[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #83] 아들에게 땅 싸게 팔 때 양도세와 증여세 계산

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 여주에 땅을 가진 예순여덟 살 한영호 씨는 이 땅을 아들 민재 씨에게 넘기려고 합니다. 근처 시세로 보면 8억 원쯤 되는 땅이에요. "증여는 세금이 많다던데, 아들한테 5억 원에 팔면 되지 않을까요? 돈은 계좌로 정확히 받을 거고요." 이렇게 물으시는 분이 꽤 많거든요. 가족끼리 시세보다 싸게 사고팔 때 세금이 어떻게 붙는지 오늘 차근차근 짚어 보겠습니다.

먼저 결론부터

1. 특수관계인(4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자 등)에게 시가보다 싸게 팔았고, 그 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 아버지의 양도가액은 실제 받은 돈 대신 시가로 계산합니다.
2. 같은 거래에서 싸게 산 아들에게는 따로 증여세가 나올 수 있어요. 차이가 '시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액' 이상이면 해당합니다.
3. 이 두 규정은 서로 따로 판단합니다. 대금을 계좌로 주고받았더라도 가격 차이에 대한 문제는 그대로 남아요.

하나씩 따져 보기

과속 카메라가 두 대 있다고 생각해 보세요

가족 간 저가 거래에는 카메라가 두 대 서 있습니다. 첫째 카메라는 파는 사람의 양도소득세를 봅니다. 이걸 부당행위계산(가족끼리 값을 낮춰 세금을 줄였다고 보고 시가로 다시 계산하는 제도)이라고 해요.

둘째 카메라는 사는 사람이 받은 이익을 봅니다. 시세보다 싸게 샀으니 그 차액만큼 재산을 받은 셈이라 증여세 문제가 생기거든요. 한 카메라를 피했다고 해서 다른 카메라까지 피해지는 건 아닙니다. 과세관청도 두 과세를 별개로 봅니다. 법원 역시 이것을 이중과세로 보지 않았어요.

기준선이 서로 다릅니다

양도세 쪽 기준선은 꽤 촘촘합니다. 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 걸려요. 8억 원짜리 땅이면 4천만 원만 싸게 팔아도 해당합니다.

증여세 쪽은 조금 느슨합니다. 기준금액은 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액이에요. 차이가 그보다 크면 차액에서 기준금액을 뺀 만큼을 증여받은 것으로 봅니다. 그리고 조세회피 목적이 있었는지는 따지지 않습니다. "그냥 가족이라 깎아 준 것"이라는 사정만으로는 빠져나가기 어려워요.

시가는 누가, 언제 기준으로 정하나요

시가는 상속세 및 증여세법의 평가 방법을 따릅니다. 양도세에서는 양도일이나 취득일 전후 각 3개월 안에 있었던 매매사례가액, 감정가액 같은 값을 봐요. 땅은 비슷한 거래가 드물어서 어떤 가액이 시가가 될지 미리 확인해 두셔야 합니다.

시점도 챙기셔야 해요. 부당행위에 해당하는지는 매매계약을 맺은 때를 기준으로 판단합니다. 그런데 양도가액을 다시 계산할 때는 양도시기의 시가를 씁니다. 계약 뒤 잔금까지 시세가 오르면 오른 시가로 계산될 수 있어요. 증여세 쪽은 원칙적으로 대금을 다 치른 날을 기준으로 합니다.

가족이 아니면 괜찮을까요

친구나 지인처럼 특수관계가 없는 사이라면 부당행위계산은 적용되지 않습니다. 실제 거래한 가액이 그대로 양도가액이 돼요. 다만 거래 관행상 정당한 사유 없이 시가와 30% 이상 차이 나게 사고팔면 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 이때는 차액에서 3억 원을 뺀 금액이 증여재산가액이에요. 정당한 사유가 없다는 점은 과세관청이 입증해야 합니다. 급매처럼 사정이 있었다면 자료를 남겨 두세요.

숫자로 보기

한영호 씨 땅의 시가를 8억 원으로 놓고 판매 가격만 바꿔 봤습니다. 세율이 붙기 전의 과세 대상 금액만 계산했고, 양도세·증여세 세액과 지방소득세(양도소득세의 10%)는 넣지 않았어요.

5억 원에 팔았을 때 계산 흐름은 이렇습니다.

• 양도세 기준선: min(3억 원, 8억 원 × 5% = 4천만 원)에 해당하는지 보면, 차이 3억 원이므로 해당합니다. 그래서 양도가액은 8억 원이에요.
• 증여 기준금액: min(8억 원 × 30% = 2억 4천만 원, 3억 원) = 2억 4천만 원
• 증여재산가액: 3억 원 − 2억 4천만 원 = 6천만 원
• 아들의 취득가액: 증여로 과세된 부분은 나중에 아들이 팔 때 취득가액에 더해 계산하므로 5억 원 + 6천만 원 = 5억 6천만 원

정리하면 아버지는 8억 원에 판 것처럼 양도세를 내고, 아들은 6천만 원에 대한 증여세를 따로 냅니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 계약서 금액은 낮게, 실제로는 다른 돈을 더 주고받는 이중계약서는 절대 하시면 안 됩니다. 가산세에 더해 더 무거운 문제가 생길 수 있어요.
2. 형제나 사위, 며느리도 특수관계인입니다. 지분 30% 이상을 가진 법인과의 거래도 마찬가지로 조심하셔야 해요.
3. 계약할 때는 기준선 안이었어도 잔금일 무렵 시세가 크게 오르면 증여 이익이 생길 수 있습니다.
4. 가족 간 저가 거래는 세무조사에서 자주 들여다보는 항목입니다. 시가 근거 자료를 꼭 남겨 두세요.

근거 조문

• 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산): 특수관계인과의 거래로 세금을 부당하게 줄이면 다시 계산할 수 있음
• 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산): 차이 3억 원 이상 또는 시가 5% 이상이면 시가로 계산, 평가기간은 전후 3개월
• 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여): 싸게 사거나 비싸게 판 이익에 대한 증여세
• 상속세 및 증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등): 기준금액(30%와 3억 원 중 적은 금액)과 대금청산일 기준
• 국세기본법 시행령 제1조의2(특수관계인의 범위): 친족, 경제적 연관관계, 경영지배관계의 범위

오늘의 점검표

• [ ] 사려는 사람이 특수관계인(4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자 등)인가요
• [ ] 계약일 전후의 시가(매매사례가액·감정가액)를 확인했나요
• [ ] 차이가 시가의 5% 미만인가요 (양도세 기준선)
• [ ] 차이가 시가 30%와 3억 원 중 적은 금액 미만인가요 (증여세 기준선)
• [ ] 대금 이체 내역과 시가 근거 자료를 보관해 두었나요

세무법인대승이 도와드립니다

가족에게 집이나 땅을 넘기실 때는 매매가 나은지, 증여가 나은지 먼저 비교해 보셔야 합니다. 세무법인대승이 시가 확인부터 부당행위·증여 해당 여부 판단까지 함께 봐 드립니다. 양도세와 증여세를 미리 계산해 보고 신고까지 마무리해 드릴게요.