부담부 증여로 땅을 넘길 때 양도세 계산: 공시지가 10억 8천만 원, 대출 3억 6천만 원 사례

이런 고민, 하고 계신가요

충북 음성에 땅을 가진 오영택 씨(68세)는 2009년에 이 땅을 4억 5천만 원 주고 샀습니다. 땅에는 은행 대출 3억 6천만 원이 근저당으로 잡혀 있어요. 오 씨는 서울에서 따로 사는 딸 하린 씨에게 땅을 물려주면서 대출도 딸이 갚게 하려고 합니다.

"대출을 딸이 떠안으면 증여세가 줄어든다던데, 저한테 양도세가 나온다는 말도 있더라고요. 둘 다 내는 건가요?"

먼저 결론부터

1. 대출을 넘긴 만큼은 아버지가 딸에게 땅을 판 것으로 봐서 아버지가 양도세를 냅니다. 나머지 몫은 딸이 증여세를 냅니다.
2. 양도세를 계산할 때는 땅값을 어떤 방식으로 평가했는지에 따라 취득가액 기준도 같이 바뀝니다.
3. 대출을 서류로만 넘기고 실제 이자와 원금은 부모가 계속 내면 부담부 증여로 인정받지 못합니다.

하나씩 따져 보기

한 번의 증여에 세금 두 개가 붙어요

부담부 증여(받는 사람이 빚을 함께 떠안는 조건의 증여)는 거래 하나를 두 몫으로 나눠서 봅니다. 딸이 떠안은 빚만큼은 딸이 그 돈을 아버지 대신 갚아 준 셈이니 대가를 받고 판 것과 같아요. 그래서 이 몫에는 아버지에게 양도세가 붙습니다.

빚을 뺀 나머지는 공짜로 받은 몫이니 딸에게 증여세가 붙어요. 피자 한 판을 두 사람 몫으로 잘라서, 한 조각은 판 것, 나머지는 선물로 계산한다고 생각하시면 됩니다.

판 것으로 보는 몫은 이렇게 계산해요

양도가액은 증여세를 매길 때 평가한 땅값에 '빚 ÷ 증여가액' 비율을 곱해서 구합니다. 취득가액에도 같은 비율을 곱해요.

여기서 조심할 부분이 하나 있습니다. 땅값을 공시지가 같은 기준시가(정부가 매년 공시하는 가격)로 평가했다면, 취득가액도 산 값 그대로 쓰지 않고 그때의 기준시가로 계산해야 하거든요. 오 씨가 실제로 4억 5천만 원을 주고 샀어도 이 경우에는 2009년 공시지가를 기준으로 계산합니다.

임대료 환산액이나 근저당 설정액으로 평가한 경우

상가처럼 임대료가 나오는 부동산은 임대료를 환산한 금액으로, 근저당이 잡힌 재산은 담보로 잡힌 금액으로 평가하는 일이 있어요. 과세관청은 이런 평가도 기준시가로 산정한 것으로 보고 취득가액을 기준시가로 계산합니다.

그런데 이 부분은 의견이 나뉩니다. 공시지가 같은 통상적인 기준시가를 썼을 때만 이 규정을 적용해야 한다는 주장도 있고, 실제 취득가액을 써야 한다고 본 불복 결정도 있었어요. 임대 중인 건물이나 담보가 많이 잡힌 재산이라면 신고 전에 꼭 검토를 받아 보세요.

집을 부담부 증여한다면

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위) 1주택 비과세 요건을 갖춘 집이라면 판 것으로 보는 몫도 비과세가 될 수 있어요. 과세관청은 배우자에게 넘겨도 비과세를 인정합니다.

일시적 2주택(새집을 산 뒤 종전 집을 정해진 기간 안에 파는 경우) 상태에서 종전 집을 같은 세대원에게 부담부 증여하면 사정이 다릅니다. 과세관청은 이때 비과세를 인정하지 않아요. 세대 안에 집 두 채가 그대로 남기 때문입니다. 따로 사는 자녀에게 넘기면 비과세를 인정합니다.

비과세가 안 되는 고가주택에 해당하는지는 대출 비율만큼만 보지 않고 집 전체 값으로 판단해요.

숫자로 보기

오 씨 땅이 900㎡이고, 지금 공시지가가 ㎡당 120만 원, 2009년 공시지가가 ㎡당 40만 원이라고 해 보겠습니다. 매매사례나 감정가처럼 시가로 볼 자료는 없다고 가정할게요.

취득가액을 기준시가로 계산하면 기타 필요경비도 실제로 쓴 돈 대신 법령이 정한 비율로 공제해요(개산공제). 이 금액만큼 차익이 줄어듭니다. 보유기간이 15년 이상이라 장기보유특별공제는 차익의 30%가 적용돼요. 이 표는 세율을 곱하기 전 단계까지만 계산했고, 지방소득세(10%)는 포함하지 않았습니다.

만약 감정평가를 받아 시가가 똑같이 10억 8천만 원으로 나왔다면 비교는 이렇게 됩니다.

산 값이 그 당시 공시지가보다 꽤 높았다면 평가 방법에 따라 아버지의 양도세가 달라질 수 있어요. 다만 감정가를 쓰면 딸의 증여세도 함께 달라지니, 두 세금을 합쳐서 비교해 보셔야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 대출 명의만 딸로 바꾸고 이자와 원금은 아버지 통장에서 계속 나가면 부담부 증여로 인정받지 못합니다. 과세관청은 누가 실제로 빚을 갚는지 확인해요. 서류만 꾸미는 방식은 하지 마세요.
2. 등기하기 전에 딸이 대출을 미리 갚아 버리면 부담부 증여로 보지 않을 수 있습니다. 순서를 지켜야 해요.
3. 다주택 중과 대상인 집을 부담부 증여하면 판 것으로 보는 몫에도 중과세율이 적용됩니다.
4. 나중에 딸이 이 땅을 팔 때는 증여받을 때 평가한 가액 전체를 취득가액으로 봐요. 증여받은 시점부터 오래 지나지 않아 팔면 이월과세 같은 별도 규정이 걸릴 수 있으니 기간 요건을 확인해야 합니다.

근거 조문

• 소득세법 시행령 제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산): 양도가액과 취득가액에 채무액 ÷ 증여가액 비율을 곱하고, 기준시가로 평가했으면 취득가액도 기준시가로 계산
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 실지거래가액을 우선 쓰고, 그 밖의 경우 법령이 정한 금액을 더해 필요경비 계산
• 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액): 보유기간별 공제율, 15년 이상 30%
• 소득세법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산): 12억 원 초과분 비율로 양도차익 안분

오늘의 점검표

• [ ] 증여할 재산에 잡힌 대출이 증여하는 사람 본인의 빚인지 확인했다
• [ ] 받는 사람에게 이자와 원금을 갚을 소득이 있는지 확인했다
• [ ] 시가로 볼 자료(매매사례·감정가)가 있는지, 공시지가로 평가하게 되는지 확인했다
• [ ] 산 값과 그 당시 공시지가를 모두 찾아 두었다
• [ ] 집이라면 세대 구성과 주택 수, 일시적 2주택 여부를 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

부담부 증여는 아버지 양도세와 자녀 증여세를 한꺼번에 따져야 해서 둘 중 하나만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 세무법인대승은 증여하기 전에 비과세와 중과 해당 여부를 판단하고, 평가 방법별로 두 세금을 미리 계산해 비교해 드립니다. 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.