집을 상가로 바꿔 팔 때 장기보유특별공제 계산, 18억 원 단독주택 사례

이런 고민, 하고 계신가요

한정호 씨(가명)는 수원에 단독주택 한 채를 14년째 갖고 있고, 그동안 계속 그 집에 살았습니다. 이번에 집을 사겠다는 사람이 나타났는데, 1층에서 빵집을 하고 싶다며 "잔금 전에 근린생활시설(동네 상가 용도)로 바꿔 달라"는 조건을 걸었어요. 그런데 친구는 "나는 집을 미리 상가로 바꿔서 세를 놓다가 팔았더니 공제가 확 줄더라"고 하네요. 정호 씨는 "똑같이 상가로 바꾸는 건데 제 경우는 괜찮은 걸까요?" 하고 걱정합니다.

먼저 결론부터

1. 매매계약서 특약대로 잔금 전에 상가로 바꿨다면, 지금은 계약일 현재 주택이었는지를 기준으로 1세대 1주택 여부를 따집니다.
2. 계약과 상관없이 내가 먼저 상가로 바꿔 쓰다가 팔면 상가를 판 것으로 보고, 일반 공제율(표1)을 적용합니다.
3. 상가를 주택으로 바꿨다면 상가로 가진 기간과 주택으로 가진 기간의 공제율을 따로 구해 더합니다. 보유기간분 공제율은 40%까지만 인정됩니다.

하나씩 따져 보기

장기보유특별공제(오래 가진 부동산의 양도차익을 일정 비율만큼 깎아 주는 제도)는 3년 이상 보유하면 받을 수 있습니다. 일반 부동산은 표1을 적용해 보유 1년마다 2%씩 늘어 6%부터 30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위가 집 한 채만 가진 경우)은 표2를 적용해 보유기간분 최대 40%, 거주기간분 최대 40%를 받을 수 있어요. 다만 거주기간분은 2년 이상 살아야 받을 수 있습니다.

포인트 카드에 비유하면 이해가 쉬워요. 일반 카드(표1)와 우수회원 카드(표2)는 적립률이 다릅니다. 건물 용도를 바꾸면 어느 카드로 적립되는지가 바뀌고, 경우에 따라서는 적립 기간을 처음부터 다시 세기도 합니다.

매수인 요청으로 잔금 전에 바꾼 경우

현행 시행령은 매매계약을 맺은 뒤 그 계약에 따라 주택을 다른 용도로 바꿔 넘기면, 매매계약일을 기준으로 1세대 1주택인지 판단합니다. 2025년 2월 시행령 개정으로 들어간 규정이고, 장기보유특별공제의 표2를 적용할지 판단할 때도 같은 기준을 씁니다. 개정 전에는 과세관청이 잔금일 현재 모습을 기준으로 봤기 때문에 이런 집도 상가로 취급됐습니다. 계약일이 개정 시점과 가깝다면 어느 규정이 적용되는지 꼭 확인해 보세요.

내가 먼저 상가로 바꿔 쓰다 판 경우

과세관청은 팔 때 상가였으면 상가를 판 것으로 봅니다. 그래서 1세대 1주택 비과세와 표2는 적용되지 않고 표1만 적용됩니다. 보유기간은 건물을 처음 취득한 날부터 판 날까지로 계산해요.

주택이 상가가 됐다가 다시 주택이 된 경우

주택을 상가로 바꿨다가 다시 주택으로 되돌려 팔면, 과세관청은 주택으로 쓴 기간을 합쳐서 계산합니다. 처음부터 상가였던 건물을 주택으로 바꾼 경우는 법에 계산 방법이 따로 있습니다. 상가로 가진 기간에는 표1, 주택으로 가진 기간에는 표2의 보유기간 공제율을 적용해 더하고, 이 합계는 40%를 넘을 수 없습니다. 거주기간 공제율은 주택이었던 기간 중 실제로 산 기간만 따집니다. 주택 기간은 실제로 주거용으로 쓰기 시작한 날부터 세고, 그날이 분명하지 않으면 건축물대장상 용도를 바꾼 날부터 셉니다.

다주택 중과 대상 집을 상가로 바꾼 경우

과세관청과 조세심판원은 이 경우 상가로 바꾼 날부터 보유기간을 새로 계산합니다. 법원도 공제율이 다른 자산으로 바뀌면 그 전 보유기간을 합치지 않는 것이 원칙이라고 판단한 적이 있어요. 다만 중과가 유예돼 공제를 받을 수 있던 시기에 용도를 바꿨다면 취득일부터 계산한다고 본 해석도 있으니, 언제 용도를 바꿨는지 꼭 확인해야 합니다.

숫자로 보기

정호 씨의 집을 18억 원에 판다고 가정해 볼게요. 취득가액은 6억 원, 필요경비(중개수수료·자본적 지출 등)는 3천만 원이고, 14년 동안 보유하며 거주했습니다.

1세대 1주택이라도 고가주택(양도가액 12억 원 초과)이면 12억 원을 넘는 부분의 비율만큼만 과세됩니다. 위 표는 세율을 적용하기 전 단계까지만 계산한 것이라 지방소득세(10%)는 들어 있지 않습니다. 같은 집이라도 용도를 바꾼 이유와 시점에 따라 과세 대상 금액이 열 배 넘게 차이 날 수 있어요.

상가 6년, 주택 4년(그 기간 내내 거주)을 보유한 경우의 공제율은 이렇게 계산합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 용도변경 조건을 말로만 정하면 나중에 "계약에 따라 바꾼 것"임을 증명하기 어렵습니다. 특약은 계약서에 분명하게 적어 두세요.
2. 겸용주택(주택과 상가가 함께 있는 건물)에서 상가 일부를 주택으로 바꿔 주택 면적을 더 크게 만들어도, 고가주택이면 과세관청은 상가 부분에 표2를 적용하지 않습니다. 주택으로 바꾼 부분의 기간도 바꾼 날부터 셉니다.
3. 거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 보지만, 실제로 살았다는 사실은 납세자가 증명해야 합니다. 주소만 옮겨 두는 위장 전입은 절대 하지 마세요.
4. 다가구주택을 하나로 묶어 팔면 전체를 한 채로 봅니다. 하지만 다세대주택을 다가구주택으로 바꿨다면, 과세관청은 표2 보유기간을 바꾼 날부터 계산합니다.

근거 조문

• 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액): 표1·표2 공제율, 상가를 주택으로 바꾼 경우의 공제율 계산(제5항·제6항)
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 계약에 따라 용도를 바꾼 경우 계약일 기준 판단, 겸용주택, 거주기간 계산
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 다가구주택을 하나의 매매단위로 팔 때 1주택으로 봄
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 취득가액과 필요경비 범위

오늘의 점검표

• [ ] 용도변경을 언제, 무슨 이유로 하는지(계약 특약인지 내 결정인지) 정리했다
• [ ] 매매계약서에 용도변경 특약을 문서로 남겼다
• [ ] 건축물대장에서 용도변경일을 확인했다
• [ ] 주택으로 쓴 기간과 실제 거주기간을 주민등록초본으로 확인했다
• [ ] 다주택이었던 시기에 용도를 바꿨는지 확인했다

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