부모님께 증여받은 땅을 10년 안에 팔 때 양도세 필요경비 계산

이런 고민, 하고 계신가요

충북에 사는 한서윤 씨는 3년 전 아버지에게서 밭 한 필지를 증여받았습니다. 증여세도 내고 취득세도 냈으니, 팔 때는 증여받은 가격을 산 값으로 쳐 줄 거라고 생각했거든요.

그런데 9억 원에 사겠다는 사람이 나타나자 주변에서 한마디씩 합니다. "10년 안에 팔면 아버지가 산 값으로 계산한다던데?" 서윤 씨는 헷갈립니다. 낸 증여세는 어떻게 되는지, 취득세는 비용으로 빼 주는지도 모르겠고요.

먼저 결론부터

1. 배우자나 부모·자녀에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면, 원칙적으로 증여한 사람이 샀던 값을 취득가액으로 씁니다. 이것을 이월과세(증여자의 취득 정보를 받은 사람에게 그대로 넘겨 계산하는 방식)라고 해요.
2. 이때 낸 증여세는 필요경비로 빼 줍니다. 반면 증여받을 때 낸 취득세와 등기비용은 과세관청이 비용으로 인정하지 않습니다.
3. 이월과세로 계산한 세금이 적용하지 않고 계산한 세금보다 적게 나오면 이월과세를 쓰지 않습니다. 그래서 두 방식으로 모두 계산해 봐야 합니다.

하나씩 따져 보기

일반적인 증여는 증여받은 날부터 계산합니다

이월과세 대상이 아니면 계산이 단순합니다. 증여받은 날(보통 증여등기 접수일)에 산 것으로 보고, 그때 신고한 평가액을 취득가액으로 칩니다. 과세관청은 이 평가액에 취득세와 법무사 비용을 더해 주고, 증여세는 필요경비로 보지 않습니다.

이월과세는 이어달리기와 비슷하다고 생각하시면 됩니다. 아버지가 출발한 지점, 즉 아버지가 산 날과 산 값을 딸이 그대로 넘겨받아 판매일까지 이어서 계산하는 거거든요. 과세관청은 보유기간도 증여자가 산 날부터 센다고 봅니다.

10년 안에 팔면 증여한 사람이 산 값을 씁니다

대상은 배우자와 직계존비속(부모·조부모·자녀·손자녀)입니다. 팔 때 이미 이혼한 배우자라도 대상이 되지만, 배우자가 사망해서 혼인관계가 끝난 경우는 빠집니다. 증여한 부모가 팔 때 이미 돌아가셨다면 현행 조문상 이월과세가 적용되지 않습니다.

10년은 등기부에 적힌 소유기간으로 셉니다. 계산할 때는 증여자가 산 값에 증여자가 들인 자본적 지출(건물 증축처럼 자산 가치를 높인 비용)까지 넣고, 받은 사람이 낸 증여세 상당액도 필요경비로 뺍니다. 주식 등은 이 기간이 1년이라는 점도 알아 두세요.

두 번 계산해서 비교합니다

이월과세로 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적으면 이월과세를 적용하지 않습니다. 결국 두 금액 중 큰 쪽으로 신고하게 되는 셈이에요. 증여받고 금방 팔면 일반 증여로 계산할 때 보유기간이 짧아 더 높은 세율이 붙을 수 있으니, 이런 경우 꼭 확인해 보세요.

이 밖에도 이월과세를 적용하지 않는 경우가 있습니다. 사업인정고시일부터 거꾸로 세어 2년 이전에 증여받은 땅이 공익사업에 수용되거나 협의매수되는 경우, 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세에 해당하게 되는 경우가 그렇습니다. 고가주택은 해석이 세밀하게 나뉘는 영역이라 따로 검토가 필요합니다.

상가를 임대했다면 감가상각비를 빼야 합니다

증여받은 상가를 임대하면서 종합소득세 신고 때 감가상각비를 비용으로 넣었다면, 넣었거나 앞으로 넣을 금액만큼 취득가액이 줄어듭니다. 비용을 두 번 빼 주지는 않는다는 뜻이에요.

숫자로 보기

서윤 씨 사례에 가상의 숫자를 넣어 볼게요. 아버지가 2억 원(취득 부대비용 포함)에 산 밭을 서윤 씨가 증여받았고, 증여 평가액은 5억 원, 증여받을 때 낸 취득세와 법무사 비용은 2,000만 원, 증여세 상당액은 7,000만 원(가정)입니다. 9억 원에 팔고 중개수수료는 1,000만 원이에요.

계산해 보면 이월과세를 적용할 때 양도차익이 2억 5,000만 원 더 큽니다. 다만 보유기간 시작일이 달라서 장기보유특별공제와 세율이 서로 다르게 적용되니, 결정세액까지 끝까지 계산해서 비교해야 합니다. 밭이라면 비사업용 토지에 해당하는지도 세율에 영향을 줍니다. 위 표는 양도차익까지만 계산한 것이고, 지방소득세(양도소득세의 10%)는 들어 있지 않습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 이월과세로 계산하면서 증여받을 때 낸 취득세와 법무사 비용까지 필요경비에 넣는 경우가 많습니다. 과세관청은 이 비용을 인정하지 않아요.
2. 증여세를 계산이 끝난 세금에서 빼는 것으로 착각하는 분이 있습니다. 증여세는 세액에서 빼는 게 아니고, 양도차익을 계산할 때 필요경비로 빼는 항목입니다.
3. 영농자녀 증여세 감면을 받은 농지는 따로 봐야 합니다. 이런 농지를 팔면 부모님이 산 날과 부모님의 필요경비를 기준으로 계산합니다.
4. 증여한 뒤 몇 달 만에 되돌려 놓거나 부부끼리 맞바꿔 증여해서 취득가액을 올리는 방식은 하지 마세요. 과세관청과 법원이 조세회피나 가장행위로 판단한 적이 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 취득가액, 자본적 지출, 양도비, 감가상각비 차감
• 소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례): 10년 이내 양도 시 증여자 취득가액 적용, 증여세 필요경비 산입, 적용 배제 사유
• 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정): 의제취득일 전에 증여받은 자산의 취득가액 계산
• 조세특례제한법 제71조(영농자녀등이 증여받는 농지 등에 대한 증여세의 감면): 감면 농지를 팔 때의 취득시기와 필요경비
• 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면): 증여받은 토지의 취득일을 증여자 기준으로 판단

오늘의 점검표

• [ ] 증여등기 접수일과 판매 예정일 사이가 10년 안인지 등기부로 확인했다
• [ ] 증여한 사람이 산 날과 산 값을 보여 주는 계약서나 서류를 찾아 두었다
• [ ] 증여세 신고서와 납부 내역을 챙겼다
• [ ] 이월과세를 적용할 때와 적용하지 않을 때의 세액을 모두 계산해 봤다
• [ ] 임대에 쓴 건물이라면 감가상각비를 비용으로 넣었는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

가족에게 증여받은 부동산은 언제 파느냐에 따라 취득가액과 보유기간이 달라집니다. 세무법인대승이 팔기 전에 비과세와 중과 여부를 판단하고, 두 방식의 양도세를 미리 계산해 비교해 드립니다. 마지막 신고까지 함께 챙기겠습니다.