[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #74] 변호사 소송비용, 양도세 필요경비 인정 범위

이런 고민, 하고 계신가요

박정현 씨(가명)는 2018년에 수원의 작은 상가를 6억 원에 샀습니다. 등기를 마치자마자 매도인의 채권자가 소송을 걸어 왔어요. 매도인이 빚을 피하려고 재산을 빼돌린 거래이니 매매를 취소하라는 사해행위 취소소송(채무자가 재산을 빼돌린 거래를 되돌려 달라는 소송)이었습니다. 화해금과 변호사비를 내고 상가는 지켰고, 몇 년 뒤에는 월세를 안 내는 임차인을 내보내느라 명도소송까지 치렀어요. 이제 상가를 9억 원에 팔려는 박 씨가 묻습니다. "그동안 쓴 소송비, 양도세 계산할 때 빼 주나요?"

먼저 결론부터

1. 소유권을 지키거나 확보하려고 직접 쓴 소송비용·화해비용은 필요경비(양도차익에서 빼 주는 비용)로 인정될 수 있습니다.
2. 명도소송, 이혼 재산분할, 명의신탁을 되돌리는 소송, 매매대금을 받아 내는 소송처럼 소유권과 직접 관련이 없는 비용은 인정되지 않습니다.
3. 상대방에게 돌려받을 수 있는 돈이거나, 임대소득 등의 필요경비로 이미 넣은 돈이면 빠집니다.

하나씩 따져 보기

법이 인정하는 소송비용은 두 가지뿐이에요

소득세법 시행령은 소송비용을 두 자리에서 인정합니다. 하나는 취득할 때부터 다툼이 있던 자산의 소유권을 확보하려고 쓴 비용이고, 이 돈은 취득가액에 더합니다. 다른 하나는 취득한 뒤에 다툼이 생겨 소유권을 지키려고 쓴 비용으로, 자본적 지출(자산 가치를 높이거나 지키는 데 든 돈)로 넣습니다. 두 경우 모두 기준은 "소유권"입니다.

구상권이 있으면 빠집니다

박 씨가 낸 화해금은 원래 매도인이 갚았어야 할 빚입니다. 매도인에게 돌려받을 수 있다면(이걸 구상권이라고 해요) 박 씨가 최종적으로 손해 본 돈이 아니게 됩니다. 과세관청은 매도인이 무자력(갚을 재산이 없는 상태)이라 사실상 회수할 수 없을 때만 비용으로 인정합니다. 판결로 상대방이 내기로 된 소송비용을 내가 대신 내고 청구하지 않은 경우도 인정되지 않아요.

집을 지킨 돈과 집을 쓰려고 쓴 돈은 다릅니다

집으로 치면 도둑에게서 문서를 되찾는 비용은 인정되지만, 세입자와 다투는 비용은 집주인 자리와는 상관없다고 보는 셈입니다. 그래서 박 씨의 명도소송 비용은 빠집니다. 이혼 재산분할, 공유물 분할, 영업방해 손해배상, 형사소송 변호사비도 과세관청은 같은 이유로 인정하지 않습니다.

성공보수와 수용 증액소송

변호사 성공보수에 대해 과세관청은 대체로 인정하지 않는 쪽입니다. 다만 조세심판 단계에서 수용 관련 성공보수를 인정한 적이 있어 견해가 하나로 모이지 않았습니다. 토지가 수용될 때 보상금을 올려 받으려고 쓴 소송비용은 시행령에 따로 규정이 있어, 늘어난 보상금(증액보상금)을 한도로 인정됩니다. 개인끼리 거래하면서 매매대금을 올리려고 벌인 소송은 이 규정이 적용되지 않습니다.

숫자로 보기

박 씨 사례(가상)로 양도차익까지만 계산해 보겠습니다. 세율과 지방소득세는 계산에 넣지 않았습니다.

양도차익 = 9억 − 6억 − 2,000만 − 800만 − 600만 = 2억 6,600만 원

명도소송비 500만 원까지 넣었다면 2억 6,100만 원으로 신고하게 됩니다. 나중에 이 부분이 부인되면 세금을 더 내야 하고 가산세도 붙을 수 있어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 상가를 임대하면서 그 해 소송비를 임대소득 필요경비로 이미 넣었다면, 양도할 때 또 빼면 안 됩니다.
2. 계약서와 계좌이체 내역이 없으면 인정받기 어렵습니다. 법은 증명서류를 받아 두었거나 금융거래로 지출이 확인될 것을 요구하거든요.
3. 가족이 대신 내 준 소송비는 내 필요경비가 아닙니다.
4. 영수증 금액을 부풀리거나 실제로 없던 화해금을 만드는 건 절대 하면 안 됩니다. 명의신탁(남의 이름으로 등기해 두는 것) 자체도 불법이고, 그걸 되찾으려고 쓴 소송비는 인정되지 않습니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 취득가액·자본적 지출액·양도비를 필요경비로 뺍니다.
• 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) 제1항 제2호: 취득할 때 쟁송이 있던 자산의 소유권 확보 비용은 취득가액에 포함합니다.
• 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호·제2호의2: 취득 후 쟁송의 소유권 확보 비용, 수용 보상금 증액 소송비용(증액보상금 한도)을 인정하고, 증명서류 보관이 요건입니다.
• 소득세법 시행령 제163조 제5항: 양도비 범위(소개비, 계약서 작성비 등)를 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 그 소송이 소유권을 확보하거나 지키기 위한 소송이었나요?
• [ ] 상대방에게 돌려받을 수 있는 돈은 아닌가요?
• [ ] 임대소득·사업소득 필요경비로 이미 넣은 적은 없나요?
• [ ] 변호사 위임계약서, 판결문·화해조서, 이체 내역을 모아 두었나요?
• [ ] 성공보수·명도소송비처럼 인정이 어려운 항목을 따로 구분했나요?

세무법인대승이 도와드립니다

소송을 겪은 부동산은 어떤 비용이 필요경비로 인정되는지 판단하기가 까다롭습니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세나 중과 대상인지부터 확인하고, 소송 서류를 함께 보면서 인정받을 수 있는 비용을 가려 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 세무법인대승이 끝까지 함께하겠습니다.