상가 3층 증축 후 팔 때 양도세, 기존 층과 새 층 따로 계산

이런 고민, 하고 계신가요

한미숙 씨(62세)는 청주에 2층짜리 상가건물을 가지고 있습니다. 2012년에 샀고, 2023년에 3층을 한 층 더 올렸어요. 새로 올린 층의 바닥면적은 140㎡ 정도입니다. 올해 사겠다는 사람이 나타났는데, 이사하다가 증축 공사 계약서를 잃어버렸습니다. "증빙이 없으면 그냥 환산해서 신고하면 되지 않나요? 한 건물인데 따로 계산할 게 있어요?"

먼저 결론부터

1. 층을 올린 증축(수직증축)이면 원래 건물과 새로 올린 층을 따로 떼어서 양도차익과 장기보유특별공제를 계산합니다.
2. 취득가액은 실제로 거래한 금액이 원칙입니다. 그 금액을 확인할 수 없을 때만 감정가액이나 환산취득가액을 씁니다.
3. 바닥면적 85㎡를 넘게 증축하고 증축일부터 5년 안에 팔면서 증축 부분을 감정가액이나 환산가액으로 신고하면, 그 금액의 5%가 가산세로 붙습니다.

하나씩 따져 보기

한 건물 안에 '나이'가 다른 두 부분

오래 키운 나무에 새 가지를 접붙였다고 생각해 보세요. 겉으로는 한 그루지만 가지마다 자란 햇수가 다르거든요. 세법도 원래 층은 2012년부터, 새 층은 2023년부터 가지고 있었던 것으로 봅니다.

그래서 양도가액을 부분별로 안분(정해진 비율로 나눠 배정하는 것)하고, 취득가액도 부분별로 맞춥니다. 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 양도차익의 일부를 빼 주는 제도)도 부분마다 보유기간을 따로 셉니다. 새 층은 보유기간이 짧아서 공제를 못 받을 수도 있어요.

모든 증축을 이렇게 나누는 건 아닙니다. 층이나 호실을 늘리지 않고 내력벽을 고쳐 면적만 넓힌 경우에는 별도 건물로 보기 어렵다는 판단이 있었습니다. 아파트를 주택법에 따른 리모델링으로 옆으로 넓힌 경우에는 과세관청이 처음 취득한 날부터 하나로 보고, 공사비를 자본적 지출(자산 가치를 높이는 데 쓴 돈)로 빼 줍니다.

공사비 증빙부터 찾아보세요

계약서를 잃어버렸다고 끝난 건 아닙니다. 공사업체가 발급한 세금계산서, 공사대금 계좌이체 내역, 증축분 취득세 신고서도 실제 금액을 보여 주는 자료가 되거든요. 증축분 취득세를 낼 때의 과세표준을 증축 부분 취득가액으로 인정한 결정도 있었습니다.

다만 진짜 공사가 있었다는 게 전제입니다. 나중에 금액을 부풀린 계약서를 새로 만드는 건 절대 하면 안 됩니다.

환산취득가액은 마음대로 고를 수 없어요

환산취득가액은 양도가액에 '취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가'를 곱해서 거꾸로 추정한 금액입니다. 기준시가는 국세청이 매년 고시하는 건물 가격이에요. 법은 실제 거래가액을 확인할 수 없는 경우에만 이 방법을 쓰게 합니다.

가산세 요건은 세 가지입니다. 증축한 바닥면적 합계가 85㎡를 넘을 것, 증축일부터 5년 안에 팔 것, 증축 부분을 감정가액이나 환산가액으로 신고할 것. 이 경우 낼 세금(산출세액)이 0원이어도 가산세는 붙습니다. 증빙을 보관해야 할 의무가 있는 만큼, 법원은 "법 시행 전에 지은 건물"이라는 사정만으로는 가산세를 빼 줄 이유가 되지 않는다고 판단했습니다.

집과 가게가 섞인 건물이라면

1~2층은 가게, 3층은 집인 겸용주택에 주택 층을 올렸다면 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 고가주택이면 주택이 아닌 부분은 비과세를 받을 수 없고 모두 과세됩니다. 새로 올린 주택 층과 늘어난 부수토지는 증축 이후 보유기간을 따로 따집니다. 부분마다 적용되는 공제율 표가 다를 수 있으니 팔기 전에 미리 계산해 보세요.

숫자로 보기

가상 예시입니다. 양도가액 18억 원을 양도 당시 기준시가 비율로 나눠서, 기존 부분(토지 + 1~2층)에 15억 원, 3층에 3억 원을 배정했다고 가정합니다. 3층의 증축 당시 기준시가는 1억 6천만 원, 양도 당시 기준시가는 2억 원입니다.

B는 양도차익이 1천만 원 줄지만, 결정세액에 가산세 1,200만 원이 더해집니다. 게다가 B는 실제 공사비를 정말 확인할 수 없을 때만 쓸 수 있어요. 이 표에는 장기보유특별공제, 세율, 지방소득세(10%)를 넣지 않았습니다. 환산할 때의 필요경비 계산 방식도 따로 있어서 실제 금액은 달라질 수 있습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 한 건물이니까 취득일 하나로 계산하는 경우. 수직증축이면 부분마다 보유기간이 다릅니다.
2. 계약서가 없다고 바로 환산하는 경우. 세금계산서와 이체 내역부터 찾아보세요. 85㎡ 이하 증축이라 가산세 대상이 아니더라도, 실제 금액을 확인할 수 있으면 환산은 쓸 수 없습니다.
3. 공사비를 부풀린 계약서나 이중계약서를 만드는 경우. 경정을 받을 뿐 아니라 무거운 가산세 대상이 됩니다.
4. 5년을 처음 건물 산 날부터 세는 경우. 증축 부분은 증축일이 기준입니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 취득가액은 실지거래가액이 원칙이고, 확인할 수 없을 때만 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 씁니다.
• 소득세법 제114조의2(감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세): 85㎡를 넘게 증축하고 5년 안에 양도하면서 감정가액이나 환산가액을 쓰면, 증축 부분 금액의 5%를 가산세로 더합니다.
• 소득세법 제99조(기준시가의 산정): 건물 기준시가는 국세청장이 매년 1회 이상 고시합니다.
• 소득세법 시행령 제164조(토지ㆍ건물의 기준시가 산정): 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 기준시가 계산 방법을 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 증축이 층을 올린 것인지, 면적만 넓힌 것인지 확인했다
• [ ] 증축일(사용승인일 등)과 증축 바닥면적이 85㎡를 넘는지 확인했다
• [ ] 공사 계약서, 세금계산서, 이체 내역, 증축분 취득세 신고서를 모았다
• [ ] 양도 예정일이 증축일부터 5년 안인지 따져 봤다
• [ ] 겸용주택이라면 주택 부분과 주택이 아닌 부분을 나눠 계산해 봤다

세무법인대승이 도와드립니다

증축한 건물은 부분마다 취득일과 취득가액이 달라서 계산이 생각보다 복잡합니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세와 중과 여부를 판단하고, 흩어진 공사비 증빙을 정리해 양도세를 미리 계산해 드립니다. 계약 전에 먼저 상담하시면 신고까지 함께 챙겨 드리겠습니다.