1985년 전에 취득한 땅 팔 때 필요경비 계산, 계약서 없으면 어떻게 할까

이런 고민, 하고 계신가요

경북 영천에 사는 정말순 씨(72세)는 1982년 봄에 아버지께 물려받은 밭을 올해 팔기로 했습니다. 면적은 1,250㎡이고, 매수자와 9억 원에 합의했어요. 막상 양도세를 알아보니 막막합니다.

"40년도 더 된 일이라 아버지가 얼마에 사셨는지도, 상속 때 얼마로 신고했는지도 서류가 하나도 없어요. 취득가액을 0원으로 치면 세금이 어마어마하게 나오는 거 아닌가요?"

먼저 결론부터

1. 1985년 1월 1일 전에 취득한 토지·건물은 그날 취득한 것으로 보고 취득가액을 계산합니다. 상속이나 증여로 받은 것도 마찬가지예요.
2. 서류가 없으면 보통 1985년 1월 1일 기준 환산취득가액에 개산공제를 더해 필요경비로 씁니다.
3. 실제로 쓴 공사비와 중개비가 더 크면 그 금액을 고를 수도 있습니다. 두 방법을 모두 계산해 비교해 보세요.

하나씩 따져 보기

1985년 1월 1일이라는 출발선

아주 오래전에 산 땅은 계약서가 남아 있지 않은 경우가 많거든요. 세무서도 40년 전 서류를 하나하나 확인하기 어렵고요. 그래서 법은 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지·건물을 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 봅니다. 이날을 의제취득일(실제 날짜와 상관없이 취득했다고 치는 날)이라고 불러요.

달리기로 치면, 그보다 먼저 출발한 사람도 모두 같은 출발선에 다시 세우는 셈입니다. 그래서 취득가액은 1985년 무렵의 가격을 기준으로 다시 잡혀요.

서류가 없을 때: 환산취득가액에 개산공제 더하기

실제로 산 값을 확인할 수 없으면 법이 정한 순서가 있습니다. 매매사례가액(비슷한 땅이 거래된 값), 감정가액, 환산취득가액을 차례로 따져요. 그런데 매매사례가액과 감정가액은 취득일 전후 3개월 안의 것이어야 하거든요. 1985년 1월 전후 자료를 지금 구하기는 사실상 어렵습니다. 그래서 실무에서는 대부분 환산취득가액을 씁니다.

환산취득가액은 '양도가액 × (1985년 1월 1일 현재 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)'로 구해요. 기준시가는 개별공시지가처럼 세금 계산에 쓰는 정부 공시 가격입니다. 여기에 개산공제(영수증 대신 일정 비율로 인정해 주는 경비)로 1985년 1월 1일 현재 기준시가의 3%를 더합니다.

1985년 당시에는 개별공시지가가 아직 없었어요. 그래서 옛 토지등급가액을 이용해 그 시점 기준시가를 거꾸로 환산해야 합니다. 토지대장 기록을 확인해야 하는 계산이라 전문가와 함께 보시는 편이 안전해요.

상속·증여받은 땅도 같은 방식으로

상속받은 땅의 취득가액은 보통 상속개시일 당시 평가액입니다. 하지만 의제취득일 전에 상속·증여받은 자산은 법 조문에 '상속 또는 증여받은 자산을 포함한다'고 따로 적혀 있어요. 그래서 정말순 씨도 1985년 1월 1일 기준 환산취득가액과 개산공제를 쓸 수 있습니다. 서류가 없어 걱정하셨던 부분은 이렇게 해결돼요.

실제로 쓴 돈이 더 크면 그쪽을 선택

환산취득가액을 쓰면 실제 공사비가 있어도 원칙적으로 개산공제만 인정됩니다. 다만 비교해서 고를 수는 있어요. '환산취득가액 + 개산공제'보다 '실제로 쓴 자본적지출액(땅의 가치를 높인 성토·옹벽 공사비 등) + 양도비(중개수수료 등)'가 더 크면 뒤쪽을 필요경비로 할 수 있습니다. 이때는 증빙이 꼭 있어야 해요.

옛 계약서가 남아 있다면 계산 방법이 하나 더 있습니다. 실제 취득가액에 취득일부터 의제취득일 전날까지의 생산자물가상승률을 반영한 금액을 더해요. 이 값과 1985년 1월 1일 기준 가액 중 큰 쪽을 쓰도록 되어 있습니다.

숫자로 보기

정말순 씨의 경우를 가정해 계산해 볼게요. 양도 당시 기준시가는 6억 원(1㎡당 48만 원 × 1,250㎡)이고, 토지등급가액으로 환산한 1985년 1월 1일 현재 기준시가는 4,000만 원(1㎡당 3만 2천 원)으로 잡았습니다. 영수증이 있는 지출은 1990년대 성토공사비 4,500만 원과 이번 중개수수료 800만 원입니다.

공사비가 1억 1,000만 원이었다면 결과가 달라집니다.

②를 고르면 환산취득가액은 따로 빼지 않고 실제 지출액만 필요경비가 됩니다. 이 표는 양도차익까지만 계산했어요. 장기보유특별공제, 세율, 지방소득세(10%)는 넣지 않았습니다. 이 부분은 보유기간이나 사업용 토지인지 등의 요건을 확인한 뒤에 계산해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 등기부에는 매매로 되어 있지만 실제로는 증여였던 경우: 실질에 따라 증여받은 자산의 규정을 적용합니다. 등기 원인만 보지 말고 당시 사정을 확인해 보세요.
2. 1985년 이후 지목이 바뀐 땅: 과세관청은 의제취득일 당시의 지목과 토지등급가액을 기준으로 취득가액을 다시 계산한다고 봅니다. 지금 대지라도 1985년에 논이었다면 논 기준으로 계산해요.
3. 상속 당시 평가액에 물가상승률을 얹는 방식: 이렇게 신고했다가 받아들여지지 않은 사례가 있습니다. 물가상승률 합산은 실제 거래가액 등이 확인될 때 쓰는 방법이에요.
4. 영수증을 부풀리거나 옛 계약서를 새로 만드는 것: 절대 하지 마세요. 가산세는 물론이고 더 큰 문제가 됩니다. 실제로 쓴 돈과 남아 있는 증빙만 쓰는 것이 원칙입니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 실제 거래가액을 확인할 수 없으면 환산취득가액 등을 쓰고, 환산 방식과 실제 지출 중 큰 금액을 고를 수 있습니다.
• 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정): 환산 계산식과 전후 3개월 기준을 정하고, 의제취득일 전에 취득한 자산(상속·증여 포함)은 큰 가액을 쓰도록 합니다.
• 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비): 개산공제 비율을 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 땅이나 건물을 처음 취득한 날이 1984년 12월 31일 이전인지 확인했다
• [ ] 매매·상속·증여 중 실제 취득 원인이 무엇인지 확인했다
• [ ] 옛 계약서나 상속 당시 신고 서류가 남아 있는지 찾아봤다
• [ ] 1985년 이후 쓴 공사비와 이번 중개수수료의 증빙을 모았다
• [ ] 1985년 당시 지목이 지금과 같은지 토지대장으로 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

오래전에 취득한 땅은 1985년 기준시가 환산부터 지목 확인까지 손이 많이 갑니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세나 중과 대상인지 먼저 판단해 드립니다. 환산 방식과 실제 지출 방식을 모두 계산해 양도세를 미리 알려 드리고, 신고까지 함께하겠습니다.