토지 수용 보상금 12억 원, 계약서 없을 때 환산취득가액 계산하는 법

이런 고민, 하고 계신가요

경북 영천에 사는 박정민 씨(가명)는 2000년대 초에 사 둔 밭 1,500㎡가 산업단지 부지에 들어갔습니다. 사업 시행자와 협의해서 보상금 12억 원을 받았어요. 그런데 오래된 매매계약서가 아무리 찾아도 없습니다.

"계약서가 없으면 산 값을 0원으로 보는 건 아니겠죠?" 지인이 알려 준 대로 계산해 보니 취득가액이 1억 3천만 원 남짓이었습니다. 생각보다 너무 적게 나와서 걱정이 더 커졌다고 해요.

먼저 결론부터

1. 산 값의 실제 금액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 이 순서대로 적용합니다.
2. 환산취득가액은 "양도가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가"로 구합니다. 수용된 토지는 이 중 양도 당시 기준시가를 특례로 다시 계산할 수 있어요.
3. 보상금을 받은 날의 공시지가를 그대로 넣으면 취득가액이 작게 잡혀 세금을 더 낼 수 있습니다. 보상평가서에 쓰인 공시지가부터 확인하세요.

하나씩 따져 보기

계약서가 없으면 취득가액은 정해진 순서로 찾습니다

양도차익(판 값에서 산 값과 경비를 뺀 이익)을 구하려면 산 값이 있어야 합니다. 법은 실지거래가액(실제로 주고받은 금액)을 먼저 쓰라고 합니다. 이 금액을 확인할 수 없을 때만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 씁니다.

계약서가 없다고 바로 포기하실 필요는 없어요. 그때 돈을 보낸 통장 기록이나 등기부에 적힌 거래가액이 있으면 실제 금액으로 인정받을 수 있거든요. 취득할 때 법에서 정한 방법으로 실제 금액이 확인된 적이 있으면 그 금액을 실지거래가액으로 본다는 조문도 있습니다.

환산취득가액은 비율로 계산합니다

환산취득가액은 산 때와 판 때의 공적 가격 비율을 이용해 산 값을 거꾸로 추정하는 방법입니다. 받은 돈에 (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)를 곱해요. 기준시가는 세금 계산에 쓰는 공적 가격이고, 토지는 개별공시지가를 씁니다.

양도 당시 기준시가는 나눗셈의 아래쪽, 곧 분모에 들어갑니다. 그래서 분모가 커질수록 취득가액은 작아지고, 그만큼 세금은 늘어납니다.

수용된 토지는 분모를 다시 확인해야 합니다

공익사업 보상금은 돈을 받는 날 가격이 아니라 보상 평가 기준일 무렵의 가격으로 정해집니다. 그 사이에 공시지가가 오르면 보상금은 옛 가격인데 분모만 새 가격이 돼요. 1학기 시험으로 점수를 매겨 놓고 등수는 2학기 평균과 비교하는 것과 비슷합니다.

그래서 시행령에 특례가 있습니다. 먼저 보상금과 "보상금 계산의 바탕이 된 기준시가" 중 작은 쪽을 고릅니다. 이 금액이 양도일 기준시가보다 낮으면, 그 차이만큼 양도일 기준시가에서 빼서 분모로 씁니다.

과세관청은 "보상금 계산의 바탕이 된 기준시가"를 이렇게 봅니다. 보상 평가에 쓴 표준지(가격 평가의 기준이 되는 대표 필지) 공시지가의 기준일이 있으면, 그 기준일로 공시된 내 토지의 개별공시지가를 쓴다는 것입니다.

언제 판 것으로 보는지도 챙기세요

수용은 대금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기 접수일 가운데 가장 빠른 날을 양도한 날로 봅니다. 수용 결정에 불복해서 소송으로 보상금이 바뀌면, 과세관청은 바뀐 보상금이 확정된 날을 대금청산일로 봅니다. 그 날짜를 다른 두 날짜와 다시 비교해서 가장 빠른 날을 고르는 거예요.

보상금이 바뀌지 않았다면 보상금을 공탁한 날이 기준이 될 수 있습니다. 양도한 날이 달라지면 신고기한도 달라지니 날짜를 꼭 정리해 두세요.

숫자로 보기

박정민 씨 토지(1,500㎡)의 공시지가가 아래와 같다고 해 볼게요.

특례로 분모를 다시 계산하면 이렇습니다.

1. 보상금 12억 원과 바탕 기준시가 6억 원 중 작은 쪽은 6억 원입니다.
2. 6억 원은 양도일 기준시가 10억 8,000만 원보다 4억 8,000만 원 낮습니다.
3. 따라서 양도 당시 기준시가는 10억 8,000만 원 − 4억 8,000만 원 = 6억 원입니다.

계산식은 특례 미적용이 12억 원 × 1억 2,000만 원 ÷ 10억 8,000만 원, 특례 적용이 12억 원 × 1억 2,000만 원 ÷ 6억 원입니다. 미적용 쪽은 원 단위 미만을 버렸어요.

두 계산의 취득가액 차이는 106,666,667원입니다. 위 금액은 필요경비 개산공제(실제 경비 대신 법에서 정한 비율로 빼 주는 금액)와 장기보유특별공제를 빼기 전 단계예요. 세액과 지방소득세(10%)는 계산하지 않았습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 보상금 받은 날의 공시지가를 분모에 넣는 경우. 감정평가서에서 표준지 공시지가의 기준일을 먼저 확인하세요.
2. 실제로 쓴 경비와 비교하지 않는 경우. 환산취득가액을 쓰면 토지 개량비 같은 실제 지출과 중개수수료 같은 양도비 대신 개산공제를 더합니다. 다만 실제 지출 합계가 환산취득가액과 개산공제를 합친 금액보다 크면 실제 지출 합계를 필요경비로 할 수 있어요.
3. 계약서를 새로 쓰거나 금액을 고치는 경우. 취득가액을 높이려고 옛 매도인과 계약서를 다시 만들거나 금액을 바꾸면 안 됩니다. 사실과 다른 계약서는 가산세가 붙고, 비과세나 감면을 못 받는 불이익으로 이어질 수 있습니다.
4. 필지가 나뉜 토지인 경우. 분할된 필지는 어느 지번의 공시지가를 쓸지 따져 봐야 합니다. 과세관청은 분할 전 원래 지번(모번지)을 기준으로 본 적이 있어요.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용
• 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기): 수용은 대금청산일, 수용개시일, 등기접수일 중 가장 빠른 날
• 소득세법 시행령 제164조(토지·건물의 기준시가 산정): 수용될 때 양도 당시 기준시가를 계산하는 특례
• 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정): 환산취득가액 계산식

오늘의 점검표

• [ ] 취득 당시 송금 기록, 등기부 거래가액 등 실제 금액을 보여 줄 자료를 찾아봤다
• [ ] 감정평가서에서 표준지 공시지가의 기준일을 확인했다
• [ ] 그 기준일로 공시된 내 토지의 개별공시지가를 확인했다
• [ ] 대금청산일, 수용개시일, 등기접수일을 날짜별로 적어 봤다
• [ ] 개량비와 양도비 영수증을 모아 개산공제와 비교했다
• [ ] 공익사업 수용에 따른 감면 요건을 따로 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

수용 보상금을 받으셨다면 신고하기 전에 감정평가서와 공시지가 자료부터 함께 확인해 보세요. 세무법인대승이 기준시가 특례가 적용되는지, 감면 요건을 갖췄는지 따져 보고 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.