 그래서 "팔기 위해 직접 쓴 비용"인지를 하나하나 따지는데, 최근 불복 사례는 대부분 인정하지 않는 쪽이었습니다. 이유도 비슷비슷해요.

• 보고서가 입지, 상권, 투자전망처럼 누구나 쓸 수 있는 일반적인 내용이었다.
• 중개수수료를 이미 따로 냈다.
• 매수자가 정해진 뒤 가격을 협상하는 데 쓴 비용이었다.
• 계약서를 나중에 만든 흔적이 있고, 돈을 받은 쪽이 소득 신고를 하지 않았다.

이삿짐센터에 이사비를 냈는데 "짐 싸는 요령 상담료"를 따로 청구받은 상황과 비슷해요. 실제로 짐을 날라 준 일이 아니라면 이사비로 쳐 주기 어렵겠죠.

인정된 사례도 최근에 있었습니다. 중개인이 따로 없었고, 토지분할이나 묘지 이장처럼 땅을 팔기 위한 사전 작업을 실제로 해서 매매를 성사시킨 경우예요. 해석이 조금씩 바뀌고 있는 영역이라 된다, 안 된다로 미리 단정하기는 어렵습니다.

숫자로 보기

오세진 씨 사례에 가상의 숫자를 넣어 볼게요. 장기보유특별공제와 세율은 적용하지 않고 양도차익까지만 계산했습니다. 세액과 지방소득세(10%)는 포함하지 않았어요.

컨설팅비가 부인되면 양도차익이 4,000만 원 늘어나고, 그만큼 세금이 매겨지는 금액이 커집니다. 신고할 때 넣었다가 나중에 부인되면 덜 낸 세금에 가산세까지 붙을 수 있어요. 그래서 신고 전에 미리 판단해 두는 게 좋습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 현금으로 주고 영수증만 받기. 확인서가 있어도 금융 증빙이 없어서 부인된 사례가 많습니다. 계좌이체로 주세요.
2. 팔고 나서 계약서를 급히 만들기. 나중에 만든 흔적이 보이면 오히려 불리하게 작용해요.
3. 수수료를 부풀려 적거나 실제와 다른 금액으로 계약서 쓰기. 이중계약서는 필요경비 부인으로 끝나지 않고 가산세와 제재로 이어질 수 있습니다. 하지 마세요.
4. 살 때 낸 중개수수료를 잊어버리기. 오래된 거래라 영수증이 없다면 당시 통장 거래 내역이라도 찾아보세요.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항: 필요경비는 취득가액, 자본적지출액 등, 양도비 등의 세 가지로 정해져 있음
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제2항: 취득가액을 실지거래가액으로 할 때 필요경비는 그 가액에 자본적지출액 등과 양도비 등을 더한 금액
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제5항: 필요경비 계산에 필요한 구체적인 사항은 대통령령(시행령)으로 정함

오늘의 점검표

• [ ] 살 때 낸 중개수수료의 영수증이나 이체 내역을 찾아 두었다
• [ ] 팔 때 주는 중개수수료는 계좌이체로 보내고 현금영수증이나 세금계산서를 받는다
• [ ] 수수료가 보통 수준보다 많다면 그 이유를 설명할 자료가 있다
• [ ] 컨설팅비를 요구받았다면 실제 용역 내용과 결과물이 있는지 확인했다
• [ ] 계약서 금액과 실제로 준 금액이 같다

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